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來源 | 選址960

撰文 | 徐楓

本文4860字，閱讀約需6分鐘

不懼疫情，新加坡GIC耗資80億買下北京長安街邊的LG雙子座，開出2020年北京大宗房產交易的開門紅，也延續了去年以來的火熱勢頭。數據顯示，2019年北京大宗投資市場熱度極高，全年交易創下765億元的歷史新紀錄。眾所周知，現實的中國地產市場基本沒有地價廉宜、市場需求旺盛的早期優勢了，那為何新加坡主權基金和私人投資者仍熱衷於中國地產市場？本文作者長期旅居新加坡，分析了新加坡資本對中國市場的態度和策略。

邁入2020年，爆發了一場前所未有的病毒瘟疫，徹底打亂了大家的工作和生活。居家辦公和在線學習成了進行式。因為這場進行中的戰鬥，多個國家地區暫時取消和限制部分對華航班和人員出入境等，進而影響對華和在華合作，減少了在華投資和貿易。

但不久前，新加坡政府投資公司（Government of Singapore Investment Corporation，以下簡稱「GIC」）以80多億元人民幣收購了韓國LG北京雙子座大廈的消息則令人眼前一亮。好像反其道行之。其中有何緣由呢？

新加坡資本，活躍的大宗房產買家

GIC官網是這樣陳述這項交易的：「該資產位於北京國貿中央商務區，是一個高質量的綜合開發項目，包括兩座A級辦公樓和一個零售裙樓，總建築面積為14萬680平米，擁有良好的多元租戶組合。它位於北京重要的幹道長安大街旁，可直達永安裡地鐵站。」

新聞稿末了還加了一筆：GIC房地產首席投資官Mr.Lee Kok Sun說：「GIC在中國投資已有二十多年了。中國仍然是我們關注的重點，這項投資反映了我們對在這個市場中尋找有吸引力的機會的持續承諾。我們預計這一具有里程碑意義的發展將受益於北京市中心對寫字樓的強勁需求，並在長期內產生可觀的回報。」

以上表述可見GIC非常認可和重視此項交易，視其具有里程碑意義，並預估長期持有可獲得可觀回報，同時，也表達了對中國市場的重視。

也許各位從此案例中希望瞭解更多新加坡對華投資的態度及策略尤其是在房地產領域。其實，縱觀多年來新加坡在中國、海外世界的投資軌跡，不難發現，中國市場一直是新加坡政府和企業投資的重點，而房地產行業一直是特別關注聚焦的領域。

如果說中國之前幾十年的改革開放高速增長模式吸引了這些投資的話，那近幾年中國以信息產業為主導強調內化驅動力的新經濟模式仍然吸引著新加坡投資者。除LG雙子座大廈交易外，再比如：2019年，新加坡吉寶集團共擲資約合60億人民幣，收購了北京、上海和廣州多個地產項目。

同年，吉寶資本旗下私人基金管理公司首峰資金管理有限公司旗下基金和安聯集團旗下多家公司成立合營公司以10億歐元收購北京望京區域的甲寫融新科技中心85%的權益。

同年，新加坡政府投資公司(GIC ) 完成收購位於北京麗澤金融商務區一座42層的甲級寫字樓股權交易，實現全資擁有。

2018年11月，GIC與凱德集團（CapitaLand）透過旗下基金來福士中國投資夥伴III（Raffles City China Investment Partners III，簡稱RCCIP III），組成各佔五成的合資公司，以128億人民幣（約25億4000萬新元）收購上海最高的雙峰塔。

上海外灘的雙峰塔

同年8月，GIC與全球領先的現代物流設施和技術主導解決方案提供商GLP合作，在中國建立新基金。總值20億美元的基金將專注於中國物流設施。

同年5月，GIC與中國地產投資和資產管理平臺盛煦地產(NOVA)宣佈，將合資成立一家長租公寓投資平臺，初期投資額為43億人民幣（合6.75億美元），專注於投資中國一線城市核心地段的長租公寓項目。同時，GIC也將收購NOVA公司的部分股權成為其股東。

篇幅關係，就不一一列舉了。如此頻繁活躍的交易只能說明一點，新加坡投資者對中國市場特別是地產市場總體持樂觀向好的態度。

看好中國，奉行長期投資5大原則

現實的中國市場已經基本不存在早期地價廉宜、整體市場需求旺盛這些優勢了。而且投資有賺就有賠，新加坡在中國的投資有很多經驗教訓。那為什麼新加坡主權基金、私人投資者仍然熱衷中國市場尤其是中國地產市場呢？

