​

来源 | 选址960

撰文 | 徐枫

本文4860字，阅读约需6分钟

不惧疫情，新加坡GIC耗资80亿买下北京长安街边的LG双子座，开出2020年北京大宗房产交易的开门红，也延续了去年以来的火热势头。数据显示，2019年北京大宗投资市场热度极高，全年交易创下765亿元的历史新纪录。众所周知，现实的中国地产市场基本没有地价廉宜、市场需求旺盛的早期优势了，那为何新加坡主权基金和私人投资者仍热衷于中国地产市场？本文作者长期旅居新加坡，分析了新加坡资本对中国市场的态度和策略。

迈入2020年，爆发了一场前所未有的病毒瘟疫，彻底打乱了大家的工作和生活。居家办公和在线学习成了进行式。因为这场进行中的战斗，多个国家地区暂时取消和限制部分对华航班和人员出入境等，进而影响对华和在华合作，减少了在华投资和贸易。

但不久前，新加坡政府投资公司（Government of Singapore Investment Corporation，以下简称「GIC」）以80多亿元人民币收购了韩国LG北京双子座大厦的消息则令人眼前一亮。好像反其道行之。其中有何缘由呢？

新加坡资本，活跃的大宗房产买家

GIC官网是这样陈述这项交易的：「该资产位于北京国贸中央商务区，是一个高质量的综合开发项目，包括两座A级办公楼和一个零售裙楼，总建筑面积为14万680平米，拥有良好的多元租户组合。它位于北京重要的干道长安大街旁，可直达永安里地铁站。」

新闻稿末了还加了一笔：GIC房地产首席投资官Mr.Lee Kok Sun说：「GIC在中国投资已有二十多年了。中国仍然是我们关注的重点，这项投资反映了我们对在这个市场中寻找有吸引力的机会的持续承诺。我们预计这一具有里程碑意义的发展将受益于北京市中心对写字楼的强劲需求，并在长期内产生可观的回报。」

以上表述可见GIC非常认可和重视此项交易，视其具有里程碑意义，并预估长期持有可获得可观回报，同时，也表达了对中国市场的重视。

也许各位从此案例中希望了解更多新加坡对华投资的态度及策略尤其是在房地产领域。其实，纵观多年来新加坡在中国、海外世界的投资轨迹，不难发现，中国市场一直是新加坡政府和企业投资的重点，而房地产行业一直是特别关注聚焦的领域。

如果说中国之前几十年的改革开放高速增长模式吸引了这些投资的话，那近几年中国以信息产业为主导强调内化驱动力的新经济模式仍然吸引着新加坡投资者。除LG双子座大厦交易外，再比如：2019年，新加坡吉宝集团共掷资约合60亿人民币，收购了北京、上海和广州多个地产项目。

同年，吉宝资本旗下私人基金管理公司首峰资金管理有限公司旗下基金和安联集团旗下多家公司成立合营公司以10亿欧元收购北京望京区域的甲写融新科技中心85%的权益。

同年，新加坡政府投资公司(GIC ) 完成收购位于北京丽泽金融商务区一座42层的甲级写字楼股权交易，实现全资拥有。

2018年11月，GIC与凯德集团（CapitaLand）透过旗下基金来福士中国投资伙伴III（Raffles City China Investment Partners III，简称RCCIP III），组成各占五成的合资公司，以128亿人民币（约25亿4000万新元）收购上海最高的双峰塔。

上海外滩的双峰塔

同年8月，GIC与全球领先的现代物流设施和技术主导解决方案提供商GLP合作，在中国建立新基金。总值20亿美元的基金将专注于中国物流设施。

同年5月，GIC与中国地产投资和资产管理平台盛煦地产(NOVA)宣布，将合资成立一家长租公寓投资平台，初期投资额为43亿人民币（合6.75亿美元），专注于投资中国一线城市核心地段的长租公寓项目。同时，GIC也将收购NOVA公司的部分股权成为其股东。

篇幅关系，就不一一列举了。如此频繁活跃的交易只能说明一点，新加坡投资者对中国市场特别是地产市场总体持乐观向好的态度。

看好中国，奉行长期投资5大原则

现实的中国市场已经基本不存在早期地价廉宜、整体市场需求旺盛这些优势了。而且投资有赚就有赔，新加坡在中国的投资有很多经验教训。那为什么新加坡主权基金、私人投资者仍然热衷中国市场尤其是中国地产市场呢？

