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要想知道房價什麼時候能下跌，我們要回到本質上來搞清楚，房價為什麼會上漲。一旦房價上漲的本質動力不存在了，房價自然就下跌了。
房價上漲，基於我十幾年的房地產行業研究經驗，我的總結如下：
首先是供應本身是有限制的，這種供應造成了稀缺。
供應本身有限包含兩層意思。一方面，土地是不可再生資源，開發完了就沒有了。這個大家應該在中學的地理課裡面就學過了。雖然中國有960萬平方公里的土地，但刨去完全無法開發的山地、林地、農地等等，可供開發房地產的城市建設用地並不多。
另外一方面，這麼多年過去，絕大部分城市的開發強度已經非常大了。可供再建房子的地，並不如想象中那麼多。
以我熟悉的粵港澳大灣區為例，大家可以看到，除了北部的山地，核心區域基本上建築密度已經非常高了。
其次，需求仍然在增加。城鎮化每提升一個百分點，有1300萬農村人口轉為城鎮人口，釋放大量的住房需求。
城鎮化推進，大量農村人口持續進城，將持續釋放住房需求。這仍將是中國房地產市場往上走最大的一個基數。
2018年我國常住人口城鎮化率59.6%，僅相當於1868年的英國，1910年的德國，1945年的美國，1958年的日本。
我國城鎮化仍處於快速發展階段，預計未來十年城鎮化率年均提升1個百分點、年均1300萬農村人口轉變為城鎮常住人口。
第三，貨幣貶值，資產增值仍將長期存在。
全球經濟都一樣，為了保持更好的經濟發展速度，保持適度的通貨膨脹是必須的。尤其是在凱恩斯主義盛行的當下，貨幣量化寬鬆政策已經成為了全球央行的共識。
在這樣的情況下，中高位的通貨膨脹必然長期存在。而為了抵禦通貨膨脹，資金必然跑到各種資產裡面。房地產無疑仍然是最好的投資品種。
如果以上三個條件是房價上漲的本質因素。那麼，要想房價下跌，也很簡單了：
第一，有一天，土地可以無限供應了。比如，有一天，大家都可以星際移民了，整個宇宙的都可以隨意遨遊了。
第二，有一天，大家不存在居住的需求了。比如，有一種藍色的小藥丸，大家吃了後都永遠不用睡覺了。
第三，經濟停滯增長了。這個時候，所有人也沒有意願也沒有能力去購買資產了。
只要一上三個條件出現了任何一個，那房價，絕對要跌，而且跌到你媽都不認識。當然，前提你，你能等到這三個條件出現的那一天。
以上。
我是曾英傑，專注研究粵港澳大灣區的地產老兵，暢銷書《一本書讀懂粵港澳大灣區房地產市場》作者，華南城市研究會副會長。歡迎關注、留言、提問和交流。
