近期，央行密集表態，保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，不斷重申"不將房地產作為短期刺激經濟的手段"，"房住不炒"仍然是當前房地產市場調控政策的主導方向。央行做出上述強調，直接觸發因素，就是在2月20日，全國銀行間同業拆借中心公佈最新LPR報價，1年期品種報4.05%，下行10個基點；5年期以上品種報4.75%，下行5個基點。這是繼2019年11月20日，央行下調5年期LPR5個點之後，央行再次下調5年起LPR。
眾所周知，5年期LPR是居民住房按揭貸款利率定價的基準。在市場看來，5年期LPR下降，就意味著針對居民購房的"定向降息"。再加上，自今年2月3日，央行開展1.2萬億逆回購操作以來，這段時間央行密集通過逆回購、MLF等融資工具向市場投放流動性，市場資金面相對充裕。另外，近期中央會議先後明確，努力實現今年經濟社會發展目標任務；穩健的貨幣政策要更加靈活適度，用好已有金融支持政策，適時出臺新的政策措施。
另外，近期在房地產行業紓困、復工復產的扶持上，部分省市出臺了疏解開發商資金鍊的政策。比如，降低預售門檻，項目達到總投資25%，甚至出了地面（正負零）即可申請預售；再比如，開發商可跨一個環節，提前申請預售資金提取。此外，住房按揭貸款和公積金貸款月供還貸可以延後（主要針對疫情嚴重地區或受損較大的行業、人員），不算做逾期。甚至，還有的城市（河南駐馬店）還提出，最低購房首付比例由30%下調為20%。由此，市場認為，基於經濟發展目標、"疫後重建"、上下游就業，緊縮的房地產金融政策已改變或鬆綁。
由此，作為攸關樓市調控最重要的監管部門，央行實時出來表態和澄清，這是對"房住不炒"一以貫之的再強調，也是對"穩定調控"與"行業紓困"邏輯關係的明晰。更重要的是，疫情這隻"黑天鵝"的影響下，宏觀經濟各項指標面臨壓力，金融政策必須要平衡好"穩增長"和"防風險"的關係。在此背景下，作為關聯信用體系、地方財政和國民經濟多個行業，關聯上下游就業，並作為固投重要組成、基建重要驅動力的地產行業，融資政策自然要平衡。
筆者認為，"紓困不刺激"，將是地產金融政策的主基調。首先，正如經濟日報文章《"房住不炒"不應因疫情而變化》所言，房地產企業和從業人員受疫情影響出現困難，其實與旅遊、住宿、會展、文娛、影視、餐飲等諸多行業是一樣的，需要進行紓困。哪些企業和從業人員受到衝擊，就對其進行定向疏解困難。比如，疫情期間貸款償還、利息支付的履約，可以延期；比如，住建部表示，2020年6月30日前，公積金貸款不能正常還款，不作逾期處理等。
但是，紓困是基於行業、企業、從業人員遭受疫情衝擊的正常疏解，也是基於"穩地價、穩房價、穩預期"的房地產調控目標的考慮。2019年底，基於2020年"十三五"收官，全面建成"小康社會"，完成脫貧攻堅等綜合考慮，國家首次明確，"三穩"是2020年房地產調控長效機制的目標。現在的問題是，疫情衝擊下，地產施工、售樓處全部按下了"暫停鍵"。2月10日以後，儘管復工復產漸進開啟，但復工的重點還是疫情防控相關行業、國計民生行業。
根據筆者調研，目前熱點城市售樓處開放率在80%左右，但很多非熱點城市開放率在50%以下。即便售樓處開放了，基於各地政府不鼓勵大家外出和集聚，很多人群對於外出還有恐懼情緒，商品房銷售也比較慘淡。中泰證券統計，上週（2月16日-22日）40個重點城市新房銷售同比下滑85%。國家統計局數據顯示，2019年銷售回款佔開發商資金來源的49.6%，銷售一旦受到明顯衝擊，開發商資金鍊就存在壓力，這對於上下游來說壓力巨大。
房地產及上下游產業鏈條長，吸納大量就業人口。2018年，建築業吸納農民工約為5360萬人，也是農民工最集中的就業領域。從地產復工來看，施工工地復工率，明顯要比售樓處復工率要低，很大程度上，這是由於終端商品房銷售不暢，倒逼開發商縮減資金支出所致。施工工地復工難，不僅農民工就業就會受到衝擊，而且圍繞地產施工的整個物流產業鏈，比如建材、水泥、玻璃、裝飾裝潢、工程安裝等，都會承壓，這些行業也是包括農民工在內的就業集中地。
因此，金融對地產企業的紓困，除了基於行業受疫情衝擊外，還有恢復地產上中下游資金鍊循環，助推國民經濟相關行業復產復工，以及"六穩"之首的"穩就業"方面的考慮。此次疫情下，勞動力密集行業受到衝擊，就業人群收入會受到影響，資金面寬裕、5年期LPR下調，也正是為了驅動銀行降低按揭利率，緩解月供負擔壓力，緩解市場對地產前景的悲觀預期。但是，地產金融政策調整，底線也就在這裡了，不會在需求端出臺加槓桿的政策。
除了對沖春節前的逆回購到期外，近期央行頻繁釋放流動性，目的是為了保持流動性合理充裕，通過政策利率的引導作用，讓整體市場利率繼續下行，降低企業（特別是中小微）的融資成本。近期，國家部署"疫後重建"時，屢次提出銀行對中小微"不抽貸、不斷貸、不壓貸"。為了讓銀行有舒緩中小微資金鍊的激勵，包括降準、公開市場淨投放和降低MLF中標利率等，都是必要的。2月17日，央行闢謠調整宏觀審慎評估（MPA）中房地產信貸考核，意味著銀行信貸、信託貸款、債券發行規模或佔比考核不變。同時，按揭槓桿限制也不變（非限購城市最低首付本來就是20%），從而兼顧了"政策穩定"和"行業紓困"。
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