天津每日房產

什麼樣的房子漲價空間大？可能有人會想到：學區房、地鐵房、城市CBD房等等。仁者見仁智者見智。個人認為，真正漲價空間較大的是：老城區的規劃拆遷房！也許有人會說，破破爛爛的房子能值幾個錢，誰買啊？慢慢道來：

拆遷房都是什麼樣的房子？

簡單的說，就是70、80年代和90年代初期蓋的平房或三四層樓房，範圍大點可包括房改之前蓋的樓板結構的商品房。這些房子分佈在老城區的角角落落，是那種現代年輕人都不願落腳的“髒、亂、差”的老房子，被大家命名為“棚戶區房”。

為什麼可以對拆遷房給予現金補償。

“棚改”和“貨幣化安置”這個兩個詞大家最熟悉不過了。為什麼地方願意對棚改房給予貨幣化補償，開發商願意拿棚戶區的地，其實不是開發商傻逼，而是拆這些房成本太低，與拆後重建的幾十層高樓所賺取的利潤相比，拆遷成本幾乎可以忽略不計，地方還可以去庫存。

為什麼學區房、地鐵房、城市CBD房漲幅空間小。

撇開一二線城市不說，三四線以下城市的學區房、地鐵房、中心區域房，經過2016年以後的瘋漲，多地房價已經達到了頂峰，大都沒有上漲空間，畢竟城市居民的購買力擺在那，不是不想再往上漲漲，而是沒人接盤了。

為什麼棚戶區房漲幅空間大。

老城區的房子建造年代久遠、房齡長，內部結構不合理，通風采光不理想，再加上年久失修，更顯得破破爛爛、陰暗潮溼。這些房子由於不起眼，又被市政建設規劃在拆遷範圍內，拆遷是早晚的事情，而隨著棚戶區改造工程提速，在寸土寸金的城市裡，這些處於旮旯角落裡的老破小房子，就是採礦人挖掘的最後一桶金。

因此，除了一二線大城市的房子，其他城市裡就數這些待拆遷的棚戶房漲幅空間最大。

抽時間來看看

做為一個十多年地產從業人，親眼目睹成都房價一次次上漲過程，給一點意見。所謂漲價空間大，就是現在便宜，以後會很大漲幅。那些成熟社區、學區房等肯定不是考慮範圍，因為它現在已經不便宜了，買了升值空間也是城市平均升值幅度。不大會超出平均值。所以要想買到這類房，只有研究政策、研究城市發展。才能在房產投資中做到一本萬利，這裡我以成都近幾年房價情況介紹一下。

成都2016年5月住宅均價7900多元/平米，2019年5月均價13600元。平均漲幅72%。但是有的樓盤在此期間漲幅超過300%。做為房地產投資人一定都想買到漲價300%的。做為成都人大家都知道，現在熱炒的兩大發展熱點一個是天府新區，一個是天府機場。2010年天府新區規劃，2014年天府新區上升為國家級天府新區，當年天府新區總體規劃方案經國務院批准，預計2018年初具規模。一句話就是在南門再造一個萬億級GDP的新成都。這個規劃可不得了。一市兩城徹底改變城市格局，城市重心必定轉移。哪裡？兩城連接的區域。

2015-2016年成都老城外往天府新區方向高興區、華陽、中和、公興等區域居然還有五六千的房子。我看準這個機會，2016年在該區域劍南大道保利葉語選擇了一套116平米房子，價格5700元/平米。到2018年該區域房價基本都在15000-20000元。保利葉語的清水房也超過16000元。漲了300%多。

2018年成都市政府正式將該區域發展定位為中央活力區。當然啦，兩城中間區域肯定是最有活力的區域。事實上成都現在的城市中心就在這裡。我們以貫穿南北的地鐵1號線為例。1號線共33個站。中間站就在錦城廣場站，為什麼？因為這裡有環球中心，有市政府。

希望我的回答對大家有幫助！

仁智地產趙君

房子價格的上浮源於產品自身的價值品質和後期的物業管理服務，開發企業的市場品牌和開發項目的品質固然會影響房價的上漲或下降，其中也不乏諸如市場整體環境、樓市政策調控，項目所在區域的發展等等因素，諸多的外在因素會影響房價，而開發項目的內在因素更是關鍵。我們說，一個價值高的樓盤項目，推廣期間的主要亮點一是區域，二是產品自身的優勢，而項目交付使用後，物業管理服務則成為帶動品牌升級的重要環節。

