2019年12月30日早上，差點驚嚇過度。
當時正一邊跑步一邊聽冬吳同學會，梁冬和吳伯凡聊到即將到來的2020，梁冬說，2020的人看70後就像我們70後的人看1920年的人。
這句話，太太太恐怖了！！那豈不是70已經是20後眼裡的老古董。
一定是數學的邏輯出了問題，有點暈眩感。
但是一切又好像是事實。就像千禧年居然已經過去20年，《黑客帝國》已經上映20年，20年前的尋呼機已經成為老古董，20年前的網紅手機諾基亞已然消失……。世界更新的速度還在加快，我們每個人都身處其中，未來已來，卻經常讓人猝不及防。
2019年的最後一天，我去上海新靜安體育中心參加丁祖昱評樓市年度發佈會，在易居企業集團CEO丁祖昱講的整整3小時數據裡，除了2019年的房地產數據，呆呆最關注的其實是一組和未來房地產有關的數據。
No.1
2019年樓市，我之蜜糖你之砒霜
2019年，很多城市的房地產都是一地雞毛，但是對於呆呆所在的深圳購房者來說，2019年是一個不錯的年份。
這一年，呆呆的幾個粉絲群裡和投資群裡，買和賣都很多，買的高興，賣的也很開心。粉絲和投資客朋友買的房產加起來，說買了上百套房是不誇張的，細數起來，除了平時他們出手的外，2019年開盤的每個網紅盤，都有他們的身影，有些更是每個網紅盤都參與，一年就買下幾套。特別是那些搖號中籤率特別低的盤，都不知道粉絲裡為啥那麼多幸運兒，總之，他們裡面很多都成為大家羨慕嫉妒恨的對象。
當然，不要問他們為什麼有名額，呆呆也只有羨慕，有些秘密，我知道卻永遠辦不到。因為即使是眾人皆知的代持，大部分都是做不到的，你敢嗎？反正我不敢。
但是上次粉絲群裡，被人奚落了一通，人家的回答是，為什麼不敢？
只能說，各有天命，賺好自己的錢就好。
買到房的深圳購房者2019年確實很開心，因為年底的時候，深圳又進入對房地產信心爆棚的階段。賣房子的朋友高興，則大多是因為這輪暴漲，他們認為賣在了一個階段性高點。
不過，購房者開心的2019年，對開發商來說，未必是好年份。
去丁祖昱評樓市年度發佈會的路上，偶遇一位開發商品牌，他說，你們都不知道，2019年的下半年對於開發商有多痛苦，開發商找錢的難度前所未有。
所以，在2019年的年底，丁祖昱發佈會上說的一句“房地產行業未來洗牌會加劇”，其實很好的詮釋了2019年的房企生態。
我們來看看報告：
1、
百強房企銷售額增速放緩，全國房企銷售大幅下跌。
2、
2019年，很多房企能保住千億就不錯了。
3、
從9月份開始，拿地銷售比直線下跌。
4、
大魚吃大魚現象出現。
缺錢、不敢拿地，資金短缺還可能被吞併，而且這些被併購的企業裡面還出現了地方龍頭房企，這個尤其可怕，開發商開始謹小慎微，生怕出現一步踏錯步步出錯的問題。行業的大洗牌時代來臨，2019年的案例還沒那麼多，2020年呢？不好說，市場沒有太多樂觀的跡象，因為丁祖昱說：
2020年，全年都是拿地好時機，不用著急。
這麼說的話，2020年會是很穩的一年，就像他預測裡說的，要防止上漲，也要防止下跌。
（圖片來自現場PPT。）
No.2
20年代，無法預知的養貓一代
說完2019年，該說呆呆感興趣的未來數據了。
那天的丁祖昱評樓市年度發佈會上，除了中間穿插半小時地產總裁和專業運動員的400米接力賽外，數據大神丁祖昱在接近3個小時的時間內都在講數據，他做數據久了，習慣於用數據說話，那些需要數據的人，應該也是可以感受到他乾貨滿滿的誠意。但是，和羅胖不一樣，丁祖昱不太講段子，也很少金句，數據太多偶爾會感覺枯燥，看著他在臺上，有時候腦子裡會閃過《黑客帝國》的電影畫面，都是數據閃過的那一幕，他和數據幾乎已經融於一體。
所有的數據裡，呆呆最感興趣的就是洞悉未來十年部分的數據。
關於這部分數據，他是從95後開始說的，他說，2019年雙11賣得最好的食品不是別的，而是貓糧，現在的95後寧願養貓也不願意談一場戀愛，越來越多的95後結婚後寧願養貓也不願意養孩子。
這是個很有意思的趨勢，中國會不會繼日本之後，成為下一個年輕人不願意結婚的國家，真的很難說。因為身邊的95後，確實很多都在養貓養狗。
