問：本人家庭年收入到手100W不到，現在有一套坂田信義嘉御山5期三房，中介說可以談600W出售，月供14000多。現在家庭銀行存款90多萬，第二套7成首付實在給不起。想購入中洲灣公寓47平一房一廳，參考京基濱河時代，租金220-230元\\/平，租金回報率3.5%，是否值得購入及投資？感覺雖然是公寓，但離車公廟，超級總部、福田中心區很超近，地段不錯。
答：中洲灣是一個血統純粹的舊改盤，一期被上下沙無數農民房團團包圍，現場體驗頗為震撼。 一期容積率高達8.5，8000多平米的建面起了四棟48層的大高樓，三棟住宅，一棟公寓，其中兩棟住宅賠給了原住民，只有一棟住宅和一棟公寓可以銷售，開發商舊改有多艱難，看中洲灣就知道了。 二期比一期面積要大，但連在一起仍處在大片農民房包圍之中，二期肯定仍是高密度和壓抑侷促，以及和大量的原住民混居，居住體驗絕對沒有開發商描述的那麼美好。 配套的上沙小學上沙中學就更不必說了，想等到上下沙完全拆除，需要二十到三十年的等待，即使全部拆完，也無非是另一個高密度的大沖。 買這個盤的人大多數被開發商描述的美好預期所打動，但結果大概率會失望。公寓更是。 房產投資所有收益中，租金跟房價漲幅比，不值一提。 二套資格可以買二手房，全款抵押的方式可以操作成首付3成，找個墊資公司配合即可。 信義嘉御山是坂田北唯一的居住+商業+學位三位一體的大型高層花園社區，信義嘉御山是坂田近三年投資還算不錯的樓盤，原因並不只是華為，而是在深圳二環這個段位，價格控制得很好。 坂田天虹的業態很齊全，雖然有點鄉村low，比較實惠，符合碼農盤的審美取向。 嘉御山的優勢在於學校，華為科技城外國語有種北京西二旗的感覺，碼農子弟把不是名校的硬考成名校。 可以考慮保留信義嘉御山，做截斷抵押融資，繼續入手潛力盤。
問：你好 十三哥，我黃江有房 深圳公明有小三房， 都已還清，有貸款記錄， 今年想拿150萬投房產，你推薦的普漲區域，皇崗 上塘，西鄉碧海，沙井，我傾向於 碧海，有合適的盤推薦嗎，我不明白哪一片屬於碧海片區， 另外我這個情況還能操作三層首付嗎，謝謝
答：你好，先說說寶安這幾個板塊： 1.碧海： 碧海實際上可以理解為低配版的寶安中心，不論從片區品質、配套、交通都差寶中一到兩個檔次，但由於房價也便宜一些，所以對於有總價約束的小白領（稍微有錢一些的小白領）來說，碧海是寶安中心的替代品；之後前海的產業（特別是大鏟灣）也會利好到碧海； 但由於碧海片區已經大體建設完成，而寶安中心還有大片的空地以及歡樂海岸2.0規劃，因此未來碧海和寶安中心的差距會進一步拉大； 至於很多人關心的飛機噪音的問題，其實對於小白領來說是可以完全可以接受的，不構成折價因素；但如果未來房價再上漲50%，碧海就需要改變定位服務於低端金領的改善需求，對於挑剔的金領來說，飛機噪音可能會帶來一定的折價； 因此，碧海有潛力，可以跑贏大勢，但不如寶安中心，也不如前海； 還有大家關注的騰訊科技島，目前看來要真正等到騰訊入駐還有至少7年時間，且入駐人員規模也是未知數；入駐之後，碧海片區的租金必定會迎來大漲（特別是富通城），但對於購房來說，寶中依然更具競爭力，因此結論不變； 2.新安： 新安是寶安老區，類似羅湖的情況，配套成熟但需求主要來自於當地居民，部分有寶安中學學位的次新盤價格甚至持平寶安中心；但相比於羅湖更有利的是：新安距離前海和南山都很近，所以能否吸引部分小白領的注意； 總體來看，距離地鐵較近的小區能夠略微跑贏大勢，其他小區持平大勢；價格太高的小區有明顯的需求錯配，最好不要碰； 3.西鄉： 西鄉片區類似南山中心，得益於一號線終點站的每日播報，西鄉的關注度不輸南山中心；片區品質也類似，地鐵盤價格不低，未來規劃只有零星的舊改；在高關注度下供需關係保持穩定，潛力不大；考慮到大鏟灣的輻射作用，西鄉中長期來看持平大勢； 4.