深圳的優勢
房尖上的深圳，必然是中國最具投資潛力的城市，沒有之一；
1.全宇宙唯一一個社會主義“先行示範區”；
2.全國唯一一個多CBD、多核心的一線城市；
3.粵港澳大灣區GDP第一+核心城市；
4.全國人口增量第一；
5.中國人口最年輕的城市，平均年齡32歲；
6.人口密度全國第一；
7.一線城市中GDP增速第一；
8.福布斯中國最具創新力城市全國第一；
9.聯合國全球城市競爭力指數全國第一；
10.社科院中國城市綜合經濟競爭力排名全國第一；
11.宜居城市世界第五，全國第一；
12.摩天高樓200米以上數量全國第一；
13.新建高樓數量全國第一；
14.公園數量全國第一；
15.財政收入全國第一；
16.上市企業總市值全國第一；
17.全國379家上市公司，全球第一
18.人口吸引力全國第一；
19.創業密度全國第一；
20.落戶最寬鬆的一線城市；
21.金融政策最多樣、靈活的一線城市；
22.政府最捨得花錢的一線城市；
23.全國最不缺購買力的城市；
深圳平均年齡32歲
深圳各區的歷史由來
（深圳各區分佈圖）
★ 深圳2018年常住人口1300萬以上，管理人口 2500 萬人以上，戶籍人口 415 萬，28.8%的家庭資產超過1000萬以上。
★ 深圳總面積僅1996 平方公里，2019年新增人口流入 65 萬。
1980年，深圳經濟特區正式成立，羅湖依仗毗鄰香港的優勢，成為深圳最先發展的區域，另一個發展要地則在南山的蛇口；深圳的野蠻生長，也留下了大量的城中村；
關口的由來
1986年，為了保證“特區的改革不衝擊內地”，深圳在特區邊緣圍建了90公里的鐵絲網，設南頭、布吉、梅林等8個檢查站；因此深圳才有關內和關外的說法，當時羅湖、福田、南山、鹽田屬於關內，其他區均為關外；也正是由於“關”的影響，關內邊緣，如南頭、布吉、梅林等往往留下很多老房子，人口密度很大，也是市區裡相對比較雜亂的地方；
2004年，市政府搬遷，市民中心啟用，確立了福田成為新的市中心；並於同年大力發展寶安、龍崗兩區農村城市化進程，龍華當時還屬於寶安，所以寶安靠近南山和龍崗靠近羅湖的商品房大部分都建於2004；
2007年，大運會申辦成功，帶來了龍崗中心城區域快速的發展，所以龍崗中心的房大多在2007年之後建成；光明新區同年成立；
2010年，經濟特區範圍擴大到全市，關內關外一體化，帶來寶安龍崗的進一步發展；
2012年，龍華新區掛牌，龍華開始起步；2013-2017拍出6個深圳地王，近幾年房價漲幅驚人，被深圳人成為“宇宙中心”；大鵬新區同年掛牌；
2017年，龍華正式成為行政區；坪山區正式成立；
2018年，國務院終於批准光明正式成為行政區；
2019年，深汕合作區成立；
深圳各片區主要板塊
★ 2019年深圳紅本住宅總量約 197萬套；
★ 去掉政府福利房、安居房、廉租房、公租房等，可以在市場流通的紅本住宅房約 162 萬套，流通率 6 %
★ 2019年全深圳新增住宅約 4.3 萬套。
（南山後海CBD，華潤總部大廈）
南山區：
南山區是深圳的龍頭，GPD全國第一，購買力最旺盛，說南山支撐了深圳一般的購房需求應該不為過；南山單粵海街道辦的GDP就能碾壓一些二三線城市，再加上前海灣、後海CBD、深圳灣總部基地、留仙洞總部基地的快速建設，成為大粵灣的核心，南山的未來不可估量；和福田-羅湖的差距只會越來越大；除了高生產力的產業聚集，南山還擁有深圳最佳的海域資源和市區最佳的自然景觀，必然成為所有人的焦點；
焦點就意味貴，南山的房子也是深圳最貴的，品質小區如果加上好學區，那房價簡直飛上天；所以相比南山中心的獨棟大廈4、5萬單價無人問津，深圳灣的單價18萬+也能有比較好的流通性，像翡翠海入門級面積常年出於缺貨狀態。
深圳灣：剛需戶型+次新+品質板塊+熱點學區=金領的首選；由於準確地集中了金領的G點，去年一口氣漲了至少30%。在未來還沒有出現新片區超越深圳灣之前，深圳灣一定會長時間出於風口浪尖獨領風騷。
