問：老師您好。我想諮詢一下父母隨遷入戶的情況。我是2014年落戶深圳，現在名下一套深圳房產。我父母今年均55歲，母親已退休。問下我這種情況，父母能直接落戶深圳嗎？這樣的話是不是又多了一張房票？

答：父母必須在你入戶滿八年後才能隨遷，老人票是三成沒錯，但是貸款年限短，槓槓一樣低。

問：老師您好！ 1.有套貸款房寫的是夫妻雙方的名字，現在想刪除一個人的名字，可以這樣操作嗎？如果可以，那做假離婚用刪除人的名字再買房可以算首套嗎？ 2.一個人可以貸款買兩套房，如果這兩套貸款的房都已經賣出，名下無房後再去買房是否依舊可以享受首套三成二套（深圳五或七成）的貸款買房的方式呢？ 謝謝老師！

答：您好，只有全款房可以去名，需要先還清貸款，房產證去名後再離婚。 深圳只要處女貸用掉了，都算二套。當然可以通過全款抵押和5+2的方式操作成首付3成。

問：老師您好！我2018年5月買了一套龍崗頤安都會中央的2樓的小三房，總價450萬左右，但買了之後房價一直橫盤甚至有點下跌。目前家庭年收入80萬左右，上班居住在福田。從投資的角度，請問您我們是應該努力存錢置換到西部來還是按兵不動？

答：頤安都會這個盤，已經有三撥人來問了，有投資有剛需，所以我說說我的個人看法，並不都是對你這個提問的。 首先，這個盤是沒什麼問題的，坐擁龍崗最核心的地段，最好的人文環境，最便利的交通。未來多條地鐵交匯，旁邊商業舉步可達，學校雖然不會加分，但是也不會減分，大運為龍崗體制內人群競相購置之地，生源肯定沒有問題。 第二，有這麼一句雞湯，身邊有些人看似走在你的前面，也有些人走在後面，但其實我們每個人都有自己的TIME ZONE，我們都在自己的時區裡成長，是不是有點像我們的房價呢？壹城中心一邊倒不能買的聲音還言猶在耳，今時今日它的房價已經起來了，而且漲得毫不輸人。太古城漲的時候，華潤城還是個小弟，而今也悄然跟上去了。深圳灣爆發的時候，寶中表現還差強人意，如今也藉機崛起了。都說只能買西部的時候，上塘的500萬也不知不覺變600萬了，所以其實我們需要甄別的是產品坑，一些沒有底層邏輯支撐的戶型以及一些過氣的老舊盤片區。 事實上，放在一個五年的週期裡，大部分的房子，價格差並沒有那麼大，所以第二句雞湯要來了，成年人，買定離手，落子無悔。這個無悔的前提是一定要買適合我們的，一雙鞋子我們穿得越舒服，我們越能走更遠的路，房子亦是如此。你錯在買的房子不適合你，福田上班，年薪近百萬，怎麼看都不應該來龍崗置業。拉長週期，關鍵是有的人不適合在長週期裡靜候，比如有強大現金流的你，比如收入後勁很足的年輕人，沒兩年就有置換大房子好房子的需求和能力，而有的人則適合買個好產品，三房次新地鐵口長持，因為他想耐不住寂寞也不行，因為每一次置換裂變的前提要有更強大的現金流支撐，而很多人沒有。 最後這個價格買在2018年，有點貴了，而且還是二樓。我們一個客戶同時期買的附近樓盤，現在漲了100W+了。如何不買高於市價的房子，這需要我們有很好的房感，對當下市場的高度熟悉以及對價值的良好判斷。至於是賣掉還是加倉，需要進一步結合你們的資金情況

問：你好，50w在深圳還可能上車嗎？之前在深圳有購房貸款記錄，我老婆沒有貸款記錄。

答：為何有深房貸款記錄還只有50萬，她可以三成，肯定能上車，具體怎麼買還要結合你們的情況。你們的主訴越詳實，我們給你們的推薦才能越精準。

問：你好，剛人行發佈“首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點”，說明利率降了嗎？是否等到10月8日後再辦貸款會更好？

