問：十三你好， 純投資 5年投資週期 考慮到深圳的總價天花板和未來裂變抵押貸款的難度（超過1000萬難度增加） 如果名額不是問題 投資總預算是1200萬 那是買一套1200萬的房產還是兩套600萬的房產合適呢？ 謝謝！
答：排除選籌因素，我認為600+600（兩個剛需房）<1200（一個改善房），剛需房的承受上限是由剛需的工資決定的，而改善房有兩個推動力，小戶型的底層置換推動，疊加改善人群的賺錢能力，後者造富能力肯定比剛需一族強，我想這也是深圳豪宅不斷刷新記錄的內在邏輯。
問：羅湖的湖貝片區還有價值嗎，如華隆園的二手房
答：湖貝舊改聲勢浩大，湖貝塔也規劃建設國內第一高樓，並且傳聞湖貝地下預留了高鐵站的建設空間，華潤會長期、持續投入，一旦湖貝塔建成，羅湖會有“王者歸來”的感覺，舊改後新建的住宅也一定是天價，因為新盤在羅湖是極度稀缺的。 但存在幾個大問題： 一、舊改週期超長 二、螺嶺系生員超載 三、湖貝舊改片區就讀的是湖貝小學 四、未來一手盤臨深南東路，對後面腹地的二手房價格拉動有限 短期內來看，如果你只有少量的資金，小孩要讀螺嶺，華隆園是個好選擇，但中長期來看，羅湖還是會跑輸大市的。
問：你好，1.請問大亞灣是否會併入深圳，是否值得入？ 2.我打算賣掉廣州新塘的小三房(200w，賣了後釋放一個家庭貸款名額)加上手上100w，再借貸一點，買入深圳+大亞灣，因為最快明年四五月份才能入深戶，是否等入深戶後先買深圳光明的房，再回頭購入大亞灣，那時大亞灣如果併入深圳，是否錯過了它的爆發期？ 但如果先買大亞灣，又擔心後繼資金不繼影響明年四五月買深圳，明年四五月應該深圳又漲了一波了，借表弟老婆名義買深圳怎麼控風險？
答：大亞灣併入深圳，這是一個偽命題。 深圳缺地不假，但不代表可以吞併鄰近城市的土地，否則豈不天下大亂了。 再深一層分析，首先，惠州不會給，惠州吃定了臨深這個金飯碗，只會蹭不會送。 第二，建議你們看看惠州的衛星地圖，惠州的臨深片區，包括惠陽和大亞灣在內，90%都是山，極少的平地已開發殆盡，到處是房子，剩下不多的土地，大多是早被賣掉暫未開發的。 這樣的惠陽和大亞灣，深圳要來何用?幫它提高房價和重整亂糟糟的規劃? 所以，不要自作聰明提前佈局，踏踏實實盯著深圳，這世界哪有那麼多奇蹟發生?
