我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：這次疫情，有沒有筍盤撿漏？集中在哪些區域，房姐有沒有了解？能不能透露一下
回答：如果遇到了搬家移民，或者病人家屬急用錢的業主賣房，有可能便宜。
這種個別現象可遇不可求，市場的專業買家不少，都會盯著——每個救廠老闆的背後，還有十個投資客。
除了關注以往推薦的淘筍區域之外，還可以關注小老闆群體。第一季度的經濟比較慘，不排除部分小老闆群體支撐不住，會賣房救急。
提問：房姐您好，我是父輩從十堰逃荒到陝西的“逃二代”。現手裡有可用子彈200，深圳夠不著了，一心想去廣州買。孩子一個12歲了，一個馬上一歲，想今後能讓孩子在一線城市學習、就業、生活。深圳沒有去過，廣州去過一次 而且是晚上高鐵到，吃了個炒河粉，第二天一早就回西安了（單位有急事）。買房目的：1.投資肯定佔有相當大的比例，不過我可以長持。2.有機會的話去廣州生活，讓孩子去更好的環境接受更好的教育。既然父輩在70年代為了活下去能從十堰逃荒到陝西，那麼我也要給孩子創造去一線城市生活的環境，而能更好的活下去。還請房姐結合我實際推薦區域，甚至小區，因為沒有去過，所以不知道該怎麼選。武漢加油，中國加油。
回答：人生是個爬階的過程。而前途是光明的。上一代在小城市，這一代就應該更進一步。子彈200，深圳和廣州都有不錯的選籌。
先介紹下廣州重點區域：
荔灣：曾經的市中心，西關小姐與騎樓、荔灣湖與艇仔粥， 繁華不再，落寞貴族
越秀：市政府所在地，教育與醫療最強區、配套成熟、房價很高
海珠：“寧要河北一張床，不要河南一間房”的老套說法已過時，看好琶洲和海珠東
天河：最具代表廣州城市面貌，經濟最強區，未來廣州10年內無可替代
白雲：大“縣城”白雲區，物流、汽配、製造業，廣州最多人的行政區
番禺：廣州“南拓”的主戰場，產業成熟且宜居，“萬博+南站”日益成熟
黃埔：擴容後的新黃埔，產業最牛逼的行政區，宜居宜業，未來看好
南沙：粵港澳大灣區的幾何中心，未來橋頭堡，目前適合坐4號線去吃海鮮
花都：廣州的後花園，空港基地，地大物博，人煙稀少
從化：經濟匱乏之區，但有山有水有溫泉，宜居之地，休閒之地
增城：曾經的遠郊，分不清增城和荔城的你，一定知道產業重鎮新塘，或者鳳凰城 廣州和深圳投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：房姐你好，新人首問。座標上海，指標已經用完，打算抵押貸款代出來500，請問是繼續開發上海房票(找親戚代持)，還是投資武漢或者瀋陽?看了今年上海的土拍，都是底價成交，感覺上海房價的漲幅不會太大。如果繼續加倉上海，請問投資哪些區域比較好?大虹橋區域的地鐵沿線還是乾脆到青浦定山湖附近?華為那邊開發會不會和東莞松山湖一樣也帶動區域高點?謝謝。
回答：上海倉位不易過重，建議切換到北京和深圳。主場上海，分散一些到北京或者深圳，也能起到同樣的作用，我也是鼓勵和支持的。
長三角和珠三角 京津冀並不是同質化產品，彼此之間是可以起到分散、對沖作用的。
配置二線城市，主要目的是分散，提升資產包的綜合質量。武漢 瀋陽這些二線城市首付20-50萬都可以搞定，放在大倉位之後。
提問：請問一下房姐恆大海上威尼斯可以投資嗎？
回答：恆大海上威尼斯就是個大坑，誰買誰進坑啊 崇明島更適合自住養老，不適合投資
提問：房姐，看中了一個小區，純自住，改善型，戶型有三種，150的三居，160四居，180四居，個人意向購買四居，為以後二胎留個可能，但160戶型量少，現在沒有好樓層，31層樓高只剩頂層和五六層，房姐有什麼建議嗎，180會不會太大了，成為了壓死駱駝的最後一根稻草
回答：要我自己選，我會選擇160，性價比更高。面積段在100-140之間，每增加10平，空間感會有很明顯的變化。但是超過160平之後，就沒有明顯感知了。後期出手，160也比180流動性更好一點點。
頂樓如果價格8折，可以入手