答：利率不但沒有下降，反而控制了隨意打折，現在深圳首套上浮5個點，二套上浮10個點，分別是5.145 和5.39，新的政策之後，最低變成了4.85和5.45，注意是最低。二套房貸利率確定上漲，首套也未必降低，因為銀行有上浮權限。 為這個不確定去等待，結果可能是一個月省出兩包煙錢，總房價卻多付了若干萬；或者是一個月多付了兩餐飯錢，總房價同樣多付了若干萬。

問：老師好！想要在深圳找總價850-900的小三居或大兩居，夫妻還未有孩子，在福田工作。注重居住環境、日後升值。請問前海和華僑城片區該如何選擇？目前看中了中熙君南山和首地容御，望指點迷津，謝謝！

答：華僑城的房子大都有一個缺點：戶型太大，首地容御也不例外，你這個預算只能淘個兩房，沒有學位支撐的高總價兩房其實是很危險的，深圳是個務實的城市，單純為美景為環境去買單的人不多，更多的是為學位為便利為功能。回到自住角度上來看，我覺得追隨你們的本心就好，華僑城綠樹環繞，鬧中取靜的，即便可能升值不如預期，我們也賺得了享受，一個是延遲享受，一個是當下體驗，很難說哪個孰優孰劣。

問：魯大，目前考慮二個小區：1、西海明珠花園，學府小學學位 2、南山豪方現代，大沖學位。請問，總價都在550萬左右，二房。選那個小區，增值潛力大一些？

答：目前西海明珠價格略低於豪方現代 地段方面這兩個盤半斤八兩，一個靠近南海大道、但可以看到深大校園的綠色，一個在科技園北，都距離地鐵不算近，西海那邊更熱鬧一些； 學區的話，南外大沖是優於學府的，學府被海德掐尖； 自住選你喜歡的，投資來說這兩個並無特別大的差異。

問：十三，2016年買了一套龍光城北二期的望湖高層，純投資，站在山崗了。如果有人平手接盤，損失了利息，是不是也值得出手？還是等到地鐵14號線開通到坪山後再出手？

答：感謝付費諮詢。 已經站崗三年了，如果沒有其他更好的置換標的就先拿著吧，一出一進全是摩擦成本。 14號線沙田站離龍光城有6到7公里，理論上早脫離了地鐵盤範疇，但惠陽臨深情況特殊，對地鐵極為飢渴，只要樓巴，公交能到達地鐵口都算利好，不過由於競品太多，漲幅也會有限。 先出租，安心持有，等下一波小漲時抓緊出手。

問：您好，我前年在老家買房了，是用我老婆的名義來申請貸款的，紅本上有我和老婆的名字，我馬上就落戶深圳了，請問在深圳我還有首房首貸的資格嗎？

答：一般來說，主貸人上徵信，次貸人是不上徵信的，深圳認貸不認異地房，你查下徵信就可以看是否具備首貸資格了。中國人民銀行網上有簡易版徵信查詢。

問：老師您好，剛剛認識，相見恨晚。覺得您的回答都非常用心和專業，看了不到十分鐘就決定加入圈子。想問您兩個問題 1，之前好像確實沒有看到您的身影，是最近才決定出來幫助大家的麼，比如我看過武漢房姐，看過城市戰爭等博主。覺得您對深圳瞭解程度非常高，可以給我們介紹下自己不。可以忽略，因為涉及隱私。 2，關於深圳買房，我17年畢業，準備20年上手一套剛需，想在南山，大約400-500w。我目前屬於職場快速發展期，預計20年收入可以稅前45w，買500w的房子的確會消耗大量消費能力，以及短期內完全不敢有工作變動，您覺得目前適合這麼投入房產麼?

問：十三你好。請問前海北的房子偏舊，前海南的房子偏新。像前海康城華府和深物業港灣花園比鼎太 新德家園 天狼風清都新幾年，是不是代表更有價值？

答：房齡新是其一，前海南的學位更好是其二，哪怕房齡老如雷圳，品質差如花地苑心語花園之流，其投資屬性也會好過前海北的，因為學位房價格=房子價格+學位價格，學位的強可以抵消房子的弱，只要成績不滑坡，不管在不在風口，學位房這隻豬都掉不下來。

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