北京師範大學房地產研究中心研究員 趙琳禕
中房智庫執行院長 柴鐸
上市房企作為房地產行業的中流砥柱，面對疫情挑戰有著怎樣的表現和應對，對行業發展具有風向標意義。新冠肺炎疫情持續一個多月，企業被迫停工停產，銷售停滯，資金回籠受阻。在嚴峻形勢下，上市房企主動採取線上營銷、開闢融資渠道、有序開復工等各種自救方式，最大限度降低疫情損失。從目前情況看，雖然疫情對上市房企產生了一定影響，但影響有限。
一、資本市場表現：板塊內部分化，物業企業被看好
受疫情影響，2月3日節後開盤首個交易日，房地產板塊幾乎全線跌停。隨後股市進入修復過程，至3月4日的一個月時間，房地產板塊漲幅達到12.19%，完全收復失地，其中物業管理板塊上漲18.68%，住宅地產板塊上漲13.44%。
從住宅板塊看，儘管疫情對全年住宅銷售形成一定的負面影響，但近期政府穩經濟訴求進一步加強，財政與貨幣政策也更趨積極，地方“一城一策”密集接力，逆週期調控力度加大。另外，住宅消費需求或因疫情而推遲，但不會消失，疫情結束後仍將逐步釋放。從物業管理板塊看，疫情期間，物業管理企業承擔了社區一線的防控排查和保障服務，使企業和行業的價值得到提升，疫情對物業管理板塊甚至產生了一定的正向影響。相比之下，產業地產、商業地產和房地產中介三個子板塊受疫情衝擊較大，難以回補前期缺口。
從企業層面看，上市房企多為行業龍頭或地方龍頭企業，資金面穩健，對疫情的抗性較好。以TOP20在A股上市的房企市值變化為例，萬科、保利、招商蛇口、金地、金科和陽光城市值上漲。其中金地集團漲幅達10.86%。TOP20房企在港股上市的企業中，華潤置地、龍湖、融創、世茂、金茂和旭輝的市值上漲，其中融創的市值漲幅達7.58%。
二、銷售業績表現：多數企業銷售大幅下滑
2020年1——2月，受疫情影響，各地新房、二手房線下銷售基本停擺，一季度的行業銷售將不可避免地受到較大影響。2020年1月，TOP 100房企單月實現操盤口徑銷售金額5097.05億元，百強房企整體業績規模較去年同期降低近12%。1月單月銷售金額過百億房企為14家，較去年同期減少4家。2月百強房企單月累計實現銷售金額3256億元，同比下降37.7%，增速較上月大幅下降25%。1——2月百強房企累計實現銷售金額9027億元，同比下降23.7%。
2020年1——2月，除恆大外，上市房企全口徑銷售額均同比下降。恆大的逆勢優秀銷售表現得益於其在全國範圍的線上售樓、疊加前所未有的折扣優惠力度（七五折），實現了較高的業績簽約。從1——2月的累計銷售金額來看，頭部上市房企中，九成企業2月單月和累計業績同比雙降，七成企業1月單月、2月單月和累計業績同時下降。從頭部上市房企看，恆大2月單月實現全口徑銷售金額470億元，同比增長125%，萬科、碧桂園2月單月分別實現全口徑銷售金額285.9億元和300億元，同比分別減少33.8%和49.2%。
按照以往經驗，1——2月是房地產企業一貫的銷售淡季，銷售額一般僅佔全年銷售額的8%左右，3月“小陽春”是房企在年後的第一個銷售小高峰，銷售額佔全年比重大約9%左右。今年，受疫情拖累，不僅1、2月市場低迷，3月“小陽春”也將不復存在，為房地產企業第一季度甚至上半年的銷售回款帶來壓力。隨著疫情得到有效控制，各地積極復工，加之較為寬鬆的政策持續託底，市場秩序和購房需求逐漸恢復，預計3月下旬開始市場將逐步回暖。
TOP20 上市房企2020 年1~2 月銷售額（億元）
三、拿地表現：現金充裕者伺機拿地，一二線城市是熱點
