琅琊榜首張大仙
前兩月50大城市賣地超5000億，確實讓人感嘆現金才是地產中的王者！一二線再現“虹吸效應”，順應了2019年以來土地交易分化趨勢，這種趨勢未來還會延續。
第一、什麼是虹吸效應？
01、物理學
虹吸效應本來是物理學上的概念，是指由於液態分子間存在引力和位能差能，液體會由壓力大的一邊慢慢的流向壓力小的一邊。
說起來很拗口，其實就是生活常識，我們也經常使用，一看圖秒懂！
02、經濟學
在一個國家裡，經濟發展所需要的各種資源總量是有限的，一般決策者就會優先發展部分城市，希望通過“先富幫後富”實現國家富裕。
當資源、人口、政策優先配置後，城市間就會形成比較優勢，長此以往，優先城市就會將其他城市的人口、資本、生產要素吸過來，會對其他城市產生負面影響。
第二、如何看待前兩月50大城市賣地攬金超5000億？
總的來說，從去年12月8日第一例新冠肺炎被確診，到今年1月20日國家衛健委宣佈新冠肺炎為乙類傳染病，但採取甲類傳染病的預防和控制措施起，房地產就受到了來自疫情的嚴重衝擊，尤其是房地產銷售。
相比房地產銷售萎靡不振，土地交易則要活躍很多。除了部分城市因疫情推遲或暫停交易，多數城市土地交易依然活躍。
01、中原地產數據
中原地產數據顯示，1-2月全國50大城市累計賣地收入達5180億，同比提高4.1%！
其中，一線城市賣地攬金1433億元，佔比28%；二線攬金2893億元，佔比56%，三四線攬金854億元，佔比16%，一二線攬金額佔據絕對優勢。
02、中指研究院數據
中指院1-2月全國土地成交城市排行榜顯示，成交額TOP10城市累計成交2567億元，同比增長0.08%！
具體城市上，北京攬金673億元排名榜首，上海攬金619億元排名次席，杭州攬金370億排名探花；剩餘7城均為一二線，無三四線上榜TOP10。
具體增速上，一線北京、上海增速較大，分別達14%、112%；二線溫州、南京增幅也很大，分別達1085%、408%，一二線城市虹吸效應顯著。
值得一提的是香港置地聯合體，以311億拿下上海徐彙區黃浦江南延伸段WS3單元等28個地塊，成為上海新“地王”！上海在一線城市中表現亮眼，而同為一線的深圳卻未上榜。
看完中指院1-2月土地交易數據，再回顧下中指院2019年全國300城土地交易數據，300城土地交易額50294億元，同比增長19%！雖然土地交易額再創新高，但交易區域明顯分化。
其中，一二線供需兩旺，房企拿地積極，成交面積同比減少1成，但成交金額同比上漲1成；三四線供需兩弱，量跌價升，溢價率下滑，市場轉冷。
在地產融資政策收緊的背景下，房企拿地迴歸理性，並且在區域上撤離三四線，重回穩定性更好的一二線佈局，既是理性使然，也顯示市場對一二線樓市信心更足；三四線持續低迷，前景黯淡，交易轉冷，資本撤離就在情理之中。
綜合本節分析，全國土地交易分化趨勢早在去年就已顯現，而從調研、決策，再到實施，房企迴歸一二線的決心可能更早，網傳碧桂園從2015年開始就在戰略性地撤離三四線了。
也就是說，土地市場上的一二線虹吸效應早就有了，今年1-2月土地交易再現虹吸效應，只是順延了這種趨勢，而放眼未來，這種趨勢多半都會得到延續。
第三、如何看待一二線虹吸效應？
通過上面的分析，我們已經知道，城市間出現比較優勢，形成一二線虹吸效應，最初可能是出於國家經濟發展需要。後來再現虹吸效應，更多是這種比較優勢不斷加強的結果，所謂“強者恆強”。
01、在房地產業中，為什麼前些年一二線虹吸效應不明顯？
這就要從國家城鎮化戰略和發達國家城鎮化規律說起。
（1）發展道路選擇
在城鎮化道路上，世界上有兩種比較成功的發展模式，城市群、都市圈模式和中小城市模式，基於參考這兩種模式，國內有兩種觀點：大城市派和小城市派。
前者主張發展以大城市為核心的城市群，通過城市群力量提升國家整體城鎮化水平和國家經濟，典型模式國家是美國、日本。
後者主張發展中、小城鎮，通過“點”的提升帶動“面”的飛躍，避免“大城市病”，典型模式國家是德國、意大利。
2015年，國務院“十三五”規劃綱要出臺，城市格局規劃的是“兩橫三縱”，核心內容是19個城市群和2個都市圈。