在世界範圍內充分肯定中國市場長期向好，這是基本判斷。

以GIC為縮影，這個基本判斷是依據其長遠投資的5大原則加上全球經濟金融市場分析以及其實際投資經驗教訓而得出的。

成立於1981年，GIC是新加坡三大主權基金之一，負責管理新加坡政府部分海外資產，由副總理吳慶瑞創辦，成立之初總理李光耀曾親自擔任董事會主席。現任總理李顯龍目前擔任董事會主席，多位部長政要是董事會成員。GIC是全球長期投資者，在全球40多個國家/地區擁有超過上千億美元（未公開但有很多猜測版本）的資產。截至2019年3月31日止的財政年度，GIC的20年年化回報率比全球通脹率高3.4％。

長期投資的5大原則

GIC 非常強調長遠投資。與其他投資者和風險資本家不同，GIC採用長期戰略，除資金投入外，通過不斷注入其他價值，積極參與注資對象的整個生命週期。

以價值型投資之父本傑明·格雷厄姆（Benjamin Graham）的一句名言來看，他曾把股市的短期走勢比喻為 「投票器」，而長期趨勢則是「計重器」。這意味著長線投資將和以估值為基礎的投資模式相輔相成，原因在於資產的價格水平和內在價值常會在短期內出現落差，而投資者必須擁有足夠耐力，才能在被低估的資產最終重新定價後真正獲利。從金融市場的歷來走勢來看，投資的持有期如果較短，則猶如對市場短期走勢進行投機押注；相反，延長持有期則可能提高在投資股市時獲取正回報的概率。

GIC也關注風險控制，內部採用三道防禦風險機制，採取多元的投資組合模式，有效分散投資風險。

圖：房地產的投資比重佔全部的7%，細分於公共和私人投資領域

圖：全球範圍配置投資，亞洲佔32%

在投資過程中，GIC也有一套非常完善的風險管理系統，做到既不缺漏一個被市場低估的投資機會，也不誤入一個被市場過高追捧的對象。看清楚基本發展態勢，針對不同投資組合預先制定不同的應對方案，為將來準備。但GIC從不預測將來。因為沒有人能清楚地知道下一刻會發生什麼。

三大驅動力，亞洲的增長仍將繼續

2018-2019年報中GIC也對亞洲經濟和金融市場進行了重量級專題分析，特別提到了中國目前這個世界第二大經濟體。從中可以客觀直接具體地瞭解其對中國市場的看法。

分析指出，亞洲區域經濟過去40年間持續快速增長。除日本外，該地區的全球國內生產總值（GDP）份額從1980年的約10％上升到今天的36％，擁有了一些世界較大的經濟體，特別是中國，是僅次於美國的最大經濟和金融市場。亞洲的增長率也超過了其他地區，約佔去年全球增長率的一半。

分析也認為這樣的增長會持續下去。這是因為：亞洲是由處於不同發展階段的經濟體組成的：日本等非常發達的經濟體，中國和印度等大型新興經濟體以及仍具有巨大追趕潛力的其他新興經濟體。儘管存在異質性，但三種主要經濟體不斷降低貿易和投資壁壘、機構逐步改革和具適應性受教育程度明顯提高等推動持續增長。

分析也指出，儘管隨著經濟的成熟和人口老齡化，亞洲尤其是中國，未來增長可能會放緩，但總體上仍可能超過亞洲以外的發達經濟體和新興經濟體，這一推斷有三個方面的有力支撐。

首先，新興經濟體仍然存在城市化和中產階級增長的空間。在中國等經濟體，城市人口的比例約50％左右，仍低於高收入國家的80％。中國等國家的中產階級增長很快，預計在未來10至15年內將增長兩倍以上。

第二個驅動因素是對基礎設施和人力資本的持續投資。尤其是「一帶一路」的基礎設施投資到2027年預計將超過1萬億美元。如果成功，它可以為該地區帶來巨大的提振。而對教育的持續投資將推動技能，專業知識和創新的不斷升級，支持生產力的增長。吸引世界各地的人才。

第三個驅動力是區域一體化的深化，這主要是指亞洲內部的金融一體化發展。分析同時也指出亞洲前進的道路並不順利。在此過程中必須克服挑戰，如必須繼續進行結構性改革，減少受到地緣政治緊張局勢和中美貿易戰的影響，克服勞動力，自然資源和環境方面的限制等。作為主權基金投資者，GIC清醒地認識到高經濟增長並不自動意味著更高的投資回報，所以主要針對受益於當前或未來經濟驅動因素的公司和板塊，並通過該地區的公共或私人市場進行投資。

