用戶7337459861733
2019年12月28日，央行發佈公告，將進行存量浮動利率貸款定價基準轉化。近期央行又公告稱，將於2020年3月至8月期間，進行存量浮動利率貸款定價轉換。
以前，我們按照央行發佈的的貸款利率為標準，發放貸款時以此利率為基準上下浮動，這個利率被稱為貸款基準利率。現在，參考標準變成了LPR!
LPR全稱貸款市場報價利率，它不是央行發佈的利率，而是通過18家報價銀行報價算出來的。一個月公佈一次，可能升，也可能降。銀行新發放的商業性個人住房貸利率都是以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。
LPR推出後，房貸利率會變化。2019年個人房貸掛鉤的5年期LPR利率下調了5個基點，央行規定，房貸可以由個人和銀行約定一個重新定價週期，最短為一年。也就是說從2021年1月1日開始，房貸利率可能會隨著5年期LPR利率的變化而變化。
那麼個人在轉換的時候，面臨兩個選擇：一是選擇固定利率，不管LPR怎麼變化，自己的房貸利率巋然不動；二是選擇浮動利率，房貸利率在LPR基礎上選擇加減點，因而會變化。
筆者建議選擇LPR浮動利率。從全球過來看，整體利率都在下行，個別國家已經出現負利率。2019年8月份以來的LPR報價顯示，主要針對居民房貸5年期以上的LPR下調5個基點，明顯低於主要針對企業貸款的1年期LPR報價的從下調浮動，2020年這一差異化有望保持，總體上來看，未來5年期以上LPR報價也將出現小幅下行。
溫馨提醒。轉換開始後，要留意辦理房貸的銀行的官網和網點公告，短信，郵件，手機銀行和電話通知等，接到通知後選擇最簡便方式變更；原則上應於2020年8月31日前完成，再次時間段辦理轉換即可。
逐夢八零後
2019年12月28日上午9時，央行官網發佈公告 ，存量房貸利率定價將在2020年3月1日至8月31日“換錨”，可轉換為市場報價利率 定價。
一句話來說，就是房奴們原來已經辦理過的按揭貸款，2020年必須轉換。有兩種方式可以選擇，一種是 可以選擇變為LPR±基點形成，另一種是選擇固定利率。
調整範圍
“老”房貸：2020年1月1日前，商業銀行發放的 所有參考 貸款基準利率定價的房貸， 不包括公積金貸款。
怎麼調整？
2020年3月1日起 到8月31日，“老”房貸借款人與銀行協商，將貸款利率 轉換為LPR或者固定利率。
借款人可以自由選擇一種，但 只有一次選擇權，選擇之後不能變更。
2
那麼，到底是怎麼轉換的呢？
最簡單的，當然是選擇 固定利率，具體做法是：
和銀行商定一個固定利率，剩餘合同期限內按照該利率執行。
換句話說，LPR的變化和你無關。即便是十年後的LPR變為3.0%，也和你沒有半毛錢關係。
但顯而易見，現在你和銀行協商， 銀行打死也不大可能給你特別低的利率。 大概率還是與當前還貸利率差不多水平，然後按照這個水平一直到還貸結束。
比較符合實際的，且多數人可能會選的是 LPR加基點的方式。
最新五年期以上貸款基準利率為4.9%，換“錨”對標的是2019年12月發佈的的5年期以上LPR為4.80%。對照原來的基準利率即為：
如何轉換， 舉兩個例子，你就明白了。
假如鐵牛現有的純商貸為30年，房貸利率為基準利率上浮10%。現鐵牛還貸的執行利率即為：基準利率4.9%×=5.39%。
鐵牛在3月1日後和銀行協商商貸定價基準轉換，那麼加點幅度應為0.59個百分點， 加的基點以後都不變。
假定鐵牛選擇調整週期為一年，在2020年，鐵牛仍以5.39%的利率水平還貸。從2021年 1月1日開始，鐵牛就按照還貸，LPR參照重定價日前最新發布的LPR利率水平，此時如果LPR下降到4.70%，那麼鐵牛就按照5.29%還貸。此後，每年以此類推。
那麼，像鐵牛的好基友二狗，2017年買的房子是 基準利率打九折，又該怎麼轉換呢？
同樣，參照2019年12月5年期以上的LPR報價，加的基點即為4.41%-4.80%= -0.39%。由於二狗之前的利率優惠較大，因而加的基點為負值，同樣， 加的基點以後也固定不變。
從協商之日起至2020年12月31日，二狗就按照4.41%還貸。從2021年1月1日起，到第一個重定價日，二狗就按照 還貸。一個定價週期內，還貸利率不變。此後，每個定價週期以此類推。
3
那麼，問題來了。
選固定利率還是跟LPR好？
未來 長期來說， 利率水平下行。但 短期來說會有所波動。
因為中國經濟的發展已經過了高速增長期，可以預見的是， 經濟增長的速度會放慢，隨著經濟增長速度的下行，利率水平大概率會下行，這是 大勢所趨。
