這兩天，深圳兩條新聞較受關注。一條是招商蛇口的，另一條還是招商蛇口的。
第一條是地產新聞，太子灣灣璽BAYHOUSE平價出售，定金100萬/套、購房97折，中介轉介佣金3%，打破招商從2011年伍茲公寓—鯨山9期—雙璽—太子灣灣璽“蛇口頂豪”從來不公開轉介記錄。
要知道，太子灣灣璽可是對標深圳灣1號的高端樓盤，招商蛇口的樓盤也常出現整購現象，這是如此價格售出灣璽BAYHOUSE，令人驚訝。
因價格不高，3月7日一開盤12分鐘，這批單價8.79萬元/平—13.49萬元/平的頂級豪宅就賣出79套。太子灣灣璽N3棟公寓除4套頂復以外，104套公寓全部清盤，成交均價達到10萬元/平！
另一條是財經新聞，短短一個月，招商蛇口連發三期超短期債券，引發業內人士關注：
2月11日，招商蛇口發行了2020年度第一期超短期融資券，發行金額10億元；
僅過兩週，2月25日，發行第二期超短期融資券，發行金額15億元；
再過一週，3月4日，招商蛇口宣佈將發行第三期超短期融資券，發行金額19億元。
確實，招商蛇口過去兩年共發債5次。與往年相比，今年發債頻率高，間隔時間極短，票面利率也創下了新低。可見，“大地主”也缺餘糧了。
短短一個月融資44億元，招商蛇口一副“我十分缺錢”的氣勢撲面而來。
疫情之下，房企在找錢方面動作頻頻，掀起一波“融資潮”。據中原地產統計，2月以來，房企發佈的美元融資計劃已超過100億美元。
不僅海外融資加速，房企們更在國內大量發佈數百億公募債等計劃，多家房企發行了過去很少見的短期債。
眾所周知，房企的業務開展極度依賴龐大資金流量的支持，當這根最大支柱產生晃動的時候，房企們不得不一邊快速銷售，一邊大舉借債。
僅近兩日，就有包括濱江集團（002244.SZ）、華遠地產（600743.SH）、首開股份（600376.SH）、陽光城（000671.SZ）、建發股份（600153.SH）、金地集團（600383.SH）、招商蛇口（001979.SZ）、武漢地產、越秀集團、金融街（000402.SZ）、華僑城A(000069.SZ）等十餘家房企公示其新一輪的超短期融資券發行計劃。
房企融資有四大渠道：
一是貸款。主要是指來自銀行及非銀行機構的貸款，佔比15%—20%左右。
二是自籌資金。包括公司債、股權融資，還有信託、券商、資管等方式的非標的融資，這部分以前佔比為30%左右，但近年來監管趨嚴，這條通路越來越難走。
三是其他資金 ，例如個人按揭貸款，定金，預付款等，簡單來說便是房子的銷售收入，這部分佔比50%。
四是外資 ，包括外商直接投資和海外發債。
於房企而言，房屋銷售佔比達到50%以上的資金來源，說是命脈也不為過，斷然沒有眼看著命脈斷裂而不自救的道理。
2019年融資趨緊，人民法院公告網的統計數據顯示，全年全國525家房企破產，其中浙江、江蘇、廣東三省的情況最為嚴重，破產房企主要集中在東南沿海地區。截至3月7日，2020年破產房企70家，其中浙江11家，廣東7家，上海7家。
可以說，疫情之下，資金緊缺成為了小房企的催命符，也打亂了大中房企的推盤節奏。現在恆大、碧桂園、招商蛇口等已是無心“捂盤”，就是為了加快銷售回款進度。
市場冷淡已傳導至房企，意味著佔據資金來源最大頭的那一端，已然出現隱憂。打折銷售背後，折射出房企疫情陰影籠罩下的不安，以及對市場狀況的擔心。
招商蛇口是國企，活下去當然不成問題，但必須得快速回籠資金。實在沒辦法，招商蛇口的盤子太大了，要吃飯的口太多了。
招商蛇口尚且如何，其他房企就更難過了。2017年時，有權威機構預計，2018年全國房企需償還3963.48億元，接近2017年的3倍，2019年至2021年逐年提高，年分別償還規模高達4172.66億元、4621.51億元和6713.39億元。
有業內機構認為，實際還債數字會更高。據平安證券研究所數據發佈，2020年房企到期債務合計高達約1.46萬億元，較2019年實際到期值增長19.4%。且從單月數據來看，今年房企到期債務額將從2月開始逐漸攀升，在7月達到峰值的1490億。
當房企將融來的資金用以償還債務後，仍需要繼續尋求資金投入土地儲備和項目運營開支，畢竟在房地產這樣資金密集型的行業裡，內在生長邏輯是資金池的高速、高質量週轉，這使得房企對資金的需求是永無止境的。
可以預見的是，雖然疫情期間融資有望緩解房企對資金的渴求，但融資不易、拼命找錢的態勢或許還將繼續上演。
說起來，不是所有房企都能輕鬆融資。銀行等金融機構對開發商是有清單的，具體會劃分A類B類C類。
A類和B類開發商融資環境相對寬鬆一些，C類相對緊張，融資成本也高。清單之外的開發商就別想從銀行借到錢了。
從這個角度來講，即使降準，市場上有錢，中小開發商也不一定能夠拿到錢。而中小房企們因為沒辦法借新還舊，只能通過降價、快速回款來滿足企業現在的資金需求。
此外，疫情期間房企的開發投資仍處高位，新開工、竣工、三費支出上漲，銷售又近乎冰凍，在經營性現金流集體轉負或大幅縮減後，深圳一些房企就率先平價賣樓回籠現金了。
這是一種十分明顯信號。在房價步入穩步上升的通道時，卻被疫情撞了一下腰，房地產企業的發展節奏已被拖緩或打亂了。
於是，平價促銷和大舉借債，成為房企最後的殺手鐧。
現在，購房的剛需者們，可以入市了。
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