地鐵、學區、次新、三房，
四要素裡佔據兩個，你的房子就賣掉不愁。
無論你是自住，還是投資，一定要買未來好出手的房子。
因為二手房和二手貨商品不一樣，它不是沉沒成本，他的折舊率是很低了，它用舊了，照樣可以賣錢。
好出手的房子包含四要素——地鐵、學區，次新，三房。
四要素至少滿足兩項，不滿足以上兩項的房子，以後絕對跑輸大盤。
實戰操練過的投資客都知道，房子是不動產必然變現的時間會長，合適的價錢短時間很難賣掉的。
上漲行情下，掛牌約一個月能完成成交；
淡市行情下，一年都賣不掉也有可能，除非你跳樓甩價。
所以看著旁邊售樓處新開價格來測算自己房子漲價多少是不合理的。
四要素之地鐵房
北京、上海、廣州、深圳目前的地鐵均已實現地鐵成網。
新興的二線城市，地鐵尚未聯網，老百姓尚無法想象聯網之後四通八達的便利程度對日後的居住有多麼大的影響。
地鐵成網，和地鐵成線，兩個詞一字之差，謬之千里。
所謂地鐵房，指800米以內步行可達地鐵站點，超過800米的，不算特別優勢。
比如說，你的房子步行至地鐵1000米，你可以說有地鐵，但你賣房的時候就不能以地鐵房做亮點。
四要素之學區房
二手貨商品，有人接盤，肯定有原因。
房子也一樣。
買你房子的接盤俠，一定有他接盤的原因
學區，是非常重要的因素，你需要，別人也需要。
人人都要生孩子，人人都想要一個好學區
這是很多置換客做置換的源動力。
二手房是典型的對手交易，任何一宗買的背後都對應著一宗賣的生意。
你是賣家，又是買家，賣的原動力來自你的孩子小學/初中畢業了，買的驅動力則是他的孩子要讀小學/初中了。
你購買的第一套房子自帶好學區，那就最好；可潛臺詞是——很貴。
靠近地鐵自帶好學區的次新三房——投資首選，但也貴的離譜“人民幣碎紙機”當之無愧。
所以，通常小白們上車的第一盤都沒有好學區。
孩子要上學，通常意味著距離你購買第一套房子大概過去3-5年。
此時，你有了小小一點積蓄，不再像幾年前那麼捉襟見肘，
當然，想買“人民幣粉碎機”的靠近地鐵自帶好學區的次新三房還是不夠的
這時候，就需要曲線救國的方法了！
學區的溢價是固定的，比如說人大附小，學區溢價100萬
你買小破房子掛戶口，20平方這種，這100萬溢價就攤在20平方里，
你買大新房自住，120平方這種，這100萬溢價就攤在120平方里，
所以我們能很明顯看到，越老越破的公房，它的溢價越明顯，越大越新的小區，它的溢價越不明顯，到豪宅的層面，比如北京海淀區的保利·海德公園這種，動輒3000萬以上，他基本就沒學區溢價了，市場賣16萬，它還是賣16萬。
它旁邊老破小中原新村那種危房，卻能賣到12萬，就因為有學區溢價，100萬攤薄在20平方米里，導致單價比豪宅還貴。。
你想明白了這點，就很好操作了。最高投資回報率的操作方式應該是——你買一套老破小掛戶口，總價越低越好，學校旁邊再買一套（如果還有餘錢）或者租一套（如果買了掛戶口的老破小後沒有餘錢了）不帶學區的新房子自住，方便生活。
這種操作方式，是回報率最高的。
這是建立在帶學區的新房子的售價明顯高於旁邊不帶學區的新
房子的基礎之上的的建議，如果開發商定價有問題（這種開發商還不少），帶不帶學區新房子的價格都差不多的話，那當然買帶學區的新房子。
小學生階段，一定要住在學校附近，絕不是你以為的“住在地鐵沿線搭地鐵上學就可以了”
地鐵通了，那也是要走路的，而且走的距離還不短。從離開家門到地鐵站，鑽入地下，等地鐵，從走出地鐵站到校門，這個時間每天至少也要半個小時以上。
小學生，絕不適合每天搭地鐵上學。
四要素之三房
二手房是典型的對手交易，任何一宗買的背後都對應著一宗賣的生意。
一個市民既是賣家，又是買家，賣的原動力來自高端改善樓盤，買的驅動力則是底部的剛需。
整體驅動力從剛需轉向改善、從改善轉向中高端豪宅、大平層；
今後的趨勢是剛需萎縮，改善放量。
如果你為了暫時過渡，選擇小面積的1房或者2房，那麼沒幾年隨著孩子的出生，就要換房，一進一出，苛捐雜稅多如牛毛不說，你站在江湖上，抬眼一望，市面上，都是和你一樣，準備拋出1房2房，換入3房的客戶。
因為大家都到了養孩子的週期，所以你需要一步到位選擇三房。
三房有2種，120㎡的正氣三房，90㎡的2+1房。
如果是長期自住，請購買120㎡的正氣三房，這會滋潤你的生活；
如果是投資，或臨時過渡，請購買90㎡的2+1房，它的接盤俠眾多，投資回報率最高！
如果你只有購買一套的機會，請選擇正氣三房，兼顧增值保值和自住的幸福感，不要太委屈自己，去住主臥放了大衣櫃後連個轉身的空間都沒了，書房間只能放下嬰兒床的房子。
如果你純投資，不自住；或者打定主意臨時過渡兩年，請選擇90平方2+1房，接盤俠們永遠都囊中羞澀，90平方三房永遠都很好出手！
2+1房雖然擁有最高的投資回報率，但他的使用體驗並不好，為了擁有“自住的幸福感”，你需要花錢買單，花錢買高興！
人生並不是只有投資回報率的。
四要素之次新房
一個新小區的價格走勢，除了隨市場大勢波動外，還和其自身的生命線一起波動。
從它交付第一天，它的人生就開始了。
周邊配套慢慢起來，它也慢慢成長，一般來說，交房3年左右，就是小區最快速的成長期，生活便利程度大大增加。
拋出的二手房價格在這個時段是漲幅最大的，成交也最活躍。
這個時候的房子有專有名詞，叫“次新房”。
5年以後，後面每年也會漲，但沒有前面還是“次新”的時候漲的多。
10年以後，它就被趕出“次新”的行列了，連銀行貸款政策都會有所改變。很多銀行不再向房齡超過20年的房子發放貸款了。
所以，如果你要買二手房，儘量選擇5年內的次新房。
地鐵、學區、次新、三房。
四要素裡能滿足2項，你的房子以後接盤俠多的是。
如果四項都滿足，那麼你的房子就是人民幣粉碎機。
無論如何，有了房子就有了安全感，恭喜你上車。
閱讀更多 房產理工男 的文章
