琅琊榜首张大仙
前两月50大城市卖地超5000亿，确实让人感叹现金才是地产中的王者！一二线再现“虹吸效应”，顺应了2019年以来土地交易分化趋势，这种趋势未来还会延续。
第一、什么是虹吸效应？
01、物理学
虹吸效应本来是物理学上的概念，是指由于液态分子间存在引力和位能差能，液体会由压力大的一边慢慢的流向压力小的一边。
说起来很拗口，其实就是生活常识，我们也经常使用，一看图秒懂！
02、经济学
在一个国家里，经济发展所需要的各种资源总量是有限的，一般决策者就会优先发展部分城市，希望通过“先富帮后富”实现国家富裕。
当资源、人口、政策优先配置后，城市间就会形成比较优势，长此以往，优先城市就会将其他城市的人口、资本、生产要素吸过来，会对其他城市产生负面影响。
第二、如何看待前两月50大城市卖地揽金超5000亿？
总的来说，从去年12月8日第一例新冠肺炎被确诊，到今年1月20日国家卫健委宣布新冠肺炎为乙类传染病，但采取甲类传染病的预防和控制措施起，房地产就受到了来自疫情的严重冲击，尤其是房地产销售。
相比房地产销售萎靡不振，土地交易则要活跃很多。除了部分城市因疫情推迟或暂停交易，多数城市土地交易依然活跃。
01、中原地产数据
中原地产数据显示，1-2月全国50大城市累计卖地收入达5180亿，同比提高4.1%！
其中，一线城市卖地揽金1433亿元，占比28%；二线揽金2893亿元，占比56%，三四线揽金854亿元，占比16%，一二线揽金额占据绝对优势。
02、中指研究院数据
中指院1-2月全国土地成交城市排行榜显示，成交额TOP10城市累计成交2567亿元，同比增长0.08%！
具体城市上，北京揽金673亿元排名榜首，上海揽金619亿元排名次席，杭州揽金370亿排名探花；剩余7城均为一二线，无三四线上榜TOP10。
具体增速上，一线北京、上海增速较大，分别达14%、112%；二线温州、南京增幅也很大，分别达1085%、408%，一二线城市虹吸效应显著。
值得一提的是香港置地联合体，以311亿拿下上海徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元等28个地块，成为上海新“地王”！上海在一线城市中表现亮眼，而同为一线的深圳却未上榜。
看完中指院1-2月土地交易数据，再回顾下中指院2019年全国300城土地交易数据，300城土地交易额50294亿元，同比增长19%！虽然土地交易额再创新高，但交易区域明显分化。
其中，一二线供需两旺，房企拿地积极，成交面积同比减少1成，但成交金额同比上涨1成；三四线供需两弱，量跌价升，溢价率下滑，市场转冷。
在地产融资政策收紧的背景下，房企拿地回归理性，并且在区域上撤离三四线，重回稳定性更好的一二线布局，既是理性使然，也显示市场对一二线楼市信心更足；三四线持续低迷，前景黯淡，交易转冷，资本撤离就在情理之中。
综合本节分析，全国土地交易分化趋势早在去年就已显现，而从调研、决策，再到实施，房企回归一二线的决心可能更早，网传碧桂园从2015年开始就在战略性地撤离三四线了。
也就是说，土地市场上的一二线虹吸效应早就有了，今年1-2月土地交易再现虹吸效应，只是顺延了这种趋势，而放眼未来，这种趋势多半都会得到延续。
第三、如何看待一二线虹吸效应？
通过上面的分析，我们已经知道，城市间出现比较优势，形成一二线虹吸效应，最初可能是出于国家经济发展需要。后来再现虹吸效应，更多是这种比较优势不断加强的结果，所谓“强者恒强”。
01、在房地产业中，为什么前些年一二线虹吸效应不明显？
这就要从国家城镇化战略和发达国家城镇化规律说起。
（1）发展道路选择
在城镇化道路上，世界上有两种比较成功的发展模式，城市群、都市圈模式和中小城市模式，基于参考这两种模式，国内有两种观点：大城市派和小城市派。
前者主张发展以大城市为核心的城市群，通过城市群力量提升国家整体城镇化水平和国家经济，典型模式国家是美国、日本。
后者主张发展中、小城镇，通过“点”的提升带动“面”的飞跃，避免“大城市病”，典型模式国家是德国、意大利。
2015年，国务院“十三五”规划纲要出台，城市格局规划的是“两横三纵”，核心内容是19个城市群和2个都市圈。