在世界范围内充分肯定中国市场长期向好，这是基本判断。

以GIC为缩影，这个基本判断是依据其长远投资的5大原则加上全球经济金融市场分析以及其实际投资经验教训而得出的。

成立于1981年，GIC是新加坡三大主权基金之一，负责管理新加坡政府部分海外资产，由副总理吴庆瑞创办，成立之初总理李光耀曾亲自担任董事会主席。现任总理李显龙目前担任董事会主席，多位部长政要是董事会成员。GIC是全球长期投资者，在全球40多个国家/地区拥有超过上千亿美元（未公开但有很多猜测版本）的资产。截至2019年3月31日止的财政年度，GIC的20年年化回报率比全球通胀率高3.4％。

长期投资的5大原则

GIC 非常强调长远投资。与其他投资者和风险资本家不同，GIC采用长期战略，除资金投入外，通过不断注入其他价值，积极参与注资对象的整个生命周期。

以价值型投资之父本杰明·格雷厄姆（Benjamin Graham）的一句名言来看，他曾把股市的短期走势比喻为 「投票器」，而长期趋势则是「计重器」。这意味着长线投资将和以估值为基础的投资模式相辅相成，原因在于资产的价格水平和内在价值常会在短期内出现落差，而投资者必须拥有足够耐力，才能在被低估的资产最终重新定价后真正获利。从金融市场的历来走势来看，投资的持有期如果较短，则犹如对市场短期走势进行投机押注；相反，延长持有期则可能提高在投资股市时获取正回报的概率。

GIC也关注风险控制，内部采用三道防御风险机制，采取多元的投资组合模式，有效分散投资风险。

图：房地产的投资比重占全部的7%，细分于公共和私人投资领域

图：全球范围配置投资，亚洲占32%

在投资过程中，GIC也有一套非常完善的风险管理系统，做到既不缺漏一个被市场低估的投资机会，也不误入一个被市场过高追捧的对象。看清楚基本发展态势，针对不同投资组合预先制定不同的应对方案，为将来准备。但GIC从不预测将来。因为没有人能清楚地知道下一刻会发生什么。

三大驱动力，亚洲的增长仍将继续

2018-2019年报中GIC也对亚洲经济和金融市场进行了重量级专题分析，特别提到了中国目前这个世界第二大经济体。从中可以客观直接具体地了解其对中国市场的看法。

分析指出，亚洲区域经济过去40年间持续快速增长。除日本外，该地区的全球国内生产总值（GDP）份额从1980年的约10％上升到今天的36％，拥有了一些世界较大的经济体，特别是中国，是仅次于美国的最大经济和金融市场。亚洲的增长率也超过了其他地区，约占去年全球增长率的一半。

分析也认为这样的增长会持续下去。这是因为：亚洲是由处于不同发展阶段的经济体组成的：日本等非常发达的经济体，中国和印度等大型新兴经济体以及仍具有巨大追赶潜力的其他新兴经济体。尽管存在异质性，但三种主要经济体不断降低贸易和投资壁垒、机构逐步改革和具适应性受教育程度明显提高等推动持续增长。

分析也指出，尽管随着经济的成熟和人口老龄化，亚洲尤其是中国，未来增长可能会放缓，但总体上仍可能超过亚洲以外的发达经济体和新兴经济体，这一推断有三个方面的有力支撑。

首先，新兴经济体仍然存在城市化和中产阶级增长的空间。在中国等经济体，城市人口的比例约50％左右，仍低于高收入国家的80％。中国等国家的中产阶级增长很快，预计在未来10至15年内将增长两倍以上。

第二个驱动因素是对基础设施和人力资本的持续投资。尤其是「一带一路」的基础设施投资到2027年预计将超过1万亿美元。如果成功，它可以为该地区带来巨大的提振。而对教育的持续投资将推动技能，专业知识和创新的不断升级，支持生产力的增长。吸引世界各地的人才。

第三个驱动力是区域一体化的深化，这主要是指亚洲内部的金融一体化发展。分析同时也指出亚洲前进的道路并不顺利。在此过程中必须克服挑战，如必须继续进行结构性改革，减少受到地缘政治紧张局势和中美贸易战的影响，克服劳动力，自然资源和环境方面的限制等。作为主权基金投资者，GIC清醒地认识到高经济增长并不自动意味着更高的投资回报，所以主要针对受益于当前或未来经济驱动因素的公司和板块，并通过该地区的公共或私人市场进行投资。