提問：美麗聰明的房姐姐，講講呼和浩特及哪個區域有潛力，現在有市中心老破小學區1套和二環1套，縣城1套，貸款已經提前還完，有40w子彈想繼續買一套地鐵口的洋房改善兼投資，還是去外地投資
回答：呼和浩特整個城市都沒什麼潛力，建議保留一套自住，剩下的都出手。人口 經濟和首位度決定城市發展。對比一下，全國城市流入流出人口的數據就知道，哪些城市將來的地位不可撼動。呼市人口300多萬，投資只考慮人口1000萬以上的省會城市。呼市的潛力還不如貴陽和東三省的省會。
提問：請問環深圳周邊地區有沒有價值？比如東莞，惠州
回答：環深有價值的只有東莞 惠州雖然離深圳很近，但是與坪山接壤，坪山一時半會發展不起來，所以對惠州的房價帶動作用很小，南站還好一點，大亞灣這種地方純屬垃圾資產。
東莞有人口有產業，加上限購，投資客相對較少。
惠州人口是東莞的一半，但是房子卻是天量供應，很多大開發商的樓盤，一個盤就是一座城，本地人消化不了庫存，加上不限購，只能吸引全國各地的韭菜來買。
提問：房姐，賣房的注意事項是什麼呀？
回答：目前的樓市，肯定是低掛，低開高走，千萬不要高開再降價低開的目的是儘量吸引到多的帶看量，帶看量多了，你才能適度漲價，有若干個客戶來談，你才有跳價的底氣高掛，連看的人都沒有，只能自娛自樂至於和中介打交道，姿態禮貌，經常寒暄，發發小紅包，多說你辛苦了。
詳見知識星球內部資料《賣房科技樹》
提問：座標福建泉州，現階段在餐飲創業初期，現在遇到疫情，手頭資金全部在事業上，信用卡欠款40個子彈。目前市區租房，租金每月1800 現階段家裡著急要求先結婚市區買房，在縣城有家裡有兩套房產，家裡可先提供30-40子彈。所以以目前預算，打算先買二手學區房，選擇小戶型100萬以內的，家裡先支持首付，我們兩個再付按揭貸款。一方面可以直接入住，節省租房 提問：1.以目前情況這樣安排是否合適 2.泉州市區二手學區房有哪些推薦 3.因為是首次購房，有什麼注意事項以及方法論可以提供 謝謝！
回答：你好，思路正確，先買房。泉州只適合自住，投資不建議買。泉州市區的學區房可以淘淘筍，8折筍才考慮。
二手房交易看交易對手產調、徵信、工作、名下資產。二手房交易其實合同、流程都是假的，跟你交易的人才是第一位的。那麼如何選擇交易對手呢？
第一：產調。去交易中心拉一下交易的這套房子抵押情況，看看除了銀行貸款意外，有沒有其他負債和抵押，一般只能有一條按揭或者抵押貸款記錄，多於一條你就得小心，查明原因。
第二：查上證人的徵信，目的是看看你的交易對手的負債情況，如果徵信很差，比如經常逾期，名下小額貸款擼的太多，擔保太多，那你也要小心。
第三：看對方是否有穩定的工作，最好是體制內的，一份穩定的工作能最大概率的保護你交易順利進行，體制內最好，他們不敢也不會出么蛾子。
第四：如果可能，儘量看一下對方名下是否有除了正在交易的這套房子，還有沒有其他資產，萬一前面3項沒能保護你，真出了事情，確保最後贏了官司對方有資產可供執行。
一說到筍，就是說要跑盤兩百套，這個說法有些敷衍，跑兩百套，豈不得累成狗？關鍵是效率底下，並沒有思考如何優化模型。如何快速淘到8折筍？具體方案見知識星球內部資料《淘筍方法論 》
提問：有三個問題：第一：網絡關於深圳擴容的事，說有三套方案。方案一：把整個東莞直接劃給深圳。方案二：把整個惠州劃給深圳。方案三：東莞和惠州各劃一部分給深圳。今年8月深圳40年大慶，擴容政策極有可能出臺，上述這些觀點房姐怎麼看？第二：中介1萬多的中介費落戶深圳從投資角度有什麼現實意義？第三：烏魯木齊戶籍，子彈100，擬選北京、廣州老破小能否給出建議？謝謝！準備給7歲的孩子準備以後的房子，現在考慮是不是太早了？謝謝！
回答：十年前就在傳，十年後繼續傳，為什麼會傳？
惠州和鳳崗中介要賣房子。如果可以擴容惠州臨深何必深汕合作區 深圳其實還有很多地，除了拆遷舊改之外，30年前就開始填海造路。