問：老師你好，最近看了你對深圳市場的分析，對我幫助很大，我自己的情況是：預算總價在650萬左右，定位小三房，我在科技園上班，小孩四歲了，需要考慮到學區的因素，結合你給的思路，我現在定位了南山區西麗，大學城板塊，現在關注了西林築語等小區， 寶安這邊重點關注了碧海，西鄉的盤，看了玉湖灣、潤恆尚園幾個小區，但是考慮到飛機噪音因素，很猶豫，龍華這邊重點看了上塘和紅山，關注了金地上塘倒，和潛龍曼海寧兩個小區，結合上述情況，想聽聽老師的建議，這幾個區域哪個更有潛力？還是在科技園附近買個小兩房？盼望老師的回覆。
答：你好，感謝大額付費！ 西麗和大學城板塊上一輪漲幅不錯，但現在的價格有點透支。 這個片區保值，沒有什麼值得期待的利好，如果是純自住，很方便，如果你想兼顧投資，做好跑平大勢的準備。 前海寶中碧海都有飛機噪音，目前沒有因為噪音折價的，逆勢增長，領漲板塊 投資角度首選寶安，次選龍華。
問：十三您好！改善需求總預算1800左右，在深業中城和天鵝堡一期之間徘徊，前者這能買170或132的三房，後者可以淘到4房。以十年為週期來看，哪個升值空間更大一些？多謝！
答：深業中城了，你看那麼多人在等深業中城準備打新，茶水費據傳都炒到300萬了。 能賺到2000萬的人，大概率比普通人更聰明，跟著資本的選擇走就對了，等你打不到中城再去考慮天鵝堡。
問：沒有深圳的房票了，想在深圳公寓與臨深片區住宅之間做選擇。請星主幫忙分析一下。
答：低價位的建倉，選擇臨深住宅，跟深圳有軌交連接的區域；高價位建倉，選擇深圳高端公寓。
問：坪山碧桂園國際公館，據說首付還可以免息一年半交清，請問從投資角度值的買嗎？
答：碧桂園雖然在全國風評不甚好，但在深圳做的項目至少品質不差。但鳳凰國際公館這個項目有優點也有缺點，優點就是便宜、低首付，缺點就是再低的首付也是要你自己還的。 開個玩笑。 說地段，靠近坪山大道，這條主幹道是坪山的發展主軸，舊改、大盤扎堆，值得關注，不過國際公館這個項目略有點尷尬，14號線在這裡拐彎了，項目距離地鐵站超過1公里了，已經不算是地鐵盤了，售樓處的宣傳也都是集中在東進1.6萬億、南坪三期等泛泛的大規劃和大交通概念，具體落到這個項目的利好比較有限，謹慎入手。
問：老師請問幹部身份重不重要？對體制內的人來說呢？
答：幹部身份差別在一個調檔，調了檔案就是調幹，其他是招工，具體區別如下，不過第二點，我問過官方，說不出所以然，也有客戶諮詢過，招工沒有不讓考公務員一說，相信務實的深圳也不會有這樣一個無厘頭的規定。
問：請教一下沙井拾悅城，開發商和物業都沒什麼名氣，17年開的盤，115平，四房，其中一房能搭個小樓梯直達房頂，能搞個小花園啥的，600萬左右，請問是否合適入手?
答：目前沙井四萬多的價格，聽起來不高，但已經有所透支，再往北兩站去到松崗，次新都是三萬多。 沙井能不能和前海寶中打通，其實我是存疑的，因為中間有太大的跳躍帶，加上沙井不可能推倒重來。 你看中的這個房子，就算能有點搭建，單價已去到了五萬多，在我看來有短期站崗的風險。
問：你好！2019年底定了深圳德弘天下的房子，看中的是深圳中學學位房，新房帶精裝修不到9萬，覺得性價比很高，但是今年有餘疫情影響擔心房價會跌得厲害，所以買不買很糾結，還麻煩你幫我分析一下！謝謝！
答：德弘天下十年老盤，以前就跟賣滷水一樣，雙拼到五拼不等。 現在，多本證拆成一本證，戶型相對奇葩。樣板房在高樓層，視野非常棒，算是羅湖少有的大花園社區。 預計單價10萬左右，賣深中學位。 如果只買個學位，感覺性價比還可以，如果投資，受羅湖大環境影響，後期增值潛力還是堪憂。
問：十三老師，手頭100萬，首付首貸。想投資大運新城。請問是大運新城內地鐵房有價值呢，比如3號線大運站,愛聯站附近地鐵房？還是新城內住宅區，比如中海康城花園，佳兆業未來城等？
答：目前大運的購買力主要還是來自於福田、羅湖的外溢，大運內不靠近黃閣路-地鐵16號線沿線的盤，客群目標是從武深高速和鹽龍大道開車來的，看重學位的家庭，買三房四房為主。 大運、愛聯一線的地鐵口盤現在算是明牌，都看的到價值，買地鐵小剛需們喜歡的產品吧，一房兩房漲得快一些。
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