【速讀】
01. 海南，今起實行現房銷售制度
02. 現房銷售，不是新名詞
03. 救市有節制，彎道超車會很難
04. 現房銷售，下一輪優勝劣汰導火索？
05. 產品創新，離不開客研能力支撐
06. 居住升級，不是小修小補
07. yu情之下，產品升級核心是留白與可變
08. 現房銷售，剛需先試，還是高端順勢？
09. 營銷前置/產品細分/週轉精算/運營效益
【壹】
海南：從全島限購到首推現房銷售
繼駐馬店、廣州樓市政策鬆綁“一日遊”後，3月7日，獨立特行、本已全島嚴苛限購的海南發佈地產新政。“驚人”的，不是限購升級，而是“即日起，（海南）實行現房銷售制度”。
雖然政策沒有一刀切，僅是針對新出讓土地建設的商品住房。海南的購房者們，要大範圍選購現房的話，至少也是兩年之後的事情了。但是，現房銷售這4個字，對於房地產行業和市場來說，太敏感。敏感到足以超越限購限售，全局性地“亂了這樓市的江湖”。
【貳】
高週轉冒進，現房銷售能剎車？
紮根樓市的人們知道，現房銷售，並不是新名詞。尤其是在2016下半年開始的這輪”房住不炒“之下的樓市調控週期裡，被提及的頻率已然愈來愈多。
高週轉模式、規模化跨越主導的這個地產“白銀時代”，沒法掩蓋不少“冒進”的後遺症。不少規模房企急於發展，弱化了品質縮水的管控，甚至工地塌#方事件接二連三；購房者維度，90後購房群體漸成主流，他們的居住需求明顯”刁鑽“加倍。
尷尬之下，左邊搶房、右邊“維權”的場景全國性漫延；焦慮之中，推行現房銷售、確保住房品質的呼聲漸大，不免情有可原。
【叄】
漸冷與冰封迎來救市潮，但別太樂觀
現實的是，在現有政策的持續累積效應下，2019下半年開始，樓市明顯開始減速，一批高週轉房企也紛紛踩下“剎車”，不再一味苛求規模狂奔。大環境下，樓市調控無需進一步加碼的觀點成為共識，現房銷售的可行性探討自然也就歸於沉寂。
這個春天，市態異變，行業和市場難免陷入全新的“陣痛期”。此時，多個三四線城市的“救市”行動紛紛出爐，儼然順勢而為，無須多言。
區別只是，房住不炒之下，駐馬店與廣州的故事足以說明，“救市”仍需節制，意圖“彎道超車”或也不夠現實。
【肆】
時下的摸索與創新，更是未來長期趨勢
特殊的樓市語境，衍生而來的，除了之於“救市”的指望，還有營銷線上化嘗試的大張旗鼓，產品迎合化思考的全面深入、週轉勻速化抉擇的進一步主導與物業服務力考量的應景升級。
這些，不乏短期應對之策，亦更是行業和市場深度演變不可逆轉的發展趨勢。
機緣巧合的是，基於現房銷售的邏輯，營銷前置化、產品細分化、週轉精算化、運營效益化的四大典型特徵勢必成為主導。而這，就是時下樓市進化現狀的“果子熟了”吧！
【伍】
現房銷售的全國漫延，或許不可阻擋
由海南始，現房銷售的全國化進程或許不可避免。【佰言堂】預判的發展維度儼然兩種，一是剛需產品的先行先試，二是高端產品的順勢而為。
無論何種方向，於各大“順地而為”的房企而言，適當提前操練部分產品現房銷售的“內功”，必然將在下一輪行業優勝劣汰的浪潮中活得更好！
與此同時，錘鍊現房銷售的內功與競爭力，除了資本精算化管理的升級和運營力的全面提升，營銷前置化與產品細分化的能力提升必然首當其衝。
【陸】
營銷前置與產品細分，都離不開客研能力
營銷前置化，直觀地說，就是在拿地階段便具備主流客戶的鎖定能力，也可以粗暴地認為是“訂單式生產”邏輯。而這，需要房地產營銷從傳統的線下主導，進化到線上主導或者銷售與服務的線上行為穿透。然後，再進一步，實現目標人群行為與需求的大數據多維分析與有力匹配，方能有效支撐營銷前置化的實現。
產品細分化，對於眾多忽略客研能力支撐的房企來說，有如天方夜譚。誠然，不少品牌房企如萬科、龍湖等在近年來一直默默地強化客研投入，並且效果明顯，但顯然仍在初級階段。
反映在此時的市態之下，一直缺乏客研能力的房地產行業難免短板凸顯。線上營銷動作蕭規曹隨、亮點乏善可陳。產品創新無所適從，教條主義主導下，應急補漏的作秀痕跡過於明顯。
【柒】
留白與可變，才是產品創新主航道
站在居住持續升級的向度，【佰言堂】一直認為，住房的舒適升級，肯定不是小修小補的應對，而是如何賦予產品全新的動能。這顯然不是簡單的某些空間增大縮小的問題，而是兩個關鍵維度：一是如何實現更多更有效的外部或公共空間的“留白”；二是如何儘可能實現部分內部空間的“可變”。
更好的留白與可變，方能迎合更多元的居住需求，同樣才能應對未來更多的生活方式需求，更為預期而來的現房銷售背景下，強化產品多元匹配度與對標度的競爭力。
由此，假若現房銷售制度真從海南漫延到全國，我們才不會像時下這般，只剩下驚慌失措或者照抄前排作業的尷尬！
觀察：劉佰忠
湖南賦潤科技/好房子網 總經理 【佰言堂】主筆 湘經聯監事長
【現房銷售定義】
現房銷售是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售房屋的大產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同後，立即可以辦理入住並取得產權證。只有擁有房產證和土地使用證才能稱之為現房。
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