在武漢帶動下的湖北省，是長江中游城市群中重要的一部分，對中部經濟起著支柱的重要作用。近年來，各大上市房企積極擴張中部市場，佈局湖北。近三年在湖北省拿地前三名的上市房企分別為碧桂園969萬平方米，綠地725萬平方米，融創637萬平方米。2019年，武漢銷售排名前三房企分別為保利、萬科、中建三局，分別實現150.7億、150.5億和111億元，其中保利、萬科分別僅佔其全國銷售的3.3%和2.4%。考慮TOP20上市房企淨負債率和現金短債比維持在比較安全的位置，新冠疫情突發事件對其整體影響預計將維持在可控範圍內。
土地儲備情況是衡量上市房企能力的重要方面，擁有優質土儲的房企，即使面臨資金困難，也可以通過項目股權轉讓獲得現金流，緩解財務壓力。上市房企中，土儲資源比較豐富的有恆大、碧桂園、保利，去化週期較長的上市房企有遠洋、金茂和華髮，去化週期均超過5年，部分去化週期短的上市房企短期內有補庫存壓力，如新力控股。
受新冠肺炎疫情擴散及春節放假影響，土地供給減少、需求不足，2020年1月全國土地成交呈階梯狀下滑，房企拿地面積僅為745萬平方米，同比下降53.78%，降幅明顯。然而，從中長期發展看，上市房企拿地需求仍然存在，疫情結束後，房產銷售將恢復，土地需求也將逐步釋放。
2月10日全面復工後，各地土地市場逐步“解凍”，部分核心城市通過推出優質地塊、鬆綁土拍限制提升市場熱度。2020年以來，北京宅地成交16宗，土地出讓金累計達671億，超過去年全年的44%，多宗不限價宅地引發房企激烈爭奪，以華潤、綠城為代表的大型上市房企憑藉資金與融資優勢，表現積極。不難發現，上市房企中，拿地房企主要以資金充沛的企業為主。1月至今，拿地金額在50億元以上的TOP20上市房企中，七成以上的企業現金與短債比例在200%以上，在手現金充裕，且淨負債率大多在70%以下。
2020年2月以來，從TOP20主流上市房企土地成交的區域看，多集中於熱點一二線城市。一方面，這與2019年房企拿地趨勢相同，房地產企業投資佈局向一二線城市迴歸，棚改政策的收縮給三四線樓市帶來不利影響，主力佈局一二線城市將是房企未來一段時間的趨勢。另一方面，受此次疫情影響，醫療、教育資源更好的一二線城市或將更受市場青睞，規模房企投資三四線城市將更為謹慎。
總的來說，土儲作為直接影響上市房企未來銷售業績的重要因素，疫情掣肘房企拿地的原因主要在於資金壓力，預計疫情結束後，上市房企資金狀況緩解，會進行更為積極的補倉。未來，上市房企關注的重點還是需求支撐性較好的熱點一二線城市，資金壓力較大的房企未來拿地會更加審慎，或將更多地採取與央企合作的方式進行拿地。
2020 年1 月全國土地成交下滑明顯
四、戰“疫”進行時：上市房企的“自救”策略
已有20多年市場化發展歷史、歷經多個行業週期的房地產行業，在應對疫情“黑天鵝”事件時，迅速採取“自救”和公益行動，通過線上營銷、發債融資、有序復工等舉措努力減少疫情對經營活動的負向影響，同時，上市房企積極履行社會責任，為疫情捐款捐物，為租戶減免租金，攜手中小企業共渡難關。
（一）線上營銷
疫情危機下，恆大、碧桂園、龍湖、融創、金茂、華夏幸福、雅居樂、保利、華潤、綠城等多家上市房企，紛紛順應形勢、加大了線上銷售渠道的推廣力度，通過APP、微信公眾號、小程序、進駐電商平臺等多種形式全面啟動線上營銷。其中，線上營銷效果最佳的是恆大集團，該公司推出了定金低至5000元的“網上購房”活動，疊加多種優惠，短短三天時間就認購了47540套房屋，總價值約580億元，認購最多的一個樓盤達到870套。
疫情期間，線上售樓處作為房企面向市場的唯一窗口，通過諮詢預約等方式積累了大量的意向客戶，對疫情緩解後房企恢復銷售具有積極作用。然而，由於房地產大宗商品交易的特點，房地產線上營銷、線上售樓處短期內無法替代線下銷售。目前，房企線上銷售的作用更多地是培育潛在客戶，為疫情後銷售轉化做鋪墊。
（二）發債融資
