前幾天有幾個關注我的朋友問我，想到海外置業，問我需要注意那些事項，我把18年的寫的一篇文章，結合國內18年暴雷的萬國置地實際案例，發出來供大家參考。
海外投資騙局案例介紹：
▲ 為萬國置地站臺的名人
案例媒體報道：
2018年3月初，《中國經營報》記者爆料，一位客戶兩年前通過電視節目，獲知萬國置地推出美國洛杉磯酒店式公寓棕櫚泉項目，投資幾十萬美元后，項目不見蹤影，錢也打了水漂。
《中國經營報》記者撥打萬國置地總裁史銳雪的電話，未取得聯繫。3月14日，記者來到其位於北京東方廣場C2座2層的辦公地點，但其拖欠下三個月租金和物業費已人去樓空。其官方網站以及微信公眾號的聯繫電話亦無人接聽。
萬國置地棕櫚泉項目分為一期和二期。第一期公寓項目，每套公寓總金額約為40餘萬美元，首付40%，其餘60%可貸款，包租二十年，每月固定收益為總房款的1%，二十年後以原價回購。第二期每套公寓總金額約為50萬美元。按照宣傳，棕櫚泉項目應該於2016年4月開工，第一期客戶從2017年1月1日起開始返租金，第二期客戶從2017年7月開始返租金。“但項目至今遲遲未能開工，返租金日期也找各種藉口推遲。”多位爆料者稱。據瞭解，目前該項目涉及投資者百餘名，按照40%首付平均100萬元人民幣計算，
共涉及資金上億元。案例員工評價：
網絡上也衝刺著前員工對該公司的評價：皮包公司，拖欠工資，離職員工的工資一直不發，找各種理由推託；公司優點：有一個上檔次的門面；公司缺點：太多了，比如培訓不專業，管理混亂，簽了合同以後不給你；拖欠工資，社保公積金中斷數月。僱傭保安毆打討薪的離職人員。辦公環境無保障，常因不交房租而被斷電。老闆剛愎自用，一手遮天，獨斷專行。公司拖欠各種費用，場地費、活動費、房租、電費等，無法展開活動。
▲ 為萬國置地站臺的名人
萬國的騙術高還是名人的底線低？
萬國置地為什麼會再短短的4年時間裡面，讓那麼多客戶上當受騙呢？原因在於萬國置地違法所得的客戶錢財以高額的市場投入通過電視臺節目、名人效應、線上媒體轟炸、線下活動吸客，為其宣傳造勢。
參與萬國置地騙局的電視節目包括《財經郎眼》、《功夫財經》，我們這些吃瓜群眾如何相信這些媒體殘存的公信力？
參與萬國置地的名人與合作方包括：與郎鹹平、胡潤、高曉松、王福重、馬光遠、時寒冰、蔣昌建、李大霄、葉檀等財經名人合作舉辦《大師講壇》、《萬國置地和他的朋友們》、與成都電子科大合作《“萬國置地杯”亞洲大學生辯論賽》、與胡潤百富合作《萬國置地2017海外置業白皮書發佈會》等線下活動，對客戶進行宣傳推介，並且請
《財經郎眼》節目主持人王牧笛為其代言，該騙局未被戳破的四年時間裡吸引了不少國內投資客。
▲ 為萬國置地的名人們
中國大半個經濟圈的名人給萬國置地這種騙子公司站臺，是騙子公司騙術高還是名人的底線低？
★海外置業有哪些坑？
1.行業門檻低中介不合規,行業監管和法規缺少導致中介或主觀或客觀行騙
2.信息不對稱中介低買高賣
3.中介只談收益不談政策/法規/經濟等風險
4.房屋持有/交易等成本和稅務風險
5.購買後的租賃與貸款風險
★海外置業的如何防騙：
1.篩選當地合法合規的房產經紀人