房貸利率與LPR掛鉤，那麼 房貸利率=LPR±基點。LPR下降，則房貸利率也相應下降。看目前的走勢看，LPR就是下降的態勢。
因此，或許， 選擇LPR為定價基準加點的方式為理性的選擇
無一無所知
回答一下：
1、從現在開始，房貸的利率降進入下行階段，2年內大概率會降到4.5%以下。目前是5-6%之間，至少會下降1個百分點。同時隨著中國經濟發展，GDP增長的逐步放緩，中國將會長期保持低利率情況；
2、基於長期下降趨勢，應該選在最近央行新出的LPR利率，而不是固定利率。
說明：
固定利率：選擇固定利率後，你的房貸就是維持當前利率水平不變，不受LPR利率變化影響。
LPR+加點”浮動利率。LPR是貸款市場報價利率，是央行2019年新推出的機制，LPR每月公佈一次，可升可降。加點數值=原合同當前的執行利率水平-2019年12月發佈的LPR，加點數值確定後固定不變。
也就是說，選擇“LPR+加點”浮動利率，你以後的房貸利率會隨著LPR變化，會影響月供多少。
而在利率不斷下降的情況下，浮動利率絕對是比固定利率划算的。
以貸款300萬，期限30年看，之間差別要超過40萬。
3、在這次選擇機會中，如果以前還款選擇等額本息方式（一般銀行推薦的），在計算開始還款可以負擔的情況下，最好改為等額本金的方式。尤其是一些年輕人，幾年前貸款時收入還不夠，現在收入提升了，正好改方式。這也會節約不少利息。
利率長期走低，貸款始終是划算的。
守中堂主人
按照央行規定，2020年3月1日起，金融機構應啟動存量房貸定價利率基準“換錨”工作，並於8月底前完成。
這次利率基準“換錨”，原固定利率房貸，公積金房貸，2020年底到期房貸等三種方式沒必要轉換。
根據世界經濟發展趨勢和利率走勢判斷，在預期利率下行走勢下，選擇以LPR為基準的浮動利率是比較理性的選擇。
首先認識下LPR利率，在利率市場化改革下，央行制定利率轉向市場化利率。
LPR的計算方法由18家銀行共同報價產生，計算方法為去掉一個最高價和最低價，最後算術平均得出，每月20日重新報價計算，這是一個市場化利率。
房貸利率轉換方式有兩種，一是將以基準利率定價的房貸轉換為以LPR為基準定價的浮動利率貸款，到下一個重定價日，將按照最新一期相應期限LPR確定執行利率；二是轉換為固定利率，以轉換時利率為準，到期時利率都不會變化。
LPR為基準的浮動貸款利率，加點數值等於原合同當期執行利率值與2019年12月發佈的相應期限LPR的差值。自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與轉換日加點數值重新計算確定。
哪種轉換方式更有利，取決於對未來LPR走勢的判斷。如果認為LPR未來呈下降趨勢，則以LPR為基準的加點形式更有利；反之，選擇固定利率貸款。
在全球降息潮背景下，未來LPR大概率呈下降走勢，將房貸轉換為以LPR為定價基準更有助於保障購房者。
當然，房貸利率時間長，10年後是漲是跌還需根據當時經濟發展情況來決定。但我們的決策只能是“大概率”、“滿意”決策，可以預見的是未來一段期間利率下行，可控的才是我們應該把握的。當前房貸利率處在高位，理性決策是選擇以LPR為基準的浮動利率。
提示：利率定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。
時空靜明
首先，什麼樣的朋友會遇到這樣的問題：比如你買的是住宅類貸款了或者買的商用房類（公寓、商鋪、寫字樓）的貸款了，這裡面除去公積金貸款，其它的銀行都會給你打電話，都會有利率轉化的問題。
第二，怎麼轉化：我看工行給了四種方法：手機、短信、智能櫃員機和櫃檯，我建設用手機APP開通這個功能就可以了，具體的諮詢一下你那個貸款的銀行。
第三，一定要注意，很多銀行都說了，這個轉化過程，不收取任何費用。如果有人跟你說這個事辦一下要收多少錢，你就要小心了，這是來掙你錢的。
最後，重點怎麼選，一個就是鎖定固定的利率，一個就是LPR(貸款基礎利率)加減點。我建設一定要選LPR加減點。就是浮動的利率，因為大趨勢LPR都是向下的，以後的利率大概率是向下的，一年調一次很可能你以後的房貸越還越少。
三無人材
現在全球進入了降息週期，建議選擇可變利率。
財經小紙條
全球量化寬鬆，長期利率緩慢下降，有房貸的客戶都建議轉換為MLf。美國，英國等由於疫情因素反而加快了利率下降。
投資方法論
利率長期肯定是下行的，建議房貸走LPR模式。詳細解釋可以翻看我之前得回答。
ETF和LOF投顧
利率下調，貸款簽約浮動利率。