如今，樓市的後期服務更加被人們注重，而好的後期服務則讓房子不僅保值，更在保值的基礎上具備了升值的潛力，因而樓市後期服務是關乎到房子保值升值的重要基礎。

目前，一些遠見卓識的開發企業不僅將品牌做強，更將住區的後期服務作為提升品牌市場影響力的重點，像萬科地產的物業管理服務在組建初期便將打造精品式物業服務作為主導，同時將後期服務作為房地產開發的重要環節，以客戶滿意作為企業存在的唯一價值，根據不同項目硬件匹配雞客戶群體的不同，設計不同的滿足客戶需求的服務方式。因此，萬科的產品不僅具有居住生活的品質感，更有保值和升值的市場前景。

開發項目從過去的注重產品轉變為在注重產品品質的同時更加關注後期的服務，使樓市得以出現“人走茶不涼”，而正是因為後期服務的跟進，使得房子價值有了上漲空間。

老楊說地產

房子漲價是必然的的，我們看時代，中國從一個弱小國家到現在發展中國家，可能未來會成為超級大國，國富即民富，民富即國強，這是相互的，既然有發展空間，經濟增長，收入增長，消費會不會上漲，消費上漲務必引起連鎖反應，房價，地價上漲！中國人的傳統思想就是，有房才有家，根深蒂固的購房觀念，現在都拿到婚姻的前提條件了，所以房子在中國還是必備。

房子漲價空間要正確選擇，

首先地域價值

三四線城市的上漲空間肯定很小，因為畢竟消費水平，政府經濟擺在那裡，房價太高只會讓大家無房可住，想要上漲空間多選擇一二線城市，當然，二線城市發展也是跟著國家政策走，哪裡建設經濟開發區，哪裡是政府重點發展的地方，這些都可以根據這幾年一些二線城市發展突破總結經驗，拿珠三角的惠州 ，中山，佛山，珠海來說，就是暴漲的地方，未來的發展空間也一定很大！

其次，選地段

很多人購房跟著政府規劃走，絕對沒錯，現在地段不好不代表未來地段不好，很多人會選擇高鐵，地鐵這些地段，因為這些地段未來的人流非常大，交通方便，普遍房價都會跳上一個新臺階！有些人會選擇買現成交通的，但是這種地方房價暴漲也只能看區域價值了，不會有新的熱點可以炒！現在買房基本都是總結以前北上廣深購房的經驗，未來很多二線城市房價也會越來越高！

再次，選開發商選物業

購房一定看地域價值，很多開發商掙的頭破血流的進一個區域，證明這邊發展一定沒有錯，開發商不會亂拿地，都是有規劃的，所以您選擇開發商入駐多的區域絕對沒錯，而且一定要選大開發商大物業，有保障，未來出手的時候能提高更多的價格，因為買二手房的人也會看小區環境，物業，如果這方面比較差，價值都會小很多，所以這是建議

總的來說，未來房子漲價空間還是巨大，希望大家還能趕上北上廣深這一波，一房造富自己！請多關注惠州樓市，對您來說是一個不錯的選擇！惠州作為臨深圳的區域，未來絕對發展不錯！

小滿說惠州

這是一個偽命題，脫離了具體的客觀環境、地域、時間來談這個問題，是不對的，就算提些解決方案，也是難免錯漏。

什麼樣的房子漲價空間最大？是從全球的角度來問？還是從全國的角度？是從單一省份來說還是單一城市？是從過去的緯度評判，還是現在的時間點評價亦或是未來3年？5年？10年的評估？

問問題需要嚴謹，回答問題也要嚴謹，不能誤人子弟，更不能為了回答問題而回答問題，草率的提供些錯漏百出的結果。

花幾分鐘，簡單做個評估，回答的前提：時間是當下，針對是全國市場。

1、從目前來看，未來房價大幅上漲的概率已經不大，不要寄希望於一夜暴富，現在再來談炒房，已經太遲了，連國家政策，都要求『房住不炒』，別跟著一幫房託，傻兮兮的去做接盤俠，真套上了，哭死也沒用。這一點認知首先要清楚。

2、中國地大物博，區域差異性極大，東南沿海、西北內陸等，經濟發展、人口流入等等都差距比較大。從全國角度來看，建議首選珠三角、長三角，其次環渤海，再次省會城市、人口持續流入的潛力城市。