2019年，粤港澳大湾区发展规划纲要落地，长三角一体化方案修正为环杭州湾大湾区，2个国家级城市群升级为2个世界级湾区。
“江湖”从此再无异议，大城市派最终胜出，未来国家城市战略规划跃然纸上。
从道路研讨、形成、决策到最后实施，房地产业在各级城市中是不具有政策优先性的。也就是说，在过去多数年份里，房地产业在国家政策上，一二线是不具有虹吸效应的。
（2）发达国家城市发展规律
大城市道路既然胜出，自有其优势，我们来看下美国模式的发展规律。
美国国家调查局的数据显示，美国城市发展经历了四个阶段，第一阶段农民进城，第二阶段中小城市人口向大城市聚集，第三阶段大城市郊区化，第四阶段大都市圈化。
第一阶段，农业人口持续向城市聚集。
人口流动是初级的、就近的，各能级城市基于比农村更好的生活条件、就业机会和教育配套，吸引农业人口向城市非农产业转移，直到出现“刘易斯拐点”，城镇化速度就会逐步放缓，城市发展开始分化，一二线为代表的大城市就会显现出虹吸效应。
我们现在在哪个阶段？
一般认为城镇化率达50%后就是第二阶段，也就是2011年前后的事情。
这就意味着，按通常标准理解，我们现在城市发展已处在第二阶段。
阶段特征是中小城市人口向大城市聚集，农业人口进城乏力，城市发展分化，大城市继续发展，并初步郊区化、卫星城市化，而中小城市基于虹吸效应负面影响，会走向衰落。
哪些是大城市？
虽然第一财经有个商业魅力排行，但就综合实力而言，社科院的划分应该更为准确些。
按照社科院关于城市综合实力划分，一二线基本都是大城市，三（四）线除了在城市群、都市圈内的卫星城市外，多数都是中小城市。
也就是说，按照美国城市发展规律看，在城市发展第二阶段，出现一二线虹吸效应是正常的，不仅表现为资本，在人口、产业等生产要素上也会出现，而在我们国家，还会有政策。
另外，从美国城市发展历程看，第二阶段从1920年开始到1960年结束，先后经历了大概40年时间，而美国走完第一阶段，只用了20年。
结合1998年国务院宣布房改，福利房退市，住房货币化、商品化，到2011年前后，我国大概用了12、13年走完，后发优势嘛，快些也是正常的。
综合本节关于城市发展道路和发达国家城市发展规律分析，我国在经历房地产高速发展之后，出现城市发展分化，土地交易分化，或者说前两月一二线虹吸效应，其实市场作用是偏弱的，更多还是国家城市战略这只“手”在起作用。
02、今后一二线虹吸效应会常态化
从国家城市发展战略和发达国家城市发展规律看，城市发展分化、房地产市场分化趋势会在今后得到强化，一二线对其他城市的虹吸效应会更明显和常态化。
（1）人口
从“刘易斯拐点”看，农业人口向城市非农产业转移过程会经历两个拐点，结合2005-2012年珠三角、长三角等沿海地区“用工荒”、“用工难”现象，我国“刘易斯第一拐点”应该已经到来，农业人口向城市转移的数量和速度会大幅减缓。
城镇化第二阶段规律看，一二线会在人口上保持对其他城市的虹吸效应，这个过程是渐进而长期的，美国花了40年。
（2）产业
产业依托城市，追逐人才、利润和市场，一二线不断涌入人口后，会形成更为庞大的消费市场、人才市场、庞大产业。基于“大城市病”、成本控制和环保要求，产业向郊区和卫星城市转移就是大概率事件。
一二线在产业上，也会形成对其他城市的虹吸效应，并随着城镇化持续推进，也会不断加强。
（3）资本
随着人口不断向一二线为代表的大城市聚集，大城市将拥有更为庞大的消费市场，拥有更为强大的产业布局。
大城市购买力更强，市场更大，前景更好，资本出于避险、追逐利润、投资前景等因素考虑，自然也会更多地向大城市转移，一二线在资本上的号召力将更为强大。
总的来说，过去我们处在城镇化第一阶段，不论一二线，还是三四线，都在全面高速发展，都能享受到政策、土地、人口、资本、产业等红利。
随着城镇化持续推进，国家战略转向，城市发展分化，一二线将更多地享受到政策、人口、产业和资本等生产要素红利，形成对其他城市的虹吸效应，多数三四线将在下一阶段的发展中掉队。
因此，前两月50城卖地超5000亿，出现土地交易上一二线虹吸效应，不是开始，也不是结束，而只是万里长征中的一小步。这个信号再次出现，未来出现的频率和领域会更高、更广，直到大家习以为常。