超越房产，不断扩大科技领域投资

GIC一直是亚洲重要的早期投资者。

GIC从1980年代在日本开始，到1990年代扩展到新兴亚洲，专注于发展亚洲业务，因为相信该地区将长期受益于持续的结构性改善和跑赢大市。GIC接触亚洲的一种方式是通过跨国公司间接获得。在早期，由于其更好的治理和流动性，它们是很好的使用工具。但是，随着亚洲国内公司逐渐强大，独特的业务数量不断增加，开始增加对此类的直接投资。如今，GIC约30％的投资组合在亚洲，比大多数全球机构投资者都多。即使在私募市场中，GIC也是该地区重要的外国机构投资者。

作为长期投资者，GIC通过周期为亚洲市场的所有资产类别提供了稳定的资本。在亚洲主要金融城市（北京，孟买，首尔，上海和东京）设有办事处，这样能够抓住有吸引力的机会，发展当地的专业知识和网络，与合作伙伴和被投资公司更好地互动，并获得独特的见解。例如，在中国，GIC是最早获得合格境外机构投资者（QFII）和人民币QFII（RQFII）配额的国家，并且是其银行间债券市场上最早的外国参与者之一。

最近几年除了房地产行业以外，GIC不断扩大其在中国的投资计划。GIC是阿里巴巴IPO之前的早期投资者之一、小米的支持者，这两项早期的长期投资获得了丰厚的回报。通过这些经验，GIC发现中国具有成为下一个大型创新中心的巨大潜力，而投资潜能可与美国硅谷媲美。所以增加了对中国媒体、科技和电信等行业的投资，如：大疆无人机、小米平衡车和中国电动汽车制造商NIO、美团点评和头条等。目前该部分的股权投资已从09年的3%增长到目前的约20%。

与其他与其他投资者和风险资本家不同，GIC采用长期战略，通过不断注入除资金之外的价值，参与公司整个生命周期。这种方法在小米很明显。除了投资智能手机制造以外，还积极赞助小米的孵化器生态系统，这催生了许多创新产品，包括小米平衡车和空气净化器。

也许这些看上去和地产直接投资有点距离，但事实上是非常紧密的关系。随着信息科技为主导的经济时代到来，传统的房地产也正发生深刻变化。无论从行业细分和运作模式方面都和信息科技密切相关，比如智能楼宇、网络平台等等都是传统地产和实体经济的有效整合，GIC非常关注这一方面的发展趋势，曾先后举办多个活动，邀请相关企业展示房地产领域的新技术。

另一方面，对于中国相关行业的扩大投资也可视为房地产投资的一个延伸。因为无论是科技研发制造业企业还是服务业企业都需要空间载体支撑，那房地产投资就非常重要了。无论是一般的办公楼、科技研发楼宇、还是数据中心、科技制造、物流仓储甚至细分住宅板块如长租公寓等都是企业需要的，何况现在的房地产业是空间和虚拟的有机整合，且需要对运营模式、行业运作有一定的了解才可以进行投资。

没有水晶球可以预测明天

只要有投资就有风险，多年来在中国的投资也使GIC吸取了宝贵的经验教训，并建立了「许多牢固的伙伴关系」。

「但对中国的长远投资立场不是死板的，并不意味着盲目的信仰或僵化的立场」。这是2018年GIC首席执行官Mr.LimChowKiat在媒体访谈中提到的。他指出，挑战和风险可能会使我们偏离预期的轨迹，因此，重要的是要从不同角度密切研究关注这些问题。他表示，中国经济改革开放40年后的今天，仍然存在重大挑战，尽管取得了一定进展。

「我们没有水晶球可以知道上海综指明天或明年将是什么、要做什么。但我们所知道的是，中国领导人以前曾遇到过各种各样的挑战。每次，他们都直面他们，仔细分析它们，并找到应对它们的方法。这使内部经济管理复杂化。但这也可能为深化改革提供更多动力。」他强调，

相信以上相关信息客观真实的表达了新加坡投资者对中国市场秉持的态度和策略。

笔者写此文时，也正逢病毒在新加坡开始传入，并出现多个传染群，所以只能以尽可能获得的信息撰写此文，敬请谅解。希望您读到本文时，也是中新两国疫情逐步平稳之时。

【本文作者徐枫，规划师，新加坡规划师协会会员、澳大利亚规划师协会资深会员，专注于区域和城市发展战略、综合产业发展及产业地产研究等，交流加maple_xu2928，请备注相关信息，敬请理解。】

閱讀更多 選址960 的文章

關鍵字: 凯德集团 新加坡 规划师