沙井： 大空港新城地處大灣區核心節點，連接深圳前海和廣州南沙，必然是深圳市政府重要的戰略要地；國際會展中心片區綜合規劃也進行了公示，面積相當於三分之一個福田；而規劃內，住宅用地佔比很少，且大概率是人才房；更多的居住、配套會落在沙井，沙井是大空港的核心居住區； 實際觀察來看，也與預期一致，沙井目前的建設力度在全深圳範圍內僅次於前海和坪山，海洋產業、海岸城2.0、深圳外國語等等利好都會落地於此，得益於11號線，沙井可以快速地通勤到南山和福田，逐漸吸引了不少小白領們的目光； 因此，沙井除了未來本地產業帶來的需求，還能承載南山外溢的需求，隨著沙井未來3-5年翻天覆地的變化，投資潛力巨大，能都跑贏大勢。 碧海成交量最大的幾個樓盤： 富通城 聖拿威 玉湖灣 綠海名居 幸福港灣 中信灣上 幸福珺灣 都可以關注 二手房全款抵押的方式可以操作成首付3成，也可以5+2模式（首付5成，2成首付貸） 另外沙井的海岸城新盤也可以關注 黃江和公明的房產沒有用槓桿，從投資角度看沒有利益最大化。 建議抵押融資或者出手黃江繼續加倉深圳。
問：老師你好，我現在想買總價在650萬左右的三方，小孩三歲，在南山軟件園附近上班，考慮到學區和投資性，學區要求不高，老師能給出建議嗎？謝謝了。
答：南山自住關注松坪村 考慮學區可以關注龍華的上塘 紅山板塊，關注金地上塘道和潛龍曼海寧
問：老師好，我和女朋友倆人都在羅湖老街地鐵站附近工作，倆人加一塊月工資穩定收入3w，公積金7k，現在首付有100w，羅湖老街站附近有什麼推薦嗎？或者羅湖區的合適的也行，謝謝老師。
答：羅湖目前300w總價可選擇面很廣，15年之內的樓齡、塔樓標準兩房，避免樓齡過老或者戶型奇葩。 一、考慮自住，就近在地王、老街、黃貝附近買即可； 二、考慮投資，可以關注筍崗、水貝、湖貝舊改輻射區，並且帶有深圳小學、翠園東曉、螺嶺這些名校的學區房，增值潛力更大； 三、如果眼界或者行動力更強一點的，可以“投住分離”，目前羅湖的房產大概率會跑輸大市，投資可以關注更有發展潛力的板塊。
問：十三老師好 看好的房子打算入手，突然發現主臥樓下正對著城中村馬路，車流不算多，想問下，風水上算不算路煞 路衝之類的，應不應該折價？擔心對個人運勢有影響？感覺好多人介意，以後會不會不好出手？
答：感謝付費諮詢。 所謂的風水學，是中國古代的一支旁門學科，古人創造出了各種風水概念，單路煞就有直衝煞、鐮刀煞、反弓煞、穿心煞等各種煞。 風水學放在人少屋稀的古代是沒問題的，房子與房子相臨至少100米，想犯衝都很難。 但在9012年的今天，尤其是高樓林立、道路交錯的深圳，深究起來，那簡直就是屋屋犯衝，戶戶風水有問題。 世易時移，風水學不能生搬硬套了。 你要拿這個和房東談折價，估計房東先是一臉黑人問號，然後客氣地和你再見。
問：老師你好，我在坂田有一套目前出租（5千一月，）惠州龍光城一套精裝，目前已空置三年。我在坂田上班，媳婦在景田上班，現在租在景田，現在我們想在景田搞一套（800—1000），萬科金色家園二手還有就是景田的天健天驕新房 ，如何選擇？天健天驕得房率太低，單價也不便宜，最大優勢就是新房。或者有什麼區域更適合我們，現在手上首付也不夠，是抵押加槓桿還是出手一套（坂田or惠州）加槓桿月供可以
答：景田板塊分析： 景田是福田CBD的核心居住區，得益於福田CBD大量的金融從業者，景田租金和房價都有不錯的勢頭；但未來，福田CBD的金融企業會逐漸往前海、後海、深圳北遷移，加上福田本身未來規模薄弱，景田的投資潛力不會太大，中長期看持平大勢； 景田北區距離地鐵口最近的就是萬科金色家園，小區是整個景田片區為數不多的，擁有大花園、泳池、籃球場、幼兒園、商業等等優點集一身小區，並且也是附近環境最好，生活最便利的小區。 萬科金色家園2003年 優點： 1.景田D出口，標準地鐵口物業。 2.