核心觀點：$越秀地產(00123)$
2019年，越秀地產圍繞“深化管理提能力，經營驅動促發展”的年度工作主題，把握“苦練內功、穩健經營、均衡發展”的工作基調，通過不斷的提升經營管理能力，實現經營業務的持續、有品質增長，完成全年銷售目標的106%，並將2020年的銷售目標提至802億元，較2018年680億的銷售目標增加17.9%。“軌交+物業”模式、國企合作、三舊改造等特色多元化的增儲方式，為2020年業績目標提供保障。
一、營業收入利潤穩步提升，成本管控能力改善
2019年越秀地產實現營業收入383.4億元，同比上升45%，從營業收入的構成來看，營業收入的增加主要得益於房地產相關銷售所獲得收入增加，同比上升41.8%。淨利潤47.3億元，同比上升55.6%，毛利潤131.2億元，同比上升56.4%，公司實現核心淨利潤35.1億元，同比上升24.8%。
2019年公司錄得毛利潤率34.2%，同比上升2.4個百分點，由於經營需要導致營業成本的增加，同比上升39.8%，但營業收入增長的幅度大於營業成本增加的幅度，因此總體來看，毛利潤率的上升得益於營業收入的較大幅度上升。公司錄得淨利潤率12.3%，同比上升0.8個點，公司盈利能力和成本的管控能力進一步提升，具體來看，管理費用12.3億元，管理費用率3.2%，較2018年下降0.7個百分點，財務費用11.6億元，財務費用率3%，較2018年下降4.5個百分點。
二、完成全年銷售目標的106%，大灣區貢獻近六成
2019年越秀地產有效應對“房住不炒”、“一城一策”調控政策和市場變化，採取了靈活、適當的銷售策略，加快銷售和現金迴流，實現累計合同銷售金額721.1億元，同比上升24.8%，完成全年銷售目標680億的106%。合約銷售面積為349萬平方米，同比上升26.1%，合約銷售均價為20700元/平方米，較2018年同期20900元/平方米微降。
從區域貢獻度來看，大灣區的貢獻最大，佔全年銷售金額的58.5%，其次是華東區域，佔比23.4%，其他區域佔比相對較少，華中區域、北方和西部區域分別佔比9.9%、7.8%和0.4%。
三、逆勢加倉，多元納儲
2019年越秀地產通過“軌交+物業”模式、“集團孵化-地產購買”、國企合作、城市更新、產業勾地、公開市場招拍掛等多元化、特色化方式，以較低的溢價率在廣州、深圳、中山、中山、江門、杭州、蘇州、嘉興、鄭州、長沙、青島和成都等11個城市新增27幅土地，新進深圳、成都、鄭州、長沙、嘉興等一二線城市和具有潛力的都市圈城市，總建築面積為771萬平方米，投銷比2.2，拿地積極性比較高。其中，通過國企合作模式增加土地儲備149萬平方米，佔新增土地儲備的19.3%，國企合作成為公司重要的納儲渠道。
從土儲的權益佔比來看，2019年新增土地儲備按照權益計算建築面積為521萬平方米，權益佔比67.6%，較2018年同期大幅提升，未來公司的盈利質量有望進一步改善。
截止2019年底，越秀地產擁有總土地儲備2387萬平方米，足夠未來三至五年開發所需。其中大灣區的土地儲備1234萬平方米，佔總土地儲備的51.7%，“軌交+物業”項目土地儲備為315萬平方米，佔總土地儲備的13.2%。報告期內公司持續鞏固區域化佈局，目前土地儲備分佈於全國19個城市和地區，區域角度來看，深耕大灣區，重點發展華東地區、華中地區、北方地區及西部地區，不斷鞏固和完善“1+4” 全國化佈局。
四、淨負債率可控區間內上升，債務結構合理
2019年越秀地產貨幣資金301.9億元，同比上升11.2%，現金短債比達4.2，完全覆蓋一年內到期債務，短期內沒有償債壓力。淨負債率75.2%，較2018年上升14個百分點，與積極拿地存在較大的相關性，但與EH50房企平均淨負債率相比，總體仍然保持在合理的區間。
另外，2019年公司充分發揮境內外多元化融資渠道的優勢，加強資金管理，優化融資模式，境內成功發行各類債券共73億元，期限介於三至五年，發行利率在3.6%至4.03%之間，優化了債務年期組合和債務結構，截止2019年底，一年內到期的債務佔比僅10%，債務結構合理。公司整體平均借貸成本4.93%，同比微升0.1個百分點。
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