问：十三你好， 纯投资 5年投资周期 考虑到深圳的总价天花板和未来裂变抵押贷款的难度（超过1000万难度增加） 如果名额不是问题 投资总预算是1200万 那是买一套1200万的房产还是两套600万的房产合适呢？ 谢谢！
答：排除选筹因素，我认为600+600（两个刚需房）<1200（一个改善房），刚需房的承受上限是由刚需的工资决定的，而改善房有两个推动力，小户型的底层置换推动，叠加改善人群的赚钱能力，后者造富能力肯定比刚需一族强，我想这也是深圳豪宅不断刷新记录的内在逻辑。
问：罗湖的湖贝片区还有价值吗，如华隆园的二手房
答：湖贝旧改声势浩大，湖贝塔也规划建设国内第一高楼，并且传闻湖贝地下预留了高铁站的建设空间，华润会长期、持续投入，一旦湖贝塔建成，罗湖会有“王者归来”的感觉，旧改后新建的住宅也一定是天价，因为新盘在罗湖是极度稀缺的。 但存在几个大问题： 一、旧改周期超长 二、螺岭系生员超载 三、湖贝旧改片区就读的是湖贝小学 四、未来一手盘临深南东路，对后面腹地的二手房价格拉动有限 短期内来看，如果你只有少量的资金，小孩要读螺岭，华隆园是个好选择，但中长期来看，罗湖还是会跑输大市的。
问：你好，1.请问大亚湾是否会并入深圳，是否值得入？ 2.我打算卖掉广州新塘的小三房(200w，卖了后释放一个家庭贷款名额)加上手上100w，再借贷一点，买入深圳+大亚湾，因为最快明年四五月份才能入深户，是否等入深户后先买深圳光明的房，再回头购入大亚湾，那时大亚湾如果并入深圳，是否错过了它的爆发期？ 但如果先买大亚湾，又担心后继资金不继影响明年四五月买深圳，明年四五月应该深圳又涨了一波了，借表弟老婆名义买深圳怎么控风险？
答：大亚湾并入深圳，这是一个伪命题。 深圳缺地不假，但不代表可以吞并邻近城市的土地，否则岂不天下大乱了。 再深一层分析，首先，惠州不会给，惠州吃定了临深这个金饭碗，只会蹭不会送。 第二，建议你们看看惠州的卫星地图，惠州的临深片区，包括惠阳和大亚湾在内，90%都是山，极少的平地已开发殆尽，到处是房子，剩下不多的土地，大多是早被卖掉暂未开发的。 这样的惠阳和大亚湾，深圳要来何用?帮它提高房价和重整乱糟糟的规划? 所以，不要自作聪明提前布局，踏踏实实盯着深圳，这世界哪有那么多奇迹发生?
问：老师你好，最近看了你对深圳市场的分析，对我帮助很大，我自己的情况是：预算总价在650万左右，定位小三房，我在科技园上班，小孩四岁了，需要考虑到学区的因素，结合你给的思路，我现在定位了南山区西丽，大学城板块，现在关注了西林筑语等小区， 宝安这边重点关注了碧海，西乡的盘，看了玉湖湾、润恒尚园几个小区，但是考虑到飞机噪音因素，很犹豫，龙华这边重点看了上塘和红山，关注了金地上塘倒，和潜龙曼海宁两个小区，结合上述情况，想听听老师的建议，这几个区域哪个更有潜力？还是在科技园附近买个小两房？盼望老师的回复。
答：你好，感谢大额付费！ 西丽和大学城板块上一轮涨幅不错，但现在的价格有点透支。 这个片区保值，没有什么值得期待的利好，如果是纯自住，很方便，如果你想兼顾投资，做好跑平大势的准备。 前海宝中碧海都有飞机噪音，目前没有因为噪音折价的，逆势增长，领涨板块 投资角度首选宝安，次选龙华。
问：十三您好！改善需求总预算1800左右，在深业中城和天鹅堡一期之间徘徊，前者这能买170或132的三房，后者可以淘到4房。以十年为周期来看，哪个升值空间更大一些？多谢！
答：深业中城了，你看那么多人在等深业中城准备打新，茶水费据传都炒到300万了。 能赚到2000万的人，大概率比普通人更聪明，跟着资本的选择走就对了，等你打不到中城再去考虑天鹅堡。
问：没有深圳的房票了，想在深圳公寓与临深片区住宅之间做选择。请星主帮忙分析一下。
答：低价位的建仓，选择临深住宅，跟深圳有轨交连接的区域；高价位建仓，选择深圳高端公寓。
问：坪山碧桂园国际公馆，据说首付还可以免息一年半交清，请问从投资角度值的买吗？
答：碧桂园虽然在全国风评不甚好，但在深圳做的项目至少品质不差。但凤凰国际公馆这个项目有优点也有缺点，优点就是便宜、低首付，缺点就是再低的首付也是要你自己还的。 开个玩笑。 说地段，靠近坪山大道，这条主干道是坪山的发展主轴，旧改、大盘扎堆，值得关注，不过国际公馆这个项目略有点尴尬，14号线在这里拐弯了，项目距离地铁站超过1公里了，已经不算是地铁盘了，售楼处的宣传也都是集中在东进1.6万亿、南坪三期等泛泛的大规划和大交通概念，具体落到这个项目的利好比较有限，谨慎入手。
问：老师请问干部身份重不重要？对体制内的人来说呢？
答：干部身份差别在一个调档，调了档案就是调干，其他是招工，具体区别如下，不过第二点，我问过官方，说不出所以然，也有客户咨询过，招工没有不让考公务员一说，相信务实的深圳也不会有这样一个无厘头的规定。
问：请教一下沙井拾悦城，开发商和物业都没什么名气，17年开的盘，115平，四房，其中一房能搭个小楼梯直达房顶，能搞个小花园啥的，600万左右，请问是否合适入手?
答：目前沙井四万多的价格，听起来不高，但已经有所透支，再往北两站去到松岗，次新都是三万多。 沙井能不能和前海宝中打通，其实我是存疑的，因为中间有太大的跳跃带，加上沙井不可能推倒重来。 你看中的这个房子，就算能有点搭建，单价已去到了五万多，在我看来有短期站岗的风险。
问：你好！2019年底定了深圳德弘天下的房子，看中的是深圳中学学位房，新房带精装修不到9万，觉得性价比很高，但是今年有余疫情影响担心房价会跌得厉害，所以买不买很纠结，还麻烦你帮我分析一下！谢谢！
答：德弘天下十年老盘，以前就跟卖卤水一样，双拼到五拼不等。 现在，多本证拆成一本证，户型相对奇葩。样板房在高楼层，视野非常棒，算是罗湖少有的大花园社区。 预计单价10万左右，卖深中学位。 如果只买个学位，感觉性价比还可以，如果投资，受罗湖大环境影响，后期增值潜力还是堪忧。
问：十三老师，手头100万，首付首贷。想投资大运新城。请问是大运新城内地铁房有价值呢，比如3号线大运站,爱联站附近地铁房？还是新城内住宅区，比如中海康城花园，佳兆业未来城等？
答：目前大运的购买力主要还是来自于福田、罗湖的外溢，大运内不靠近黄阁路-地铁16号线沿线的盘，客群目标是从武深高速和盐龙大道开车来的，看重学位的家庭，买三房四房为主。 大运、爱联一线的地铁口盘现在算是明牌，都看的到价值，买地铁小刚需们喜欢的产品吧，一房两房涨得快一些。
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