一切都像極了2008年。
昨晚（3月13日），美股觸發史上第三次熔斷。
要知道，美股熔斷歷史上只發生過三次。上一次熔斷，還要追溯到2020年3月9日。
網友說：那天，我的記憶很深刻，那感覺，彷彿就在幾天之前。
3月9日，道瓊斯工業平均指數在交易日結束後下跌超過2000點，創下2008年金融危機以來最大跌幅，觸發美股史上第二次熔斷。
美股之外，全球其他主要股票市場亦遭血洗，至少11國觸發熔斷。
英國富時100指數跌逾10%，法國CAC40指數跌逾12%，德國DAX指數跌逾12%；日本、韓國、新加坡、印度、印尼、菲律賓、越南主要股票指數跌幅均超過4%。
這個場景是不是很熟悉？已經封神的巴菲特都說，有生之年還未見過這麼密集的熔斷。
不知不覺，2008年國際金融危機已經過去十多年，久到新成年的00後一代，已忘了當時危機到來時的“蕭條”和緊張。
10年，彈指一揮間，對很多人和事而言卻是滄海變桑田。但危機卻從未離去。
比如，新冠病毒這隻黑天鵝。
和10年前一樣，為應對疫情衝擊，早在3月初，全球金融市場就迎來了一次大放水。
在美聯儲史無前例的降息50個bp之後，
沙特央行將回購利率及逆回購利率均下調50個基點；
澳洲聯儲和馬來西亞央行先後降息；
同一天召開的G7國家財長及央行行長緊急會議宣佈，準備在必要時採取行動，以刺激經濟增長。
但歷史不會簡單重演，10年前有效的救市手段，現在用起來卻顯得蒼白無力，甚至毫無用處。這也證明了一點，危機從未得到根本解決。
國際貨幣基金組織（IMF）甚至預測，2020年全球經濟增速將降至自金融危機結束以來的最低水平。
事實上，隨著漫長的擴張週期進入尾聲，依靠債務驅動和量化寬鬆政策刺激的全球經濟已失去了源動力，前景堪憂。
而疫情和石油兩隻黑天鵝加重了這次危機，央媽們能出的招基本都出了，但沒卵用。
看看，一貫樂觀的任澤平也不樂觀了。
全球經濟的恐慌情緒尚未到達拐點，短期內中國也難以獨善其身。
2008年的那一場劫難，多少房企熬不到4萬億的到來。而這一次，又有哪些房企能安全活下來呢？
你要知道，10年前，深圳上海房價每平方1萬，騰訊股價8塊，豬肉8塊一斤。10年後，深圳上海房價每平米5萬，騰訊股價400塊，豬肉40塊一斤。
當房價後面多了一個0，很多努力註定無力。
01
冬天來了
看過《權力的遊戲》的朋友都會記得，馬丁叔在第一季第一集，就借冬臨城主之口，喊出了貫穿總七季的恐懼：
the winter is coming！
對於這句話，如今的地產行業，體會深刻。
2月27日，凱德集團率先宣佈，董事會和高管層自願降薪，其董事費和基礎薪資將從4月1日起降低5%-15%；
江西房企九頌山河的高管及員工，甚至還自發遞交降薪請願書，願與企業共同守護山河……
看著這些紅手印和請願書裡力透紙背的江湖義氣，我莫名想起了《古惑仔》裡的一句話：
所謂“義”字，就是我為羔羊，等待磨刀霍霍。
只要是個稍微理智的職場人都知道，降薪和裁員，從來都不是可選項。
早在2月中，傳出安徽文德控股，規勸員工自謀發展的內部群截圖；
夢想有多美好，現實就有多殘酷。
疫情引發的連鎖反應，讓這些房企們被迫褪去了華麗衣袍。
根據克而瑞房企2月份銷售數據統計，TOP100房企單月全口徑銷售額3243億，創下近幾年來的單月最低值，同比下降38%，約9成的房企單月同、環比均下跌。
其中：
超大型房企如萬科和碧桂園分別實現全口徑銷售額267.7億元和300億元，同比減少33.8%、49.2%；
中型房企如旭輝、陽光城分別實現25億元和45億元，同比下降47%和61%；
小型房企如首創置業2月實現簽約金額為8.4億元，同比下降83%。
人類總擅長安慰自己：線下不行還有線上，唯一逆襲的恆大超過400億的單月銷售羨煞眾多房企。
這似乎是一個信號：只要打折跟得上，沒有一個銷售數字是達不到，沒有一個春天不會來到。
如果你也這麼想，那麼我只能告訴你：這個信號，只說對了最後三分之一。
但是還有一個前提是，你能夠在這個冬天，活下去。
02
誰能活下去？
