先回顧兩段往事。一段曾經轟動一時，一段永遠少人問津。
2010年11月15日中午，家住上海市靜安區膠州路728弄1號公寓26層的退休教授張老師和往常一樣，提著菜籃子前往附近的菜市場採購晚飯所需的食物，老伴帶著兩歲的孫子在家裡午休。
她不知道，當她一點鐘跨出家門口的那一刻，就是她和老伴以及孫子的永別之時。
兩點半，當張老師提著菜籃子回來的時候，她看見她家所在的大樓已經陷入一片火海之中，熊熊大火從10樓已經燒至18樓。
站在警戒隔離線50米開外的張老師看著老伴抱著孫子在26層高的陽臺向她和消防員焦急地揮手求救，老伴嘴裡在喊著什麼，但是在噼裡啪啦的大火燃燒聲中，張老師什麼也沒聽清。
這場大火，就是當時震驚全國、驚動中央高層的“11·15上海靜安區高層住宅大火”。
2010上海靜安大火
這場洶湧的大火，最終導致58人死亡（找到遺體），56人永久失蹤（找不到遺體）。而張老師的老伴和孫子，就是那失蹤的56人中的兩個。
2017年1月27日，農曆臘月三十，晚上11點，沒有回老家的小徐和女朋友在烏魯木齊新市區長春路藍調一品小區的出租屋看著春晚過大年。
突然，他看見客廳天花板上有水落下來，滴在茶几上。不好，一定是樓上的水管或者地暖管漏水了，小徐第一反應是立刻衝到樓上四樓去敲門。
小徐幾乎是以砸門的方式敲了三分鐘，四樓也沒有開門，這時小徐才意識，四樓的住戶應該不在家。
這棟樓是loft公寓，業主基本都是投資客，買來不是自住，而是簡單裝修一下出租收租金。整棟樓百分之九十都是像小徐這樣的租客。眼下正是大年三十，租客幾乎全回老家了。
而就在這時，小徐看見上面樓層的樓道里也有水，很顯然，水可能是從更高樓層漏下來的。於是小徐沿著樓梯往上，希望找到漏水的源頭，當他爬到13樓的時候，終於找到漏水的源頭：大水沿著13樓門縫正嘩嘩地往外流。
小徐趕緊聯繫物業，然而接連打了5個電話都沒人接，物業也早已下班回家過年了。迫不得已的小徐打了110尋求幫助，最後，110的同志強行打開了13樓的門才發現，是屋裡暖氣管爆裂所致，而暖氣管爆裂的原因，是租戶在暖氣管閥門處堆放過多重物所致。
最終從13樓一直到3樓，幾乎全部受損。直接損失將近五十萬，13樓的租戶在得知消息之後，直接消失了。房東見租戶跑了，於是將責任全部推給租戶。
從3樓到12樓的業主，開始了漫長的耗費心力的民事訴訟。
痛失老伴和孫子的張教授無數次地問著一個問題：一生從事教育事業，從不與人爭執，不做任何違法亂紀、傷天害理之事的自己，到底做錯了什麼，會遭受如此不幸？
小徐也十分無奈，自己在房子裡呆的好好的，招誰惹誰了，怎麼就飛來麻煩了呢？
張教授沒有做錯什麼，小徐也沒有招誰惹誰，這一切的一切，都源於他們所居住的房子：高層住宅。
01
什麼是高層建築？在不同的國家，高層建築的定義略有不同，但基本都差不多。
在美國，24.6米或7層以上視為高層建築；在日本，31米或8層及以上視為高層建築；在英國，把等於或大於24.3米的建築視為高層建築。
在中國《高規》（JGJ3-2010）1.0.2條規定：10層及10層以上或房屋高度大於28m的住宅建築，以及房屋高度大於24米的其他高層民用建築混凝土結構的，為高層建築。
現代高層建築的興起，主要得益於鍊鋼和混凝土技術的成熟和進步。總體來說，現代高層建築發端於美國。
1883年芝加哥建起第一幢高11層的家庭保險公司大樓，1931年紐約建成高102層的帝國大廈。
紐約帝國大廈
