眾所周知,小區的物業公司在向業主收取物業服務費的同時,不僅肩負著管理小區衛生、維護小區秩序等責任,而且對小區內的一些建築物還負有維修的義務。這裡提到的“一些建築”究竟指的是哪些建築?對於這個問題,業主們普遍存在著一定的誤區,他們往往將“一些建築”的範圍進行“擴大”,認為物業公司既然向業主收取物業費,就要對小區內的所有建築物負有維修的義務。這個觀點顯然是錯誤的……
案件回放
2005年,王先生購買了我市某小區一處住宅,三年後,該住宅衛生間的天花板開始出現漏水現象。隨後，王先生向物業公司報修要求進行維修。隨後，物業公司到王先生家進行了維修，發現是支管部位有一處破損了，隨後物業公司為王先生更換了支管，解決了漏水問題。但王先生因為另有住處，該處住宅難得住，發現天花板漏水的問題已經較晚，衛生間的天花板已經發黴，導致衛生間的門也開始發爛，進門旁的地板也有部分變形。隨後，王先生要求物業公司賠償他的損失。物業公司回覆，已經免費為其更換了支管，拒絕賠償，說該損失不是他的責任。為此,王先生要求減少支付物業費,物業公司不同意。於是,王先生停止了支付物業費。2009年底,物業公司將王先生起訴至法院,要求其依照約定支付物業費。
法院經審理查明,根據雙方簽訂的“前期物業服務協議”,物業公司僅對該建築的公共部分負有維修義務。衛生間的天花板上層的支管不屬於公共部位，屬於樓上業主的私有部位,即漏水部位並非公共部位,物業公司對該部位沒有維修義務。因此,王先生應當按照合同約定的數額支付物業費。王先生可以通過法律途徑向樓上業主追討相應損失。最終,法院支持了物業公司的訴訟請求。
特別提示
1、建築物根據所有權的歸屬可以分為公共部位和專有部位。根據物業管理相關規定，物業公司的維修養護義務是指合同約定的對小區建築物共用部位共用設施設備的維修養護，比如電梯的維保、年檢等。合同未約定的共用部位共用設施設備的維修按規定動用維修資金維修。
對於小區建築物的專有部分,即各業主享有私人所有權的部分,不包括在物業公司的維修義務範圍內。單個業主可以委託物業公司對自己所有的小區建築物專有部分提供維修養護等服務,服務內容和費用由雙方另行商定。
2、共用部位一般包括住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備一般包括電梯、天線、照明、消防設施、監控安防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
如果，合同沒有約定必須由物業公司維修的內容，業主不能以此拒交物業費。
特別提示：樓內的管道，特別是衛生間和廚房間的管道，一般來講，豎管屬於公共部位，從豎管接出來的支管屬於業主的私有部位。支管一般來說都是業主私有部位，支管的損壞造成滲水導致財產損失，屬於鄰里糾紛，不屬於物業公司管理範圍。豎管在業主家中，平時物業公司不能巡查及時發現。業主負有及時發現報修的義務，一旦豎管發現破損，業主應當及時向物業公司報修，避免損失的加大。
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