3、不要單純的以一線、二線、三線城市這樣的標準來界定城市房地產的發展水平，有些衛星城的房價老早就已經狂飆突進，比如蘇州的太倉、比如嘉興的海寧、比如河北的雄安新區等等，從傳統意義上來說，都是五線、六線城市了，隨著珠三角、長三角、環渤海的經濟一體化持續發酵，未來還有很多衛星城會受益。

4、緊跟黨的政策走，緊跟地區的發展方向走，緊跟區域產業定位走。買房如同炒股，必須要選擇有潛力的，未來有紅利的，就算有調整，也能得到支撐的區域。君子不立於危牆之下，先不敗，再談如何勝利，如何『漲價』。

5、其他的一些必要的抗風險的選擇條件疊加：戶型選區域裡的平均戶型，價格也是選擇區域的成交均價上下浮動，這是漲價後能快速出售的必要條件；地鐵、學區、核心景觀帶、公建配套等等，作為選房時的次要條件考慮。

6、不要輕易『賭拆遷房』。一則，大家都不是傻瓜，你能想到的，我也能想到，這些年來，賭拆遷房，砸手裡的，我看得多了，除了剛需，投資房產，拆遷房不是首選。首先要考慮的是現金流，必須把資產給盤活了，純粹買個房子放那裡，傻傻的等升值，半年漲一倍什麼的，都過去了，別想那麼多了；二則這兩年棚改政策在收縮，尤其是房產去庫存已經差不多的情況下，不要抱有太多幻想。中美貿易戰熱戰正酣的情況下，管好自己的小家庭，管好上中下三代的生活基礎，做些穩健的投資才是王道。

杭房內參

首先可根據框架選擇城市。一二線城市的漲價空間無疑是比較大的，城市選擇基本決定了房子漲價空間。

然後從城市資源分配上篩選。哪個區域的房產升值大，可從以下幾點去分析判斷：

1.地鐵交通。住宅周邊附近交通發達，有地鐵或正計劃修地鐵的城市，選擇地鐵口的房子地段肯定好；

2.教育資源。學區房特別是帶有名校學位的房子一般是升值和保值的保證；

3.生活配套。比如超市、醫療和公園配套設施，生活方便舒適，房子投資價值也不錯；

4.區域規劃。每個城市都有自己的發展規劃，新發展或舊改的區域往往提出發展方向和炒作概念，跟著政府政策選房大方向準沒錯；

5.質量品牌。小區設計、房子質量、裝修情況、開發商品牌和物業資質等都會影響房子的價值，投資需要綜合考量。

小羅乾聞

同樣一套房子，中介和開發商與專業的投資機構和評估機構給出的價格是不一樣的，中介和開發商給出的是價格，這種價格容易操縱和虛抬，而專業投資機構和評估機構給出的是價值，是要去除水分的，整個評估體系指標標準很多、很複雜，能給出相對準確的長期投資價值。簡單舉例介紹一下樓面價指標：投資房產一定要看樓價和樓面價的比值，樓面價是開發商競拍得到的，是真實可靠沒有炒作水分的，樓面價體現了這片地段的真實地價(當然也反映了附近二手房的地價)，這種地價是絕大多數老百姓認可的、經得起推敲和檢驗的，也是開發商認可的。所以，同樣的房價，我們要選擇樓面價最高的那套房升值空間最大；相反，樓面價最低的那套房泡沫最大。換種說法，同樣的樓面價的房子，賣價最低的房子泡沫最小、越體現真實的價值，是可以長期投資的；而賣價最高的房子泡沫越大，很容易高位接盤被套牢，需要許多年才能解套！

黃海萬米金沙灘海岸

二、交通，正所謂地鐵一響，黃金萬兩。凡是交通便利，凡事地鐵口物業，甚至打開地圖，凡事交通路線非常密集的地方，一般都是中心區，都是房價高衛線。

三、小區內部情況，外部情況。內部情況，包括小區花園，物業管理，園林風格，朝向，樓層，戶型格局，裝修效果，房屋質量，樓齡，公攤等，都會一定程度的影響房價；外部環境，城市房價上漲的很重要的原因，政府把優質資源都放在中心區，都放在人口集中的地方，包括醫院，學校，商業綜合體，等等一系列的環境。