前海：國家重點規劃，全國的面子工程，目前住宅主要集中在規劃邊緣，除了在媽灣的前海時代，招商領璽，頤灣府三個住宅項目外，規劃區內部幾乎沒有住宅。雖然很熱，但由於規劃沒有落地，產業沒有轉移，上行通道任還處於啟動爬升階段，現在談價格透支，下結論過早。目前5年來看，算是南山最有潛力的板塊之一；目前主要的住宅集中在前海北和前海南，前海北整體樓齡偏舊，如陽光棕櫚園，心語家園，前海南的諾德假日，鼎泰豐華等等，是目前除自貿區以外，離受益最近的片區。
華僑城：深圳唯二的豪宅片區，學區起不來，配套進不去，但是你爹媽始終是你爹媽，不與大眾爭寵依然有特定的喜好人群。如果說深圳灣的曲風像周杰倫，毫無疑問華僑城則更像張國榮。
南山中心：大量的獨棟大廈，雖不算老但小白領不喜歡，南山中心名字聽起來很核心，但價格上在南山相對親民，基本不具有過山車行情。
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（福田CBD，平安金融中心）
福田區：
福田是深圳的市中心，政府所在地，GDP全國第三；福田CBD也是中國三大CBD之一，遍佈各大市政項目，醫療教育也是深圳第一；所以福田是目前綜合實力最好的行政區；但是福田的主要問題在於未來，深圳最新的16個重點開發片區中，福田只有兩個，規劃面積很小且不是高生產力行業，整體上處於緩慢平穩；目前福田的中學學位在深圳普遍整體較高，雖然均價小於南山，但其實仔細分析就可以發現：福田是非常適合400-800的學位和家庭改善的首選之地，如果說好一點的，基本就香蜜湖竹子林一帶，但是門檻較高。
福田區: “一核三帶一軸八組團”
一核：中央金融商務區
三帶：
北部智能科技產業帶
中部深圳國際金融產業帶
南部深港創新合作帶
一軸：
一核三帶產業集群總部經濟軸心
八組團：
中央活力區、香蜜湖片區
車公廟-天安片區、金地-沙頭片區
梅林-彩田片區、八卦嶺片區
華強-上步片區、河套-保稅片區
福田的幾個概念板塊：1.香蜜湖金融街 ；2.大金沙舊改 3.深港河套創新合作區 4.福田海岸城
香蜜湖：深圳豪宅NO.1，也是深圳地鐵最密集、好學校最集中的地方；由於深圳豪宅稀缺，香蜜湖一帶也有福田最利好的金融街規劃，所以香蜜湖至少不會跑輸大勢；
福田南：包含了上下沙、石廈、保稅區等區域，是福田最具性價比的區域，淘筍的去處；但收益預期在4-5年之後。
百花：深圳著名的學區房片區，學位No.1，都是2000年左右的剛需盤；學校其實是看生源，隨著深圳重心向西發展，百花的生源魚龍混雜，好的老師也會吸引到更有錢的地方，所以我私認為該片區不值得長期投資；
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（羅湖大劇院，京基100）
羅湖區：
羅湖身為深圳老中心，GPD只能排到全國第12位；港式建築最多的片區；當然作為老城，羅湖的教育、醫療、購物都不算落後；較同年代同品質的房子，羅湖的價格普遍只適合剛需上車，板塊的潛力主要靠學位和舊改支撐。目前羅湖的整體產業主要以貿易，珠寶為主，相比高新科技和金融，相形見絀。只有羅湖重回一哥的地位，旁邊的鹽田才有像寶安一樣的翻身機會。
羅湖區:“一河六圈三帶”
一河：布吉河
六圈：
蔡屋圍高端商業核心區
東門大眾時尚消費區
人民南（火車站）口岸消費區
湖貝現代商業綜合區
水貝-布心黃金珠寶產業集聚區
筍崗-清水河時尚特色商貿區
三帶：
紅嶺創新金融產業帶
大梧桐新興產業帶
口岸經濟帶
（寶安中心區規劃）
寶安區：
寶安是一個潛力股，GDP全國第8位；一是和關內連成一片，毗鄰南山，能自然享受南山福田需求的外溢，不擔心缺乏購買力；二是寶安擁有深圳最長的海岸線，地處大粵灣核心，毫無疑問會在很長一段時間成為深圳甚至國家的發展重點區域；寶中、大鏟灣屬於前海灣規劃，大空港也是政府最重點的建設區域；雖然由於起步較晚，寶安目前各方面的配套相對比較貧乏，但3-5年後將會發生質變，潛力不輸南山，幾乎所有版塊都能跑贏大勢；
寶中：寶中是前海重要的組成部分，也是前海最成熟的片區，以目前的規劃來看，寶中應該會定位成前海購物休閒娛樂的中心，未來比肩後海深圳灣應該就差一個好學位了，是改善需求不多的選擇之一。
碧海：碧海定義為寶中的核心居住區，由於品質還行，離南山不遠，剛需戶型為主，自然成為了目前小白領的心頭好啊。是深圳橫盤的三年裡漲幅可觀的片區。機場的第三跑道改建，被人詬病的飛機噪音問題會得到很大的改善。