超過百層的超高層建築的出現，震撼了當時的建築行業，因為一棟百層建築可容納量的家庭數量，幾乎相當於農業時代的一箇中型小鎮，可以說是人類歷史上住宅的革命性事件。
第二次世界大戰以後，出現了世界範圍的高層建築繁榮時期。1970～1974年建成的美國芝加哥西爾斯大廈，高約443米，曾經是北美第一高樓，這個記錄一直到2013年世貿中心一號樓落成才被打破。
希爾斯大廈
雖然高層建築興起於美國，但是將其發揚光大的卻是中國。目前，中國擁有高層建築的數量是35.9萬棟，百米以上的超高層建築8000多棟，兩者均位列世界第一。
從城市分佈來看，擁有高層數量最多的城市分別是上海3萬餘棟，北京2萬餘棟，重慶接近2萬棟。
全國建築密度最大的重慶渝中半島
毫無疑問，高層建築的出現，是人類社會工業革命發展的必然趨勢。因為他讓人類的居住更加集中，城市運行的效率更高。
但不可否認的是，時間也證明，高層建築身上的巨大隱患也十分的突出。無數高層建築在建成的那一刻無限風光，但更多的則是從建成的那一刻起，變開始迅速墮落，到最後破敗不堪，被嫌棄、被拋棄，淪為貧民窟和犯罪的多發地。
02
高層住宅面臨三大無法解決的隱患。
第一，高層建築最大的安全隱患就是火災。火宅對於高層建築和居住其中的人來說，簡直就是致命噩夢。
由於高層建築本身的建築特點和室內裝修材料以及外牆保溫層的易燃性，一旦低樓層失火，在風洞的助推下，由下而上，極易形成立體式的火災。
同時，對應目前的消防技術而言，面對十五樓以上的大火，幾乎沒有撲滅的可能，只能等待大火將可燃物燒完之後自己熄滅。
2017年倫敦一高層住宅火災，79人遇難
2008年至今的十年內，全國共發生高層建築火災超過三萬起，死亡474人，直接經濟損失15.6億，間接損失更是無法估量。
和火災對應的是水患，只是水患相對於火災而言對居住其中的人沒有生命危害。對於北方地區，地暖也是一個非常大的潛在隱患，因為目前北方地暖大多都是澆築在樓板裡面的，一旦出現問題根本沒法維修，因為可能你連哪裡壞了都找不到。
而源於自來水忘記關或者水管、暖氣管爆裂導致的漏水更是多到無法統計，每年造成的損失預計也在百億以上。
第二個隱患就是人禍。和多層住宅相比，一棟高層住宅的住戶數可能是多層住宅的幾倍甚至幾十倍，以一棟28層高，每層8戶的高層建築為例，一棟樓大約可以住1000人，而這一千人的素質肯定是參差不齊的。
你自己可能安全意識極強，但你的鄰居卻可能是個安全文盲。一旦他引發火災，他能輕易跑掉，而你可能跑不掉。
就像文章開頭的例子，10樓住戶家裡起火，結果10樓住戶自己跑出來了，最後14樓以上的住戶被燒死無數。
典型的樓下的錯誤，樓上買單。
因此，對高層住戶而言，要想住得好，住的舒適，住的沒有生命危險，僅僅管好自己家裡的一畝三分地是遠遠不夠的。
因為你永遠不知道你樓下的鄰居到底會用微波爐烤什麼稀奇古怪的東西，你也不能破門而入跑到樓下七十幾歲的健忘鄰居家中，幫他把忘記關掉、已經燃燒了十幾個小時的燃氣灶關掉。
你唯一能做的，就是希望樓下平平安安。除了祈禱，還能做什呢？
高層的第三個隱患就是公共設施的快速老化。和多層住宅相比，高層建築涉及到大量的公用部位和公共設施，比如電梯、樓道、外牆，供水、供電、供氣。
這些公共設施的日常管理維護耗時費力，加上人員構成複雜，公共設施的破壞在很多小區非常普遍。
同時，由於目前很多開發商在建設房子的過程中偷工減料，房屋本身質量堪憂，一棟新交付的樓房，可能三五年之後，外牆就已經斑駁脫落，內部設施各種問題也層數不窮，電梯驚魂經常上演。