四、房子最重要漲價空間，是把握住購房的時機的房子，以前買的，現在都漲了。無論是老家還是城市，都是如此。唯有時機對了，你也買了，你的漲價空間就大了。

阿華說房產

挑房子清楚以下幾點足矣。

人口流入區＞地理位置＞房齡＞價格＞面積＞戶型＞樓層＞環境

只要是人口湧入地區，不管在哪裡買都保值或者升值，比如一二線城市。

然後就要看地理位置，是否學區，是否離單位近，是否有地鐵，交通怎麼樣等等。

房齡，一定買房齡新的房子，別買老房子，房子越新越好。

然後是價格，手裡多少多少錢，想買兩居還是三居，要不要加點錢買個戶型好的，或者這兩個兩居戶型都差不多，那就買個小點的。不管怎樣 都要根據手裡資金來決定。

然後是面積，多少錢決定基本多大面積，我有200多萬，房價5萬，撐死了也就貸款買個400萬80平的兩居，頂多根據戶型好壞做稍微調整。

接下來是戶型，選個好點的，別選瓦刀房，別選客廳夾在中間透氣還要開臥室窗戶的，別選戶型奇奇怪怪的。

然後才是樓層，其實現在的房子，住幾層都一樣，相對來說頂層和一層買的人少一些，其實頂層和一層挺不錯，現在很多人都是聽人說，自己沒住過就認為不好。

然後是環境，周圍都是回遷戶，可能環境衛生等等就差一些。但是一般來說，環境不會影響居住和房價。

結論就是： 一線二線隨便買，三線四線買學區，不管在哪裡買，別買偏僻地區的，而且一定買房齡新的，手裡有多少錢決定買多大面積的，然後看戶型，南北通透＞全朝南＞其他戶型，樓層和環境一般來說最後再考慮。

北京人在信陽

一般以投資為目的來選房子,所關注點遠不止在房子本身.我個人覺得有以下關注的順序:

1.勢. 要判斷當於屬於什麼勢能,是屬於國家鼓勵買房的階段,還是國家抑制買房的階段.如果買錯了勢,那麼哪裡的房子都可能不如你判斷的預期那樣或或漲或跌.

2.城市.如果順勢而為了,那就要看城市,那些城市的發展潛力和未來是你覺得更有把握的.比如規劃頂層設計,現在的經濟勢能和產業構成,人口流動和未來變化等.那麼要在這裡做個一個判斷.

3.地段.每一個城市也不是每一個地方都在同一個時期都會大發展,特別是投入相同數量的政策和資金來發展.那麼你要熟悉現有城市最好的地段與未來最好的地段分別是什麼.比如學校,商業,醫療等等.(可以關注我,我寫的第一篇有簡單描述)這個時候,我就有問房四寶的幾個問題要算一算了.

4.房子,這才到你的問題了.通常有幾個分類方法,比如我們把一房的房子叫上車盤,一房的房子是最小化居住功能的體現,容納兩個人的居住條件.通常總價相對較底.是第一波買房人最有可能的選擇,最經經典的問題是:市區的老破小VS郊區的大房子.通常這類房子一定要有一個或多個最核心的資源屬性.比如有學位.或者距離地鐵或商業中心附近等.這類資產的升值空間是超過郊區的大房子的.

剛需盤,也有人叫典型住宅.能常把85平~120之間的三房或小四房產品.是家庭完整居住功能的產品,所以在市場上也是最受關注和重視.市場上的存量是最大的,二手交易量也是最大的.

如果市場價格已經比較高了,那麼介於三房和一房之間的二房成交量也是非常活躍的,僅次於三房單位.二房比較完整家庭居住的產品.稍顯擁擠但能住下.比一房的好處就是把住下更多的人.符合目前中國家庭的人口結構.比三房的好處就是總價相對較低.剛需入手壓力較小,市場接受度高.

所以,如果投資的話,建議選擇二房和三房的單位.

不過,隨著二胎的放大,原本市場上較冷門的四房投資應該會浮出水面.我的猜測如下:

1.房改後,市場上最多的產品是三房,適合三口之家+老人.而那時,計劃生育讓絕大部分家庭只有一個小孩,所以市場上也是三房最多.所以市場供的二手四房和新的四房都不多(16年後有增加的趨勢)

2.放開二胎後,家庭結構的變化會給四房帶來新的需求.雖然四房不是則需也不太可能是首次置業,但這並不影響有房一族的改善型剛需來買四房.

所以,根據投資的資金情況來看,以上三種都可以投資.謝謝!

求關注哦

關鍵字: 房子 漲價 拆遷房