有人會問，誰能活下去？
這個問題，取決於各大房企的身體狀況。
為什麼這麼說？
打一個不是很恰當的比喻。根據《中華流行病學雜誌》刊登的論文《新型冠狀病毒肺炎流行病學特徵分析》，統計截至2月1日中國內地4萬多COVID-19確診病例，COVID-19主要是打擊老年人，在70~80歲段的病死率為8%，80歲以上段為14.8%。
簡單理解就是，老年患者越多，呈現的病死率也就越高。
為何？
因為相比之下，老年人的身體機能較差且大多患有慢性疾病。
在暫時沒有特效藥全靠熬的病毒面前，好的身體素質、好的免疫力就成了戰勝病毒的必不可少的武器。
同理，身處寒冬的房企也是如此。
房企身體好不好，一個很客觀的標準是信用安全評級。
啥是信用安全評級？
一句話就是：它是以房企的動態現金流對短期債務的覆蓋為主，兼顧了資產對長期負債的覆蓋性，同時考慮到了適度槓桿率的合理貢獻、規模效應以及永續債等因素的影響，最終在權威數據的基礎上生成的榜單，旨在更客觀、更準確地動態預見房企的信用安全狀況。
簡單而言，信用安全評級越高的房企，身體是越好的。
哪些房企身體最好？
我先給你看幾個表。
這是2019年中期的信用安全評級榜單，中海、華潤、保利、萬科、碧桂園分列一到五位。
這是2018年，排在前四的依舊是中海，保利、華潤、萬科。唯一的變化是，那時的龍湖還能排名第5，位次比排在第6的碧桂園靠前。
2017年，前三的是中海、保利和華潤，嘉裡建設和龍湖分列第四和第五。
看完這三年的榜單，你發現啥沒？
在這三份榜單中，中海、保利、華潤和萬科總是霸榜，其中，中海連續三年排名第一，龍湖連續兩年排在前五，直到2019年中期才被碧桂園超越。
整體而言，信用安全排行前三的均為央企，中海地產、保利地產還有華潤置地，其共同原因是央企持續對負債和槓桿的相對較嚴格控制。
以中海地產為例，其信用安全值高居榜單第一，而且得分總是高於其他房企一大截，這得益於有“利潤王”之稱的中海，利潤總額常年高居榜首，銷售規模保持在頭部，對負債率的嚴格把控。按2019年中期財報截至6月末的數據，中海地產的資產負債率是60.1%，淨借貸比是35%，負債率在千億以上房企中最低的。
保利和華潤的槓槓率也相對較低，同時預期現金流入對流動負債覆蓋良好，提升了信用安全評級。
此外，萬科也是信用安全榜單前五的常客。作為多年的國內老大，萬科對風險一直保持警惕。
還有碧桂園，19年中期的信用安全衝到了第五位。這出乎許多人的意料。實際上也並不完全是意外之外，體現了快週轉下的安全。
對一家房企的評價和看法也要進化。我們看看碧桂園2019年中報的數據吧：
上半年實現淨利潤230.6億元，同比增長41.3%；
淨借貸比率為58.5%，這已是碧桂園連續12年保持淨借貸比率低於70%；
截至2019年6月底，公司可動用現金餘額約2228.4億元，佔總資產比例為12.8%，保持了充足的現金流。
信用安全是一個相對綜合的參考維度，如果想用更細的顆粒度去分析和拆解，我們也可以把相關的指標進行分解和對比。
我的好朋友標叔告訴我，從財務視角，房企安全邊際的評估依據，核心是負債水平，且結合償債壓力綜合分析。
通常情況下，資產負債率（總負債/總資產）被用來反映上市公司的風險水平。但房地產行業比較特殊，因為預收賬款未結算之前也屬於負債。因此相比資產負債率，淨負債率（也叫淨借貸比率），是一個更能反映房企債務真實情況的指標。
比如上圖這張淨負債率排行榜。
不過，這個榜單得倒著看，淨負債率越低越安全。所以除了港股的嘉裡建設外，表現最好的是萬科和中海。
在負債水平之外，現金短債比同樣是衡量企業短期償債能力的重要指標，能反映企業一定時點下的經營風險和安全性。
一般而言，該指標大於1，可以說明短期內房企在手現金對流動負債的覆蓋能力較好，企業償還短期債務能力有相對保證。
銷售額排名前10的房企中，中海地產的現金短債比最高，達6.57。中海對現金流和負債率的管理一向非常嚴苛，財務穩健、現金充裕是其一貫的經營風格，還有央企身份加持，風控妥妥地。