如果再碰上一個不合格的物業公司，很快小區就會變得髒亂差、破敗不堪。有條件的紛紛搬離出去，然後將房子轉手賣掉或者低價出租，沒條件搬離的，對小區極度失望甚至破罐子破摔，形成惡性循環。
北京東三環一高層小區一樓大廳
頂上是小區住戶十來年丟棄的垃圾
國內的住宅高層和國外的高層公寓有一個最大的不同在於，產權人性質不一樣。國內高層住宅，假設一棟樓28層，每層6戶，那麼這棟樓的產權人理論上就有168個。
因此，住宅高層一旦要對公共設施進行維修的話，要想讓168戶平攤費用，幾乎是一件沒法完成的工作。
這也是為什麼國內高層住宅在使用超過20年以後，如果物業不作為，公共設施大多數都處於或老化、或人為破壞而失修的狀態的主要原因。
而更致命的是，高層住宅即使再破爛，它也無法寄希望於像多層房屋或者市區老平房那樣通過拆遷加以解決。
因為高層住宅本身容積率已經相當高，拆遷重建無利可圖，所以無論是政府還是開發商，基本都選擇放棄它們，哪怕是到更遠的郊區去，也不會選擇拆遷市區內老高層住宅。
所以，如果你有心的話可以發現，即使繁華如北京上海，在其市中心裡面，依然有無數破敗不堪的，建於上世界八九十年代的高層老房子。這些地方逐漸就淪為城市“土著”低收入家庭和外來務工人員聚集的地方。
這種現象，在歐美國家也一樣。高層，尤其是建築年代久遠又失修的高層，基本都是社會底層人群聚集的地方。販毒、賣淫、犯罪的高發地。
而有錢人要麼住市區統一管理的公寓（這裡的公寓和國內的不是一個性質），要麼住在郊區的別墅大房子。
03
香港九龍尖沙咀彌敦道36－44號有一棟樓，曾經非常有名，他的名字叫重慶大廈。這棟大樓也是王家衛的電影《重慶森林》的拍攝取景地之一。
重慶大廈嚴格意義上不是一棟樓，而是由ABCDE五棟樓連在一起的一個裙樓整體。
重慶大廈始建於1961年，在建設之初它曾經是一棟高檔的建築，經常有英國的高級軍官和香港本地明星出入此地。
60年代末受越南戰爭的影響，重慶大廈成為了美國官兵尋找妓女的主要場所。受此影響，70年代開始，重慶大廈裡面原有的華裔家庭逐漸搬出，紛紛將物業以低價轉賣或轉租給來新港謀生的“新移民”。
隨著原住民的逐漸撤離，新入駐的人口越來越雜，大量來自印度、巴基斯坦、非洲等地的新移民湧入重慶大廈。
由於這些新移民大多是以各種方式進入香港謀生的生活在底層的人，整體素質不高，重慶大廈開始進入急速的墮落化，物業的價值進一步貶值，陷入惡性循環。
這裡充斥著廉價賓館、商店、食肆、外匯兌換店及其他服務行業，甚至街頭賣藝者也把場地搬進大樓內部，各式招攬生意的牌匾和空凋掛機更是密密匝匝佈滿大樓外牆。
改造前的重慶大廈外立面
5000多個膚色各異、來自全球100多個國家的人在大廈內當餐廳工人或販賣手錶、手袋，抑或從事著灰色邊緣的行業。
原本是純住宅的重慶大廈，逐步淪為混合大廈。
有人將重慶大廈比喻成“香港少數族裔的九龍城寨”，這裡因殘舊而顯得陰暗，因陰暗而顯得神秘。
當年王家衛在這裡拍攝電影重慶森林，幾乎不用佈景，不用調色，就拍出了電影所需要的的那種昏暗、混亂、頹廢感。
在寸土寸金、房價全球第二的香港，目前，重慶大廈可能是全香港住宿最便宜的地方，約200元港幣的標準套房就是重慶大廈中最奢華的住所，一晚50元港幣就能租到一個床鋪。
被稱為香港少數族裔的九龍城寨的重慶大廈，一度也是全港治安最差的地方，由於這裡居住著5000餘個膚色各異的人，而且多是流動租住人員，管理難度極大。
最瘋狂時期，重慶大廈幾乎每天都有治安報警，每週都有刑事案件，每月都有殺人、強姦、販毒等重大刑事案件。
