自2012年始，中國房地產便有了“下半場”之說，還有“黃金時代和白銀時代”之論，2019有的開發商還高呼“活下去”！曾經風光無限的房地產怎麼啦?千萬種解釋，但個人認為至少體現了一部分開發商對於未來的迷惘和焦慮!
如何“活下去”，或“活長久”、“活的好”？
2017年2月5日，中央一號文件提出：支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環農業、創意農業、農事體驗於一體的田園綜合體，通過農業綜合開發、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示範。
“田園綜合體”作為鄉村新型產業發展措施第一次被寫進“中央一號文件”。黨的十九大報告也將鄉村振興戰略作為七大戰略之一寫入黨章，這在中國農業農村發展歷史上具有劃時代意義。可以預見，隨著土地制度完善、城鄉交通條件優化、人民對美好生活的需求增加，田園綜合體、農業小鎮和文旅小鎮等與鄉村振興密切相關的新型地產業態將迎來發展新機遇!
2019年11月1日，我來到中國田園綜合體“策源地”---江蘇無錫陽山田園東方。據說，2016年9月中央農辦領導考察該項目時，曾和田園東方投資集團創始人張誠就“田園綜合體”模式進行深入交流探討，引起領導濃厚興趣，並得到高度認可。因此，源於陽山的“田園綜合體”被正式寫入“中央一號文件”。
田園東方位於“中國水蜜桃之鄉”無錫惠山區陽山鎮拾房村，2013年9月動工，次年3月正式運營。以打造生態高效農業、農林樂園、園藝中心為主體，體現花園式農場運營理念的農林、旅遊、度假、文化、居住綜合性園區。目前已建成3000 畝水蜜桃產業為主的現代農業產業園、新田園社區，以及花間堂稼圃集酒店&田園東方蜜桃度假村、田園大講堂、田園生活館、拾房書院、拾房手作、拾房咖啡、拾房市集、華德福學校、田野樂園、番薯藤TINA 廚房 & 麵包坊等業態一體的蜜桃主題鄉村旅遊度假區。
田園東方旨在活化鄉村、感知田園城鄉生活，將都市生活與休閒體驗相互結合。為將江南農村田園風光得到原汁原味的呈現，張誠可謂耗盡了心血，其情懷、執著、追求讓人感動!
按照修舊如舊的方式，張誠選取舊址十座老房子進行修繕和保護，改做民宿，房內陳列了他苦心蒐集回來的特色農具（傢俱），保留了村莊內古井、池塘、原生樹木，雖然沒有古樹名木、名花異草，或大拆大填大建，或硬底鋪裝，但木頭圍欄，農作物為景觀或景觀植物，熟悉的雞鵝鴨等家禽，讓我們驚訝的還有兒時常玩的“泥窯”……，一個個憨態可掬、形態逼真的卡通動物公仔點綴其間，最大限度地保持了原村落的自然風情風貌，還賦予了新時代時尚和活力。
據陪同人員介紹，田園東方開園至今5年基本實現了盈收平衡，真的嗎？我將信將疑，如果是真的，那麼張誠實在是太了不起！據個人觀察，除房地產項目收入外，園區最大的收入來源應該是民宿、餐飲和門票，除此外並無大宗收入，要維持龐大的投入、運營，難、非常難！
田園綜合體沒有前人成功的經驗，沒有成熟的開發管理模式供“複製”，老祖宗傳承了幾千年的“鋤頭和鐮刀”模式肯定走不通，照搬套用商品住宅和商業綜合體的開發模式也不高明，投資者更不能用情懷玩個性，需腳踏實地“摸著石頭過河”！
一、藉助政策利好，突出產業特色，多元化運營，增強造血和贏利功能。
今年1月，《新土地法》正式實施，取消了多年集體建設用地不能直接進入市場流轉的二元體制。11月26日《關於保持土地承包關係穩定並長久不變的意見》，“長久不變”，完善承包經營制度，政策利好有利於強化農戶土地承包權益保護、推進農村土地資源優化配置、激活主體、要素和市場，為實現鄉村振興提供更有力的制度保障。對房企而言，集體經營性土地入市為企業加速拓展創造機會。按規定，集體經營性用地入市，除商品住宅外，可用於經營性用途。
田園綜合體核心在“綜合體”，田園是靈魂，綜合多元化是手段，投資大、回報週期長，短期需要強大的資金作為保障，長期則需要穩定的人流增強其“造血”功能。