沙井：沙井定義為大空港新城的核心居住區，舊改很快，大量的配套在建，11號線解決了距離問題，未來3-5年會有翻天覆地的變化，沙井海岸城，深外學位入駐，是深圳最具潛力的板塊之一，贏得不少小白領的關注。只是二手房選擇不多，去年也有不小漲幅，到空間依然很大；如果能搶到限價的新盤，基本都是賺到。
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（龍華紅山片區規劃）
龍華區：
福田的後花園，被當做另一個福田養著，深圳北CBD、的商務中心、市政場館、多條地鐵線交匯、名校入駐，想不火都很難，所以連續拍出多個地王很正常了，在地產界被稱為宇宙中心。GDP全國第15位；
但龍華核心區域可以建設的空地實在是不大，舊改難度不小，也沒有福田的地理優勢，所以可能只有個別紅山上塘等有“將相之才”。
紅山：紅山就是所謂的宇宙中心了，龍華的核心區域，短短兩年房價能衝到10萬可見一斑；但由於沒有需求外溢的問題，深圳北CBD也尚未建成，紅山四館還未兌現，預期依然存在，只是目前期望過高。
上塘：定位為龍華的核心居住區，是龍華居住環境較好的片區；
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（龍崗大運城）
龍崗區：
龍崗是一個很大的行政區，需要分成四部分來看，一是臨近龍華的坂田區域；二是羅湖和東莞之間的布吉、平湖區域；三是龍崗中心城區域；四是龍崗中心和布吉中間的橫崗區域；
坂田： 因為華為總部帶來的大量需求，去年坂銀隧道的開通，以及毗鄰龍華中心，機遇和風險可以參考龍華；該區域圍繞華為有市重點規劃的坂雪崗科技城的高新科技產業園規劃；但華為走了，坂田估計要涼涼一陣子了；所以坂田用一句話總結：“一頓利好猛如堆，漲跌全靠任正非”
布吉、平湖：和老中心羅湖在相同時間建設，所以房子都同羅湖一樣比較老舊，但相比羅湖價格較低，深圳東站周圍有大量的舊改項目，算是一大利好；至於重點規劃，平湖會建立一個是重點規劃的服務業總部基地，感覺更多是為了輻射東莞；深圳人民對“老破大”的接受程度會是布吉面臨的最大問題；
龍崗中心：深圳口中狹義的“龍崗”，為深圳東部副中心，是深圳東進戰略的橋頭堡，經過近10年的快速發展，是幾個副中心裡配套最完善的（特別是教育配套，僅次於福田羅湖）；大運城作為是重點規劃將進一步發展；同時龍崗中心進一步往東輻射，除了坪洲，還有坪洲北面的坪地區域；
橫崗：主要是倚靠羅湖和龍崗中心的輻射效應，優勢就是比龍崗中心更接近市區，但是配套很弱；
龍崗中心以及橫崗的缺點在於未來的不確定性，距離主中心太遠，隨著羅湖的落寞和龍華的崛起，關內外溢的需求會越來越少，屆時不知道是否有足夠的需求來承接更高的房價；深圳東進的決心相比於西進還需要時間來檢驗；
（鹽田大梅沙海濱公園）
鹽田區：
鹽田有深圳最美的海岸線，然而也並沒有什麼用，由於大山把鹽田和羅湖隔開，交通不便，也沒有太多可開發用地，基本只能搞搞旅遊業了；旅遊地產沒有二手市場，在加上匹配不上任何一種主流需求，所以奉勸各位千萬別去投資；
光明區：
光明分兩塊區域：公明和光明中心；公明是老城區，而且是沒什麼發展的老城區，基本就6線城市的樣子，買房的除了小老闆還是小老闆，未來只能靠光明中心輻射了；光明中心（光明鳳凰城）是一個城市副中心，目前還在大規模建設中，3到5年會發生質變，前途無量；後面會單獨介紹；
大鵬新區：
大鵬可以理解為小鹽田，幾乎只能依靠旅遊業支撐，相比鹽田離市區更遠，所以生活配套都完全沒有到適合居住的程度；所以還是一樣，旅遊地產幾乎沒有二手市場，不能碰；
坪山區：
目前看起來未來不明朗，而且價格也並沒有很低了，未來的發展要看深圳東進的決心，依靠龍崗的帶動，但本身龍崗的產業優勢就不明顯，所以帶動效應有限，所以坪山可以當做“小龍崗”來理解；
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願你三冬暖，願你春不寒，願你天黑有燈，下雨有傘，願你購房的日子裡不覺得心驚膽戰，願你在房產投資路上，有良人高人相伴。願你房產之路福來心至，皆是逍遙。
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