除了香港少數族裔的九龍城寨這一稱呼之外，重慶大廈也被稱為罪惡的溫床。
2004年，重慶大廈的業主們嘗試對大樓進行翻新，但是由於業主太多，誰出多少錢，錢用在什麼地方，很難達成一致意見，最終只籌集一千多萬維修款對大樓進行了翻修。
但這顯然不能改變這個由五棟樓組成的複合體大樓的命運，一千多萬隻是杯水車薪。“龍蛇混雜、九反之地”依然是重慶大廈在今日香港人心中的稱謂。
畢竟，這棟大樓屬於五百多個一盤散沙的小業主，這裡混居著5000多個來自印度、印尼、非洲等地的膚色各異的人，這裡充斥著住宅、賓館、飯店、批發市場等各類業態，註定了它天然就是一個犯罪的溫床。
04
人人都想住別墅，住聯排，住電梯多層洋房。但由於個人收入和國內18億耕地紅線的限制，最終，絕大多數人還是隻能選擇高層住宅。
那麼如何選擇高層住宅呢？
首先需要明白的是，決定高層住宅品質的有三個重要因素。
一是開發商的實力和良心，這決定了房子本身設計的科學合理性和建設工程的質量。
二是業主的整體素質水平高低，這決定了大家對房子共同的愛護程度和居住氛圍的舒適性。
三是物業的後期保養和維修，這直接影響著後期房子的使用壽命。
應該說這三個因素貫穿了房子從設計圖到業主入住再到後期維護直到這棟房子最終達到使用年限報廢為止的全過程。
因此，明白了決定高層住宅的三要素之後，那麼就可以沿著這個思路去選擇適合自己的好房子了。
一是必須選擇經過市場考驗、有良好口碑的開發商的房子，避免選擇那種沒有什麼開發經驗，甚至是口碑極差的開發商建的房子。
尤其是那些第一次開發樓盤的開發商，要堅決跳過。因為一旦出現問題，對很多普通購房人而言，可能就是半輩子甚至一輩子的決策失誤了。別做小白鼠，時間輸不起。
如果經濟實力實在有限，無法購買大品牌開發商的房子，那麼退而求其次也應該買國企開發商建的房子。雖然他們建的房子可能外觀醜了點，看起來沒那麼高大上，但是至少質量還是有保證的，不會在鋼筋水泥這些隱形但是卻最為關鍵的地方偷工減料。
2009年，上海一在建高層倒塌
二是體量過大或者過小的樓盤都應該回避。太大的小區首先物業管理是一個大問題，其次是越大的小區人員構成就會越複雜，第三是大小區在設計規劃上，很有可能考慮不周全，造成後期無法更改的致命缺陷。比如貴州花果園那樣的萬畝大盤，目前就暴露出很多問題，小區內都能堵車。
太小的也不行，尤其是那種單體樓，雖然買的時候價格可能便宜一些，但是從居住角度來看，完全應該回避。目前來看，大城市裡面的單體樓絕大部分都處於無物業管理的混亂局面，因為業主太少，根本負擔不起單獨請一個物業公司的費用。
北京一棟無物業管理的單體樓
亂搭亂建亂拉線，像極了香港的重慶大廈
比較理想的樓盤大小應該是樓棟數在10棟以上，20棟以下，小區總體住戶控制在1500戶以內為佳。
三是慎重選擇領居，以前老祖宗經常說，千金擇鄰，這話還是很有道理的。這裡面就涉及到一個樓盤的定位問題。
因此，你必須清楚，一個樓盤的潛在客戶群體是哪一類。比如大學城裡樓盤，肯定是以高校老師居多。比如科技城裡，肯定是以上班白領居多。比如工業園區的樓盤，當然是以藍領工人居多。
由於比較敏感容易造成誤解或者對立，就不展開說了。最典型的就是火車站附近的樓盤儘量迴避，其實高鐵站也不例外。
有些投資客過分集中的樓盤，也要儘量迴避，因為投資屬性過重，會出現三個問題。