附近公園多，步行五分鐘即可到達蓮花山 3.小學、初中距離近，小區內有幼兒園 4.大花園、生活娛樂、配套齊全、環境乾淨、萬科物業 5.戶型不錯 缺點： 1.小學為景田小學，學位沒有景田中區域荔園外國語小學好（初中都是福田科技中學） 2.總價高，沒小面積戶型。 天健天驕是偽香蜜湖，地段是很好的，小學也很好，所以價格也高了。景田早已成熟，天健工業園和香蜜村舊改算是拼圖的最後幾塊板，蓋完就沒有什麼未來想象空間咯。 所以是自住改善型的物業，穩健。 綜合來看，自住選擇天健天驕，但是考慮未來升值潛力景田不適合。 惠州趁早出手，坂田可暫時保留。
問：十三老師您好，請問前海的招商領璽8-10萬是否值得投資？
答：說到這個盤，順便說說在賣的幾個高端改善盤，相信很多人也在拿來比較。 金眾麒麟做得最為用心精緻，然而其偏居一隅的地理位置，決定了客群窄，投資屬性相對弱些，圈層屬性幾乎沒有，這是這個項目最大的BUG，更適合自己住。 深業中城位於傳統的豪宅區，核心的位置以及便利的配套和深高學位加持，自主投資皆相宜。也許有人說它附近房子老，天驕的熱銷，讓我們不能小看old money的力量，任何一個區域的CEO盤不愁接盤人群，何況該盤坐鎮城央CBD。 招商領璽則在萬眾矚目將熟未熟的前海，有著得天獨厚的區位優勢，戶型針對三房以上的改善人群，時尚的外立面，都優於其對手盤前海時代。至於沒有小區，貨櫃車多之類的，缺點誰都有，供求才是關鍵，深圳位置好的次新物業是非常稀缺的，要不從開盤被人嫌棄到現在的華潤城能夠一直逆市飛揚，可以想見，前海一旦成熟，這幾個樓盤會是一房難求的香餑餑，是否值得投資就不言而喻了，只是真的要有耐心和信心等待蝶變。
問：老師，深航假日名居是怎麼回事，不是福利房嗎，中介說有3房賣，一次性全款四五百萬，和業主籤協議，以後可以過戶，靠譜嗎，主要看中這個位置和緊鄰海韻學校，風險主要在哪些，求解答
答：假日名居是航空公司的福利房，13年左右才分配的，十年後才能交易，如果現在賣出，先全款鎖定房子，幾年後再過戶，這期間如若房價上漲，有原業主返價風險。這個位置沒有地鐵，商業也不方便，海韻成為名校，還需要時間沉澱。
問：您好，目前工作和生活都在龍崗愛聯，想買改善型四房兼中上學區，小孩過兩年上小學，請問以下哪幾個小區，哪個會比較適合？1 頤安都會中央星河時代 2 四大神盤 3 愛聯次新 4，清林路兩邊。謝謝！
答：龍崗好的學校也就是龍外和深中，頤安星河就可以排除；清林路房子老了，排除；剩下的就是四神盤的龍外和深中；如果能一步到位自然四神盤，求次就深中；對應小區都不多，符合的房源更少，看完自有抉擇；
問：老師好，預算300-400萬，可落戶深圳，買房投資用。限售期一過就出售。請推薦適合的片區樓盤，謝謝。
答：推薦片區樓盤我們的選籌代購內容，是吃飯的手藝，八塊錢是不賣的，可以申請退款。
問：請教一下沙井拾悅城，開發商和物業都沒什麼名氣，17年開的盤，115平，四房，其中一房能搭個小樓梯直達房頂，能搞個小花園啥的，600萬左右，請問是否合適入手?
答：目前沙井四萬多的價格，聽起來不高，但已經有所透支，再往北兩站去到松崗，次新都是三萬多。 沙井能不能和前海寶中打通，其實我是存疑的，因為中間有太大的跳躍帶，加上沙井不可能推倒重來。 你看中的這個房子，就算能有點搭建，單價已去到了五萬多，在我看來有短期站崗的風險。
問：千大，惠州大亞灣離深圳那麼近，房價差2萬每平，作為環深，為什麼沒有投資價值呢？謝謝
答：叫啥的都有了[捂臉] 一個姓深，一個姓惠。暫且不論那天量供應，坪山都涼涼，兔死狐悲，惠州投資價值何在？
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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