喻林強:疫情不改地產未來

十問 | 喻林強:疫情不改地產未來

疫情改變地產,新環境、新挑戰已擺在地產人面前。房企如何應對,如何恢復生產、重回正軌?這是一場“持久戰”。樂居財經特別推出《十問》系列,問道領航人,傾聽他們對未來的思考。本期嘉賓是金科股份總裁喻林強先生。

撰文 |蒙塵

出品 | 樂居財經

轉眼間,喻林強接任金科股份(000656)總裁已一年有餘。2019年2月1日,喻林強接棒蔣思海總裁一職,蔣思海繼續任董事長職務,專注於企業戰略。

喻林強接棒的2019年,對地產行業來說,極具挑戰。但喻林強卻交出了一份優秀答卷。2019年,金科股份全口徑銷售金額完成1803.4億元,同比增長51.8%,超額完成1500億的年銷售目標,行業排名第17位,比2018年上升5位。金科2019年權益銷售額1493.9億元,位列權益銷售榜第13位;銷售面積位列全國第8,再次挺進全國前十。

喻林強是金科股份第三任總裁,前兩任分別為金科集團創始人黃紅雲、現任金科股份董事長蔣思海。與蔣思海一樣,喻林強也是一位“實幹家”。

45歲的喻林強,擁有10餘年的地產管理經驗。他加盟金科18年,是與金科共成長的功勳老臣,僅在金科大本營金科重慶區域擔任一把手就長達6年。如今,他又擔負起帶領金科跨越成長的重任。2018年,金科銷售規模突破千億,連續兩年實現大幅增長。2020年,金科的銷售目標是2000億。

但是,突如其來的疫情給2020年增添了不確定性,金科將如何應對?面對樂居財經《十問》,喻林強給出了較為樂觀的答案。他認為,疫情對於30強房企影響不大;市場需求並沒消失,只是推遲,加之各地政府、金融機構已陸續出臺了一些維穩政策,所以完全有理由看好行業走勢,看好市場前景。

一問:疫情會對市場帶來哪些影響?

喻林強:當前來看,顯而易見的影響是在銷售端,封城、封路、售樓部封閉,整個2月房企的銷售都不理想。但是,我們認為需求沒有消失,只是延後,買房子的總還是要買,短期內,市場可能會有一些觀望情緒,但隨著疫情結束、市場明朗後,應該會有一波市場行情。

現金流方面,對於中小房企來說,沒有回款可能會有一些壓力;但對於30強房企來說,影響不大。疫情發生後,國家相繼出臺政策,特別是穩定寬鬆的金融環境,留給房企一些融資窗口,雖然回款很少,但標杆房企的融資現金流其實還相對充裕,從近段時間的土拍就能看得出來,大家的參與熱情還是比較高的。

投資端來看,疫情造成了部分地區的供地延遲,如果疫情持續時間長,對一些貨值缺口較大的企業來說,完成年度任務的壓力會隨著時間的推移越來越大,畢竟拿到地,房子還要修,這比較考驗企業的綜合運營能力。另外,疫情之後,現金流壓力較大的企業可能會尋求合作和出售,市場會出現一些收併購的機會。

運營端,疫情造成工地大面積停工,部分項目可能會有一些交付壓力。

二問: 你怎麼看未來行業及市場走勢?

喻林強:我是比較看好行業走勢,看好市場前景的。幾個方面的原因:

一是市場端,市場需求並沒消失,只是推遲,該來的總會來。另外,當前各地政府、金融機構已經開始陸續出臺了一些鬆綁政策,這都是積極的市場信號。

二是調控端,政府穩經濟、穩預期的意願強烈,無論是穩定經濟、還是穩定就業,房地產的支柱作用在當前環境下更加突出。

三是金融端,國家通過擴大貨幣總量、增加流動性拉動消費和投資的意圖明顯,固定資產的價格大概率會水漲船高,當前土地市場已經顯露端倪。

三問: 會不會調整今年的戰略目標?

喻林強:暫時沒有這方面的考慮,後續視市場環境來定。

四問: 當前形勢下如何打開營銷局面?

喻林強:房產不同於其它消費品,其成交過程特點鮮明。虛擬現實再真實,也不能代替客戶的眼見為實,售樓部不能開放,示範區不能看,樣板房沒法體驗,很難成交。當前營銷工作的側重點我認為主要有以下幾個:

一是,線上營銷要做。但對於成交的期望值不要保持太高,這段時間要把線上營銷的重點放在蓄客上,利用這段時間,把目標客戶找到,把銷售通路打開,期疫情結束後,才能快速高效的展開收割。

二是,內功要練好。過去營銷人的節奏是很快的,很難有一個靜下來的時間來總結、提升自己,利用疫情這段時間,銷售團隊需把培訓做起來,切實提升自己的業務水平,為接下來的硬仗做好準備。

三是,未來要思考清楚。疫情無論是對營銷方式、客戶心理以及未來的產品形態,都可能造成一些新的變化。營銷作為市場最前沿的業務板塊,要善於發現這些變化,並及時反饋給整個生產經營系統,以更好的應對市場。

五問: 如何看待線上營銷、全民營銷?

喻林強:線上營銷和全民營銷是房地產銷售的重要渠道。線上營銷很難全部代替現場銷售,但是對前期客戶拓展收集的意義還是非常大的。這些事情,我們平時都在做,但是經過這一次疫情的考驗,很多企業都發現,大家平時的一些工作做的並不紮實。線上營銷和全民營銷,不是疫情特殊時期的緩兵之計,疫情結束後也應該作為重要的銷售方式、渠道來抓,當前來看,現有的幾個線上平臺的效果都比較差強人意,未來在線上營銷領域,需要互聯網企業、房地產企業更多的創新和探索。

六問: 如何保障企業的現金流穩定?

喻林強:保持現金流穩定,就是要做好開源節流。

開源方面,一是強抓回款,雖然新增銷售回款不多,但是房地產企業的歷史欠款是很多的,這期間要想盡辦法把這些錢拿回來。二是要搶抓融資,要抓住當前的融資窗口,在負債可控的情況下,做大融資規模。

節流方面,一是各類政策要用足,現階段政府、金融機構都出臺了很多優惠政策,有利於監管資金盤活、土地出讓金、稅費緩繳緩付等等,這些政策,房企要做到能用盡用,切實控制剛性支付外的資金支付。二是房企要切實提高精細化管理,過去很多年,房地產企業的管理還是相對粗放的,重塑企業的精細化管理體系,才是經營的未來。

七問: 在企業融資上會採取哪些策略?

喻林強:沒有特殊安排,目前來看各項工作都在穩步推進。境外發債、項目融資都在正常推進。

金科在融資上的戰略一直是非常穩健的,我們十分重視優質融資平臺的打造,負債率、融資結構、融資成本是我們一直比較重視的幾個關鍵指標,不管市場環境怎麼變,我們都會堅定的按照我們的既定戰略推進工作。

八問: 公司會不會縮減拿地計劃?

喻林強:暫時沒有縮減計劃的考慮。

九問: 當前企業面臨最大的困難是什麼?

喻林強:主要還是銷售端。

十問: 為復工做了哪些準備工作?

喻林強:主要是兩個方面:

一是疫情防控方面,員工安全,不給社會抗疫添麻煩增加負擔,是我們復工的前提。對此我們準備了充足的防疫物資、建立了完備的防疫運行機制,確保安全復工。

二是生產經營方面,對各項工作都做好了充足的思考,對於復工後的工作重點、難點、風險點都做了周密的鋪排,確保復工後企業快速回到經營正軌。

本文標籤:見地,十問,喻林強


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