2019年，粵港澳大灣區發展規劃綱要落地，長三角一體化方案修正為環杭州灣大灣區，2個國家級城市群升級為2個世界級灣區。
“江湖”從此再無異議，大城市派最終勝出，未來國家城市戰略規劃躍然紙上。
從道路研討、形成、決策到最後實施，房地產業在各級城市中是不具有政策優先性的。也就是說，在過去多數年份裡，房地產業在國家政策上，一二線是不具有虹吸效應的。
（2）發達國家城市發展規律
大城市道路既然勝出，自有其優勢，我們來看下美國模式的發展規律。
美國國家調查局的數據顯示，美國城市發展經歷了四個階段，第一階段農民進城，第二階段中小城市人口向大城市聚集，第三階段大城市郊區化，第四階段大都市圈化。
第一階段，農業人口持續向城市聚集。
人口流動是初級的、就近的，各能級城市基於比農村更好的生活條件、就業機會和教育配套，吸引農業人口向城市非農產業轉移，直到出現“劉易斯拐點”，城鎮化速度就會逐步放緩，城市發展開始分化，一二線為代表的大城市就會顯現出虹吸效應。
我們現在在哪個階段？
一般認為城鎮化率達50%後就是第二階段，也就是2011年前後的事情。
這就意味著，按通常標準理解，我們現在城市發展已處在第二階段。
階段特徵是中小城市人口向大城市聚集，農業人口進城乏力，城市發展分化，大城市繼續發展，並初步郊區化、衛星城市化，而中小城市基於虹吸效應負面影響，會走向衰落。
哪些是大城市？
雖然第一財經有個商業魅力排行，但就綜合實力而言，社科院的劃分應該更為準確些。
按照社科院關於城市綜合實力劃分，一二線基本都是大城市，三（四）線除了在城市群、都市圈內的衛星城市外，多數都是中小城市。
也就是說，按照美國城市發展規律看，在城市發展第二階段，出現一二線虹吸效應是正常的，不僅表現為資本，在人口、產業等生產要素上也會出現，而在我們國家，還會有政策。
另外，從美國城市發展歷程看，第二階段從1920年開始到1960年結束，先後經歷了大概40年時間，而美國走完第一階段，只用了20年。
結合1998年國務院宣佈房改，福利房退市，住房貨幣化、商品化，到2011年前後，我國大概用了12、13年走完，後發優勢嘛，快些也是正常的。
綜合本節關於城市發展道路和發達國家城市發展規律分析，我國在經歷房地產高速發展之後，出現城市發展分化，土地交易分化，或者說前兩月一二線虹吸效應，其實市場作用是偏弱的，更多還是國家城市戰略這隻“手”在起作用。
02、今後一二線虹吸效應會常態化
從國家城市發展戰略和發達國家城市發展規律看，城市發展分化、房地產市場分化趨勢會在今後得到強化，一二線對其他城市的虹吸效應會更明顯和常態化。
（1）人口
從“劉易斯拐點”看，農業人口向城市非農產業轉移過程會經歷兩個拐點，結合2005-2012年珠三角、長三角等沿海地區“用工荒”、“用工難”現象，我國“劉易斯第一拐點”應該已經到來，農業人口向城市轉移的數量和速度會大幅減緩。
城鎮化第二階段規律看，一二線會在人口上保持對其他城市的虹吸效應，這個過程是漸進而長期的，美國花了40年。
（2）產業
產業依託城市，追逐人才、利潤和市場，一二線不斷湧入人口後，會形成更為龐大的消費市場、人才市場、龐大產業。基於“大城市病”、成本控制和環保要求，產業向郊區和衛星城市轉移就是大概率事件。
一二線在產業上，也會形成對其他城市的虹吸效應，並隨著城鎮化持續推進，也會不斷加強。
（3）資本
隨著人口不斷向一二線為代表的大城市聚集，大城市將擁有更為龐大的消費市場，擁有更為強大的產業佈局。
大城市購買力更強，市場更大，前景更好，資本出於避險、追逐利潤、投資前景等因素考慮，自然也會更多地向大城市轉移，一二線在資本上的號召力將更為強大。
總的來說，過去我們處在城鎮化第一階段，不論一二線，還是三四線，都在全面高速發展，都能享受到政策、土地、人口、資本、產業等紅利。
隨著城鎮化持續推進，國家戰略轉向，城市發展分化，一二線將更多地享受到政策、人口、產業和資本等生產要素紅利，形成對其他城市的虹吸效應，多數三四線將在下一階段的發展中掉隊。
因此，前兩月50城賣地超5000億，出現土地交易上一二線虹吸效應，不是開始，也不是結束，而只是萬里長征中的一小步。這個信號再次出現，未來出現的頻率和領域會更高、更廣，直到大家習以為常。