第一個是很多投資客會將房子出租，既然是出租，裝修肯定好不到那去，安全隱患極大。第二個是租客素質參差不齊，可能三教九流、社會人士、大哥小弟全都有，無論是對居住氛圍還是公共設施，都是嚴重破壞。第三個是空置率過高，物業費很難收上來，那麼物業在小區的管理和維護上就會出現很大的問題，沒錢，一切都是空談。四是選擇物業好的樓盤。物業是伴隨房子一生的管家，房子幾十年後是風華猶存還是老化墮落，物業後期的維護保養起著決定性的作用。因此，最好選擇有良好物業公司管理的樓盤。
這一點住過綠城、龍湖開發的小區的人應該最有發言權，和金茂、星河灣這些相比，他們的物業雖然不是最高端的，但對於普通人而言，絕對讓你感覺住著順心舒服。
重慶龍湖水晶酈城的樓盤。2005年建的，依然保養良好。但從品相上看，你很難想到，這個小區樓齡已經十五年，而價格也充分說明了市場對它的認可度。目前龍湖水晶酈城甚至比周邊2012年之後的次新房還要貴。
2005年建設的龍湖水晶酈城
當然，能請綠城、龍湖這樣的物業管理的樓盤不多，那麼判斷一家物業公司好壞有沒有一個簡單易懂又比較靠譜的標準呢？
總體而言還是收費高的物業更靠譜一些。因為物業管理是一個勞動力密集的行業，人工成本擺在那裡，是沒有多大壓縮空間的。同時，小區設施的維護和更換，都是實打實需要真金白銀的，因此，物業絕對是一分錢一分貨，沒有低價高值一說。
所以，如果一個樓盤收取的物業費低於平均值，那麼大概率好不到哪去。
不要期待物業有收費低、但服務好的幻想，因為從商業的角度來看，沒有商人願意做活雷鋒的。
05
因為這次突如其來的疫情，最近一個月，全國樓市接近冰封。可以預見，此次疫情，將引發三個結果。
一是很多資金緊張的小開發商的倒閉或者被併購將是不可避免。這短期可能對部分人是陣痛，但長期來看，對樓市的健康發展是有好處的。很多小開發商都是指望著打一槍、狠賺一筆就完事走人。因此也別指望能建出多好的房子。
那些爛尾的、拿不到房查證的、粗製濫造的小區，基本都是靠關係、走後門、通過灰色手段拿地的小開發商所建。這種情況在土地市場不規範的三四線城市層出不窮。很多人買了這樣開發商的房子，幾乎搭進去半生積蓄，教訓極其慘痛。
因此，當碧桂園、恆大、萬科這樣的全國性開發商下沉到三四線城市的時候，雖然樓盤價格比同地段很多小開發商的房子普遍貴20%以上，但是依然不愁賣，因為很多三四線城市的人們，或多或少都直接或者間接見證了本地小開發商的各種不靠譜。
二是疫情之後，全國，尤其是二線、三線、四線城市將迎來一波改善換房需求的高潮。此次疫情讓人們切身感受到了好小區、好房子、好物業的好處。改善性購房將迎來一波大的利好。
相較於一線城市，絕大多數二三四線城市的房子，置換還是相對容易，畢竟，人生苦短，有時候還是要對自己、對家人好一點，更何況，這次疫情告訴人們，好房子，在有些時候，還真能“救命”。
三是“老破小”（房齡老、小區破、面積小）註定沒有未來。 此次疫情，沒物業、沒小區的“老破小”房子的弊端完全暴露出來，老破小將成為購房市場上最不受待見的一類物業。
一二線城市的老破小可能還有極少數剛需，但在房票貸票越來越寶貴的今天，這種剛需也會越來越少，畢竟，誰會把寶貴的購房資格和貸款名額浪費在老破小身上？
而三四線城市的老破小，可能真就沒有春天了。因為相較於一二線城市，絕大多數三四線城市本身房價不算貴的離譜，土地財政之下，新房還在源源不斷供應，二手老破小，將徹底被市場忽略，直至完全無法交易。
這，也將是不可逆！
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