而他們對房子也沒那麼急切，特別是深二代，父母在他們18歲的時候，基本都幫他們把房子準備好了，哪裡還需要焦慮房子的事情。
95後尚且如此，20年代出生的人更加不可預知。如果按照潮流發展的趨勢，他們很可能和日本的年輕人一樣，成為不戀愛不結婚不生孩子的宅男宅女。
前段時間，呆呆和一位朋友聊過日本住宅的一種趨勢，很多年輕人不僅不願意結婚，甚至不願意住大房子，因為打掃衛生太麻煩了。這些都可能是未來的一種趨勢。在限購限貸大家拼命買更大房子的今天，暫時還無法想象，也許等20年代的孩子長大後，他們就是我們預想的未來。
這裡，我們也來看看丁祖昱的數據，這組圖表也是很值得關注的：
丁祖昱年度數據
結婚人口減少3400萬對，購房主力減少6100萬，人口和房地產是正相關的，只能說，未來需求是持續下降的。未來，70後、80後這種非常熱愛買房的群體可能就不存在了，95後和10後或者20後的孩子，他們出生時候父母就已經買好了房子，根本不需要焦慮未來，他們會成為全新的一代，中國人對於房地產的依賴也可能會從他們這裡改變。
未來，我們終將和其他的國家一樣，在人口巔峰之後走向一個老齡化和人口負增長的未來。鬱亮和萬科喊了多年的“白銀時代”，終究會來到，只是萬科喊得比較早而已。
No.3
那麼，2020房子還有買入機會嗎
丁祖昱在預測未來產品的時候，舉了一個例子，二孩家庭的戶型設計怎麼設計才最完美。他說市面上沒有看到很好的二孩產品，但是這樣的產品又是目前很重要的一個需求。這個例子顯然是說給開發商聽的。市道艱難，麻煩各位開發商將精力放到產品研發上來，不要到了2019年，房產已經走過40年，依然還有各種超爛的奇葩交樓標準。
其實，呆呆特別好奇的是，未來我們的居住方式會如何改變，記得有次梁冬說到一個電影還是遊戲的開始場景，畫面一開始展示的是一個類似荒蕪的城市，沒有任何生氣，彷彿是被廢棄很久，但是畫面一切換，進入到屋子裡面的，立馬變成了忙碌場景，裡面每個人都忙碌在自己的虛擬世界裡，人和人不需要實際空間的交流，只要虛擬世界的交流就可以。這個故事聽起來很可怕，但是也可能成為事實。
我最近發現一個現象，就是帶兒子出門看風景的時候，他興趣不大，若是他有書、遊戲、有聲書，我估計他也可以很久不出門。
10後這一代，未來對房子的需求是什麼樣子的，我其實也很疑惑，如果未來交通可以和科幻片裡面一樣不成為問題，如果他們對於公共空間的需求減弱，如果他們不喜歡人多聚集，如果他們辦公變得十分自由，如果他們的窗戶外可以長期投影非常真實的深圳灣海景或者自己喜歡的任何景觀，那麼對於他們來說，居住在城市的哪個角落又有什麼關係？
而居住的空間也可以想象一下，例如，一個人居住在自己40平裡面，有陽光有清風窗外有世界各地的景觀，而實際上，這是個沒有陽臺的公寓，這樣的場景是不是很酷。又或者，那種一個按鈕按下去，所有的房間都會摺疊起來，只留下一個空空蕩蕩的大空間，再按一個按鈕，房間就出現了。可以摺疊的空間未來會不會出現呢？我知道自己是在胡亂猜測，但是如果想象都沒有，世界是不會進步的對吧，如果這麼想，也許你們就不會那麼厭煩我跑題了。
不過看現在中國開發房產的水平，未來這樣的想象還很遠很遠，過去發展了幾十年，連基本的漏水問題都解決不了，遑論關於未來的想象。
所以還是面對現實，先想想2020年要怎麼過，丁祖昱前面已經說過了，2020開發商會持續缺錢，房企會積極賣房。而在深圳，如果沒有太多黑天鵝事件（希望和平年代持續），2020年開發商大抵是不需要太擔心的，深圳2019年樓市收禮收到手軟，2020年建市40週年，聽說還有大禮會送，加上信貸政策依然在持續放鬆。所以，2020年的深圳樓市，依然是可以繼續保持熱度的，只是，2019年暴漲區域的漲幅已經非常高，要賣房，建議還是去關注沒有怎麼漲的區域。而投資者，未來的新盤裡依然有機會，只是好盤的數量屈指可數。各位想買投資盤的，趁著即將到來的春節，去仙湖燒一燒香，保佑你們搖號必中。畢竟，2018年和2019年，那些好運氣經常等於幾百萬大獎。
未來已來，不慌不忙，擁抱就好。
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