合理的贏利模式至關重要：①以田園特色為“硬核”吸引流量，待機抱房地產“大腿”，前提是項目選址交通便捷、自然資源稀缺，周邊有供房地產開發的建設用地。營利如：房地產開發+高品質遊樂性商業經營和商務拓展+網紅民宿+農業科普教育+特色休閒觀光+康養+高端產品培育、種植、深加工+綠色有機產品定製配送。②藉助資本力量，以項目為平臺，精英會員制，整合業內外優勢特色資源，將項目由重資產轉化為輕資產運營。營利如：企業會員+高品質遊樂性商業經營和商務拓展+會員制特色民宿+農業科普教育+特色休閒觀光+企業精英食療康養+會員制高端產品種植、深加工+綠色有機產品定製配送。③在模式一或二基礎上，與不同的文旅度假、特色小鎮、美麗鄉村等結成利益共享聯盟，通過互聯網進行使用權交換分享，讓項目最大限度地“流動”起來。
二、妥善處理農民關係，與農民共享發展成果。
黨和國家發展田園綜合體、農業小鎮和文旅小鎮等的初衷是將其作為鄉村發展平臺，實現鄉村振興，推進農業供給側結構性改革，加快培育農業農村發展新動能，以城鄉統籌發展作為解決“三農”問題的根本途徑。
在田園綜合體發展過程中，農民是最直接最重要利益相關者，與項目成敗息息相關。必須妥善處理政府與政策、農民與土地和企業與資金的關係，構建企業和農民利益共創共建共享共贏的市場化機制，不把農民簡單理解為土地的租賃者，還可以是投資者、合作者、參與者（產業人員），將農民的切身利益與土地權益緊密結合，帶動農民實現持續穩定增收，讓農民充分享受發展成果，有獲得感和幸福感，刺激農民的參與積極性。
三、借鑑世界發達國家經驗，打造現代化新型農業。
德國、以色列、荷蘭和日本等國家農業發達，尤以近鄰日本已走過了傳統農業和化學農業階段，進入了有機生態新農業階段。2019年，日本農民平均收入49萬人民幣（同期日本全國人均收入31萬人民幣），相當於大學副教授，不僅超越普通白領（25萬），也超過國家公務員的收入水平。日本農民敬畏土地、敬畏自然，追求超高品質，不單一追求高產，盲目大量使用單一化肥，合理負載。其次是規模化集約化生產，保證競爭力。日本農業生產都是專業戶，專業分工明確。每個地區都有特色產業，一家農戶一年只產1至2個品種，且農產品商品率極高，產品優勢互補，相互依存，共同構建起日本農業經濟的整體框架。此外，打造農產品生態閉環，製造溢價空間。日本人很會做生意，他們清楚任何一種模式的商業或服務，只要能實現閉環式發展就能擴大利益空間。所以他們將生產、加工、銷售、服務等形成一個農業特有的閉環式產業鏈，從而增加農民收入，增強農業發展活力。最後，日本農協的作用不可替代。日本農協集經濟和社會職能於一體，不僅負責組織農業生產、購買生產、生活資料、出售農產品等，還負責將政府各種補助金分發給農戶，同時代表農民向政府反映意見，保護農民的利益。
他山之石可以攻玉！借鑑學習日本等國家的經驗，不斷完善農業社會化服務體系，壯大現代化新型農業經營實力，強化生態保護、完善配套政策、服務提升和利益保護，逐步將小農戶生產、生活引入現代農業發展軌道，廣袤的鄉村一定會成為城裡的人嚮往、農民富足的“希望的田野”。
四、注入互聯網基因，打造極具體驗和互動感的休閒娛樂學習新空間。
互聯網時代，體驗式消費是未來趨勢。農業作為傳統產業亦需順應新消費和新科技的發展潮流。田園綜合體業態多元，地域、季節性強，必須突破地域和季度限制，注入互聯網基因，突破線下空間和時間的限制，由線上人員與消費者、農戶，甚至產品進行互動，為消費者帶來針對性更強、更便捷、更舒適的多維度體驗和服務，構成完整的“平臺+內容+終端+應用”互聯網生態系統，進行產品宣傳推廣、銷售和消費，以及信息化管理，塑造新型田園觀光、種植、加工、科普新體驗方式，把產品和服務做到極致，形成對新消費引領。
全面建成小康社會，鄉村振興勢在必行，個人始終相信：廣闊農村天地大有可為!田園綜合體新業態方興未艾，精明的開發商可以早預早謀!前提是必須順利解決好土地、資金、農民和模式等。
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