摘要：資產負債率最近6年遞增（歡迎關注槓桿地產）
圖片來源|寶龍地產官網
3月10日可能是個好日子，房企們扎堆在這天公開自己的年度成績單。包括前幾天槓桿地產觀察過的時代中國，以及今天的寶龍地產。
和時代中國類似，寶龍地產也是一家在港上市的房企。公開資料顯示，寶龍集團董事局主席許健康，出生於福建晉江。
1990年，許健康在澳門創立了寶龍集團，成功步入房地產業，躋身澳門著名房地產商之列。1992年，許健康帶領寶龍集團投資廈門，並向全國各地延伸。
許健康先生的兒子許華芳先生，出生於澳門，廈門大學工商管理畢業，獲長江商學院EMBA學位。畢業後小許先生即進入寶龍集團工作，現任寶龍地產總裁。
如果歸根溯源，寶龍集團算是純正的閩系血統。說起閩系，很多杆友腦子裡條件反射出的關鍵詞可能就是：激進，偶爾劍走偏鋒。
以前槓桿地產也說過這個話，寶龍地產會是例外嗎？
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1、資產負債率最近6年遞增，不過數據不能簡單對比
早在1個月前，2020年2月中旬，寶龍地產即發佈了正面盈利預告，所以這份“早起”的財報亮點可謂不少。
如：2019年，寶龍地產合同銷售603.5億元，較去年同期上升47.1%；
總收入260.4億元，較去年同期上升32.9%；
淨利潤60.2億元，較去年同期上升65%；
核心盈利43.9億元，較去年同期上升70.2%；
歸母核心盈利約人民幣26.8億元，較去年同期上升45.3%。
圖片來源|寶龍地產財報
有一點值得注意的是，2019年底，寶龍集團商管業務已經分拆在香港上市，某種程度上數據的對比，其實意義不大。
橫向來看呢？據克而瑞2019年全年銷售數據顯示：流量金額方面，寶龍地產位列57位；權益金額方面位列55。
負債方面，財報顯示，截至2019年底，寶龍地產總負債為1235.90億元；截至2019年底，寶龍地產總資產1624.97億元。由此槓桿地產算出，寶龍地產的資產負債率約為76.06%。
圖片來源|寶龍地產財報
據華夏時報報道，2014年至2018年，寶龍地產的負債率分別為65.86%、67.22%、69.13%、75.16%。可以看到，寶龍地產的負債率最近6年在逐步增長。
於2019年12月31日，寶龍地產淨負債比率（淨負債比率按借款總額減現金及現金等價物及受限制現金除以總權益計算）約為81.2%，截至2018年12月31日，這一數字為約101.6%。同比雖然降幅較大，但考慮到2019年拆分了商管上市。且81.2%這個數字，橫向對比仍偏高。
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2、利息支出增幅較大，閃電配售錢都花了
借款方面，財報顯示，寶龍地產截至 2019年12月31日的借款總額約為人民幣552.63億元，較2018年底增加約12.5%。其中一年內到期的借款約為153.21億元，一年後到期的借款約為399.42億元。
2019年底，寶龍地產現金(含等價物)及受限制現金共約236.71億元，尚可覆蓋一年內到期的借款。
圖片來源|寶龍地產財報
相較2019年，寶龍地產的利息開支有所上升，為36億元，同比2018年的29.6億元增長了21.7%。
此外，相比2018年，2019年寶龍地產的優先票據發行總額上升明顯，為130.7億元，2018年這一數字為75.3億元，增幅接近74%。
總借貸方面，2019年為552.6億元，比2018年的473.6億元增長了16.7%
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另外值得注意的是，2019年，寶龍地產還搞了一次閃電配售。簡單說就是大股東（許總家），將手上的既有舊股票打折賣給第三方承配人。
公司收到配售資金後，上市公司再增發相應的新股票給大股東。結果就是大股東股票數還是那麼多，但是公司迅速可以拿到一大筆錢。
去年，槓桿遊戲專門寫過。
財報裡說，這次配售所得款項總額為7.91億港元，扣除配售的所有適用費及開支後，所得款項淨額約為7.81億港元。
寶龍地產將配售所得款項淨額做可能的業務發展或投資以及該集團一般營運資金用途。截止2019年12月31日，配售所得款項的金額已經全部動用。
一方面搞閃電配售，一方面拆分商管上市融資，另一方面加大優先票據的發行額度，槓桿地產不禁感慨，寶龍地產的2019年，真是想法設法“搞錢”。
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3、押注長三角，2020會更好嗎？
或許部分杆友並不瞭解這家閩系地產商。一直以來，寶龍地產以開發及經營綜合性商業地產項目著稱，旗下有寶龍廣場、寶龍城、寶龍一城、寶龍天地等4個產品系列。
看到這裡杆友們或許想到了“萬達”的玩法。的確，很久很久以前，商業地產圈內就流傳著一句話：“南寶龍，北萬達”。
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不過相比萬達的攤子，寶龍顯然要低許多段位。這次的“黑天鵝”，槓桿地產為萬達捏了把汗，在1月底，萬達率先宣佈全國萬達廣場30余天免租，其社會責任感槓槓的。
另一方面，當大哥不容易啊！萬達免租長達一個月還多，大概要減收30-40億元。雪崩之下，沒有一片無辜的雪花。2020年開局的不利，寶龍地產也無法“倖免”。
其官網發佈的2月份未經審核運營數據顯示，2月份合約銷售額為13.08億元，同比下降54.43%；1-2月份合計合約銷售額為48.21億元，同比下降20.30%。
如寶龍地產財報所言，截至2019年12月31日止，物業開發仍為該集團主要收入來源。
截至2019年12月31日，該集團擁有的土地儲備總面積約為29.7百萬平方米，其中，正在開發建設中的物業約為20.9百萬平方米。
開發中的土地儲備將用於發展大型商住物業，附設電影院、大型超市、美食廣場及運動消閒 設施、優質住宅物業、酒店式公寓、辦公樓及酒店。
如今，受影響最大的正是上述產業。
此外，槓桿地產還注意到，雖說是閩系血統，但寶龍地產總的土地儲備超過70%都分佈於長三角地區。從業績貢獻分佈來看，2019年長三角區域銷售佔比為84.9%。
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過去一年，寶龍地產新增41幅土地， 大部分也都集中在長三角。2020年裡，寶龍地產1331億元可售貨值中，有超過80%位於長三角。
但如槓桿地產此前說過的，一家企業要追求千億以及更大規模，必然需要更多走出去。
即便是固守本土，其實也不容易，各路房企也想享受長三角的發展紅利，攻城略池、你爭我搶。
在於3月10日舉辦的業績會上，寶龍地產管理將2020年的銷售目標定為750億元，相比2019年603.5億元的銷售額增幅為24.3%。
對於此前媒體報道的“寶龍地產計劃2020年衝擊千億”，寶龍地產相關負責人對外澄清，內部從來沒有被宣導過“千億”概念，這個表述倒是很有意思。杆友你怎麼理解？
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