超越房產，不斷擴大科技領域投資

GIC一直是亞洲重要的早期投資者。

GIC從1980年代在日本開始，到1990年代擴展到新興亞洲，專注於發展亞洲業務，因為相信該地區將長期受益於持續的結構性改善和跑贏大市。GIC接觸亞洲的一種方式是通過跨國公司間接獲得。在早期，由於其更好的治理和流動性，它們是很好的使用工具。但是，隨著亞洲國內公司逐漸強大，獨特的業務數量不斷增加，開始增加對此類的直接投資。如今，GIC約30％的投資組合在亞洲，比大多數全球機構投資者都多。即使在私募市場中，GIC也是該地區重要的外國機構投資者。

作為長期投資者，GIC通過週期為亞洲市場的所有資產類別提供了穩定的資本。在亞洲主要金融城市（北京，孟買，首爾，上海和東京）設有辦事處，這樣能夠抓住有吸引力的機會，發展當地的專業知識和網絡，與合作伙伴和被投資公司更好地互動，並獲得獨特的見解。例如，在中國，GIC是最早獲得合格境外機構投資者（QFII）和人民幣QFII（RQFII）配額的國家，並且是其銀行間債券市場上最早的外國參與者之一。

最近幾年除了房地產行業以外，GIC不斷擴大其在中國的投資計劃。GIC是阿里巴巴IPO之前的早期投資者之一、小米的支持者，這兩項早期的長期投資獲得了豐厚的回報。通過這些經驗，GIC發現中國具有成為下一個大型創新中心的巨大潛力，而投資潛能可與美國硅谷媲美。所以增加了對中國媒體、科技和電信等行業的投資，如：大疆無人機、小米平衡車和中國電動汽車製造商NIO、美團點評和頭條等。目前該部分的股權投資已從09年的3%增長到目前的約20%。

與其他與其他投資者和風險資本家不同，GIC採用長期戰略，通過不斷注入除資金之外的價值，參與公司整個生命週期。這種方法在小米很明顯。除了投資智能手機制造以外，還積極贊助小米的孵化器生態系統，這催生了許多創新產品，包括小米平衡車和空氣淨化器。

也許這些看上去和地產直接投資有點距離，但事實上是非常緊密的關係。隨著信息科技為主導的經濟時代到來，傳統的房地產也正發生深刻變化。無論從行業細分和運作模式方面都和信息科技密切相關，比如智能樓宇、網絡平臺等等都是傳統地產和實體經濟的有效整合，GIC非常關注這一方面的發展趨勢，曾先後舉辦多個活動，邀請相關企業展示房地產領域的新技術。

另一方面，對於中國相關行業的擴大投資也可視為房地產投資的一個延伸。因為無論是科技研發製造業企業還是服務業企業都需要空間載體支撐，那房地產投資就非常重要了。無論是一般的辦公樓、科技研發樓宇、還是數據中心、科技製造、物流倉儲甚至細分住宅板塊如長租公寓等都是企業需要的，何況現在的房地產業是空間和虛擬的有機整合，且需要對運營模式、行業運作有一定的瞭解才可以進行投資。

沒有水晶球可以預測明天

只要有投資就有風險，多年來在中國的投資也使GIC吸取了寶貴的經驗教訓，並建立了「許多牢固的夥伴關係」。

「但對中國的長遠投資立場不是死板的，並不意味著盲目的信仰或僵化的立場」。這是2018年GIC首席執行官Mr.LimChowKiat在媒體訪談中提到的。他指出，挑戰和風險可能會使我們偏離預期的軌跡，因此，重要的是要從不同角度密切研究關注這些問題。他表示，中國經濟改革開放40年後的今天，仍然存在重大挑戰，儘管取得了一定進展。

「我們沒有水晶球可以知道上海綜指明天或明年將是什麼、要做什麼。但我們所知道的是，中國領導人以前曾遇到過各種各樣的挑戰。每次，他們都直面他們，仔細分析它們，並找到應對它們的方法。這使內部經濟管理複雜化。但這也可能為深化改革提供更多動力。」他強調，

相信以上相關信息客觀真實的表達了新加坡投資者對中國市場秉持的態度和策略。

筆者寫此文時，也正逢病毒在新加坡開始傳入，並出現多個傳染群，所以只能以儘可能獲得的信息撰寫此文，敬請諒解。希望您讀到本文時，也是中新兩國疫情逐步平穩之時。

【本文作者徐楓，規劃師，新加坡規劃師協會會員、澳大利亞規劃師協會資深會員，專注於區域和城市發展戰略、綜合產業發展及產業地產研究等，交流加maple_xu2928，請備註相關信息，敬請理解。】

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