你現在知道的：後海和深圳灣片區，前海居住區和前海自貿區，寶中、碧海和機場片區等等都是填海填出來的。這些填出來的淨土都是高價區，也是為什麼深圳一路向西發展的主要原因。未來深圳向外擴容，除了“飛地”合作區這種形式，其他擴容概率很小。
你符合深圳落戶要求，可以自己操作啊，1萬多也太貴了... 深圳戶口比烏魯木齊戶口是強多了，想想現在的北京和上海戶口多難搞就知道一線城市戶口意義多大了。子彈100，買北京吧，畢竟是首都，現在還能入手上車盤。投資回報率最大的板塊，詳見知識星球內部分享。
提問：本月首問：武漢投資的話，戶型怎麼選：兩室兩廳一衛、三室兩廳一衛、 三室兩廳兩衛，優先級是怎樣的？ 感謝回覆！ 另外：房姐，能不能講一下老小區和次新小區投資的對比，比如保利花園 和茉莉公館的對比
回答：90-130之間的三居室流通性最好 首選三室兩廳兩衛 武漢還停留在房產啟動初期，追求品牌，品牌開發商在開盤的時候也會比非品牌貴。溢價會在10年後被洗掉，比如保利花園，現在就比周邊的次新盤便宜，屬於老次新。保利花園和茉莉公館對比，更傾向茉莉公館。
提問：房姐，你好，你們是專業做房產投資的，怎麼能確保一買進去的房子就能賺錢呢？
回答：你好，投資的房子能否賺錢，在買入的那一刻已決定了；
1，我們買入的小區都是在整個城市被低估或有潛在發展利好的區域，未來能漲到多少，心裡面是有數的；
2，在窪地小區再挑選市場9折的性價比高房源，先賺取10%空間；
3，選擇有改造空間的房子，利用改造賺取10%空間；
4，區域窪地迴歸，隨市場漲個10%；
5，3個10%即30%的漲幅，如果首付是2到3成的話，收益就在100%到150%
總結一句話：漲幅靠選籌，賺錢靠槓桿
提問：房姐您好，請問萬科金色家園現在應該賣掉嗎？朋友都說是中心城區，又是學區房，都建議不賣，想聽聽你的意見，謝謝。
回答：繼續持有，還有漲幅空間，等下一波漲幅來了賣出，裂變2套低價盤。詳見知識星球內部分享《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》
提問：您好，房姐，我是溫州人，想在武漢投資買房，子彈200，經過這幾個月對武漢的瞭解分析，再通過網拍渠道初步篩選出這幾個位置：1、美聯聯邦生活區二期；2、龍陽大道的人信匯；3、白沙洲的萬科金色城市K3地塊；4、江漢區的新華西美林公館；5、武昌和平大道的融僑城。選房思路想買次新房，由於對武漢瞭解甚少，還請房姐指導一下，謝謝！（之前參加過一次網拍（金沙泊岸）還到實地看房，後來拍的價格含稅後太高就放棄了）.
回答：評估公司的7折起拍，在市場上漲期，評估價一般是市場價的9折，等到核卷、公告、開拍三個月後可能漲10%，因此經常有市場價的55%好貨。當然，真正的好貨都是提前勾兌好，要麼下架走線下，要麼設置無法清場障礙。法拍有不限購要素的溢價，可選房源太少，潛在糾紛問題較多，綜合性價比不如直接在市場上選房。
想買到比市場價便宜50萬的法拍房，詳見知識星球內部分享《法拍房實操技巧》
武漢投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：體制內1000多人大單位，領導討論提拔並民主打勾，同一批進單位都提了，就是我和另一同事被紀檢組長否（此人剛來不熟），理由是五年前一單報銷有去動車票回來打車無票據，最近大領導退休在離任審計，如何補救？這類事情會影響到今後提拔嗎？謝謝
回答：雖然五年工作經驗，但你職場未入門。體制內，從財務到紀檢到領導對你小事都公事公辦、一板一眼，已經被排除在自己人行列了。至於用什麼理由敷衍你不能提拔，這些都不重要。
中國人在一個地方摔倒，從來都只能從另一個地方爬起來。多留意下轉崗、遴選之類機會，換個機關或者去二級機關鑽進核心內圈。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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