華潤置地以4.78緊隨中海之後，其次是龍湖。
結合這些體檢數據，我們基本能出一個結論是：
中海、萬科、保利等這些超大型企業身體最好，最能過冬。
03
誰能跑贏下半場？
進入2019年開始，“現金為王”已成為衡量企業穩健性的首要考慮因素。
樂居統計的數據，2019年中期手持現金超千億的有恆大、碧桂園、萬科、中海、融創、保利等少數幾家。
作為資金密集型企業，“要錢、要地、要人”是房企經營環節的三大重要節點，而“要地、要人”本質上也是迴歸到“要錢”這一環節。
我們經常聽到各個大佬說，要拿便宜的錢幹更多的事。
道理大家都懂，但卻不是誰都有能力做到。
這裡不得不提的還是中海，其超強的融資能力讓很多既羨慕又嫉妒。
據港交所3月3日披露的一份文件顯示，中海地產於近日在港交所發行了3筆合計10億美元債券。
其中，3億美元5年期債券年利率2.375%；5億美元10年期債券年利率2.750%；2億美元15年期債券年利率3.125%。債券利率再刷新低，發行年期之長，再創紀錄。
與之對比的是，2020年，房企的5年期美元債利率多在7.5%左右。而有些房企，利率已經飆升到10個點以上。
這種鴻溝般的差距，你說怎麼玩？
可以看到，像中海、龍湖，能拿到4%以下的利率水平，基本就是整個行業最低的融資水平了。
龐大的現金儲備，極低的融資成本，如果再遇上稍稍寬鬆的貨幣政策，無論在哪個行業，簡直就可以無往不勝了。
不過，在地產行業，評價一個房企的真正潛力，還得考量另外一個指標——土儲質量。
簡單一句話，就是得一二線者將得天下。
國家統計局發佈的數據，1月份，一線城市新房價格漲幅有點擴大，二三線城市漲幅有所回落。
在一線城市方面，經過初步測算，1月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。
其中，北京持平，上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.3%和0.5%。
看到了吧，即便這個冬天如何寒冷，但一線城市的房價還在繼續往上飆。
很多人說，疫情會給樓市帶來巨大沖擊。
這話其實只對了一半。
對於有些三四五線城市而言，確實衝擊巨大，在這些城市，再試圖寄希望於買房賺錢的人，大概率只能坐等關燈吃麵。
對於多數一二線城市而言，短期也會受到衝擊，但很快會修復。尤其是70、80後的改善和90後的置業需求，不會因為疫情的到來而憑空消失。
按鍾南山院士的判斷，4月份疫情會基本結束。
就地產而言，算上消費者的慣性觀望，房地產行業有望在5—6月份開始回血，而大規模的銷售反彈現象預計會出現在下半年。
前面說了，不是所有城市都能迎來複蘇，城市核心競爭力（優質配套）將進一步強化樓市分化的格局。
房企的拿地趨勢也在驗證這一點。
這幾年，最聰明開發商都在大規模的聚焦一二線。
如圖所示，近3年土地儲備一二線城市佔比是最高的前三名分別是，中海、融創和保利。
比如中海。
1月8日，中海發佈公告稱，2019年公司新增53宗地塊，土地出讓金1133.6億元，地塊基本全部在一二線城市。
每日經濟新聞報道說，2019年，中海地產在北上廣深四個一線城市拿的地，約佔超過其全年拿地總量的4成，僅在北京拿地額就超過200億元。
再比如保利。
2019年全年保利地產拿地金額1553.7億元，佔銷售金額的比重為33.6%，集中在一二線城市和粵港澳三四線城市，按拿地金額計算，一線18.8%，二線39.3%，三四線41.9%。
而這些優質的土儲，都將是中海、保利安生立命的本錢。
要知道，疫情這隻黑天鵝誰也無法預料。只不過生活還要繼續，黑天鵝總會不斷的出現。
我們都知道，以地產為代表的行業，儘管熙熙攘攘、熱鬧非凡，但其實都是週期的囚徒。
但要躲避週期的追殺，只能讓自己穩健而又強大。
只有這樣，才能度過一個又一個寒冬，然後活下去，並活得好。
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