剛性支出較高疊加債務到期，房企齊發新債。上市房企在銷售額下降的情況下，回款不及預期，同時，房地產企業的剛性支出仍然存在，部分房企債券面臨到期。克而瑞測算，64家百強上市房企（統計範圍為2019年全口徑銷售TOP100的A股和H股上市房企）平均單月員工薪酬約2.87億元，平均利息成本約為5.71億元，兩項剛性支出合計平均值約為8.58億元，TOP10龍頭房企的剛性支出高於平均水平，達到24.7億元。此外， 2020年95家典型房企共有5575億元的債券到期，1月、7月和11月為償債的高峰，分別需要償債616億元、615億元及662億元。在目前疫情影響下，加之剛性支出較高、債務到期，部分槓桿率以及融資成本較高的房企面臨較大的資金壓力。
疫情之下，政府方面積極出臺扶持政策，加之上半年通常是房企融資的窗口期，近期上市房企紛紛搶抓機會，發債融資以減輕現金流壓力。1月，95家典型房企的融資總額為1810.1億元，環比增長42.4%，同比下降14.3%。截至2月28日，房地產企業2月份合計發行信用債275億元，多家房企發行了過去較為少見的短期債，市場首次出現“疫情防控債”。
在融資成本方面，上市房企仍然存在較大的差異。近日，正榮地產、華南城、當代置業、合生創展集團等多家房企宣佈發行美元債，合計融資額11.25億美元（約79億元人民幣）。其中，正榮地產、合生創展集團的融資成本在6%左右，華南城融資利率為10.875%，當代置業則高達11.6%。相對來說，現金較為充裕、熱點城市土儲較為豐富、負債率較低的上市房企，能以相對較低的成本融資。
房企信用債發行額（月度）
（三）有序復工
上市房企由於項目佈局較廣，各地項目復工時間依賴於項目所在城市復工政策。近期，多地出臺樓市支持房地產企業復工，廈門、廣州、蘇州等多地政府發文，通過簡化審批流程等方式支持建築行業復工復產。從城市看，重慶、昆明覆工最早，而太原、黑龍江、鄭州、湖北等則將復工時間推遲到3月之後。
多數上市房企執行與當地政府復工時間相同的安排，已逐漸復工。然而，由於農民工尚未完全返程，項目層面開工暫時無法得到保障。根據交通運輸部預測，農民工返程客運量總共約為3億人次，2月中旬返程約8000萬人次，2月底將要返程約1.2億人次，3月後預計返程約1億多人次。預計疫情對上市房企項目開工的影響，將在3月農民工大量返程後結束。
竣工方面，從房地產行業慣例來看，大部分房企或施工單位過去幾年都在元宵節之後復工，另外，項目竣工由於涉及結轉，一般在四季度尤其是12月儘量竣工，1——2月本身竣工不多。因此，疫情對竣工的影響相對銷售端而言較小。
（四）減免租金
疫情期間，商業地產人流驟減，相關企業銷售額下跌至幾乎為零，租戶租金支付壓力較大。在各機構倡議及行業領軍企業的帶動下，多家上市房企主動減免租金，與抗風險能力較弱的品牌商、商業運營商共度“寒冬”。其中，萬達商管對所有萬達廣場商戶租金及物業費實行全免政策，預計將減免租30億——40億元，萬科商業對旗下在營全部自持商業項目商戶將減半收取租金，龍湖商業對旗下商場的所有商戶租金費用減半收取，預計減免67天租金損失將達5億元。據不完全統計，房企為商業地產商戶免除租金物業費等逾百億元，此舉對於資金流瀕臨斷裂的中小租戶有“雪中送炭”的作用，也為疫情結束後商業地產的恢復做好了準備。
結語：當前行業總量下行，競爭激烈，新冠肺炎疫情加速了行業內企業分化。對於上市房企，此次疫情是對其資金實力和應變危機能力的考驗，銷售額下降、剛性支出高、債務到期或使房企面臨現金流壓力，開工停滯可能導致後續供貨不足。同時，危中蘊機，也有不少房企通過發債緩解資金壓力，現金充裕的上市房企拿地步伐不減，財務狀況佳、現金流穩定的房企有望進一步提升行業地位。整體而言，相對中小房企而言，上市房企在疫情中的韌性更強，財務狀況和運營能力更強的上市房企有望提升行業地位。
閱讀更多 中國房地產報 的文章