以萬國置地事發的美國項目為例，在美國，從事房屋買賣並收取佣金的公司和個人都必須持有各州頒發的經紀執照，獲取執照並非易事，對個人而言必須要有社會安全號，參加規定數量的課時學習並通過嚴格的考試，才有資格申請執照，個人執業必須加入有執照的公司，接受公司的內部管理和監督，收取佣金也必須通過公司而不能個人收取。為了保持執照的有效性，每年還要參加必要的培訓並交納數額不低的執業會費。美國聯邦和各州都有專門制約經紀人和經紀公司行為的法律規定，執業人若有違反就可能丟失執照，美國經紀人還有個行業協會的約束，就好比經紀人以12萬房子賣給客戶18萬的話，明顯有坑人的嫌疑，客戶一個投訴，經紀人就有可能吊銷執照，砸掉飯碗；所以他們中的絕大多數都是誠實守信且忠於客戶的。但萬國置地公司和其銷售人員恰巧沒有相關的經紀人資格。在美國沒有執照的任何個人或公司都不允許代理買賣房屋，不能收取佣金，不能收取介紹費。
所以，如果一家沒有執業資格的公司在從事房屋買賣活動，那麼這家公司的行為肯定是違法的，如果你不小心與它簽了代理合同，可以肯定的是合同無效，你的利益得不到法律的保障，吃虧是在所難免的了。
2.充分了解當地信息，尋找專業人士幫助和實地考察
購房者在購買海外房產之前，應儘量瞭解當地市場價格，如有機會可以到現場考察，瞭解周邊項目房產情況和價格。如果實在無法抵達現場考察，也可以從一些官方網站及大型品質網站上了解意向國家的房產市場情況、交易流程及相關收費流程；在聯絡當地朋友或專業人士全方位瞭解信息，最好與專業人士一道和個人實地考察；購房後要實時瞭解房產工程施工進度，一般專業的機構和經紀人均可提供項目進展情況，若發現工程進度與約定不服一定要第一時間聯繫賣方機構或個人，並配合律師尋求合理的解決方案。
3.交易過程中的收款賬戶背景
常見的騙局還包括一些不良開發商要求購房者將超過50%的購房資金匯到自己的賬戶。當購房者聽到這種交易流程，一定要非常警惕。首先海外房產交易資金應匯到監管賬戶，監管賬戶受到當地房產委員會監管，賬戶資金在交易完成之前不能挪動，因此這個賬戶的背景一定要做詳細的背景瞭解。
4.置業首付比例是否符合當地政策法規
海外房產首次付款一般不會超過30%，如美國房產首次付款只有15%，澳大利亞房產首次付款只有10%，英國購房需要首付10%-25%，而萬國置業的美國項目竟然高達40%，這也是這個項目的不合理之處。
5.選擇合法合規的專業買方律師/稅務師
海外大部分投資目的地都是健全的法治社會，與中國買房不一樣的地方是，所有的海外房產交易過程中都需要買賣雙方的律師參與完成交易並提供法律保障；所有海外置業的過程中比國內置業都會多一份律師費，律師會在過戶的過程中確認授權人提供的過戶信息，核對投資人護照身份和簽名授權人的身份，律師也有義務幫助客戶實現合同期間的問題和意義處理，如果律師出錯，律師將承擔責任；個人建議所有的買家最好尋求海外和國內兩種律師參與到買房過程。
另外海外置業過程中因為地方差異存在著稅務風險，因此一定要尋求專業的稅務師瞭解詳細的稅務情況，避免出現稅務風險。若您非常不幸正好遇到了類似的情況可以聯繫海外邦社群為您鏈接海外和國內相關領域的專業律師和稅務師協助您海外投資維權。
6.注意目的地宏/微觀經濟情況和政策/法規等風險
海外邦社群提醒您海外置業的過程中一定要糾正“房價只漲不跌”的觀念，我們大部分海外置業目的地均是完全市場經濟體，和中國的政治制度的經濟狀況有很大的差異，例如2007年8月開始席捲美國、歐盟和日本等地的次貸危機，美國、英國、葡萄牙、希臘等國都出現過房價泡沫破滅，房產大幅貶值的現象。因此購房者一定要客觀理性的看待置業目的地的經濟和政治情況和未來趨勢。
7.注意海外置業的房屋持有成本風險
美國的持有成本包括：A.房產稅，B.房屋保險,C. 物業管理費,D.維護和維修；
澳洲的持有成本包括：A.物業財產保險費,B.市政費,C.水費(這裡的水費並不是個人使用的自來水費，更類似於水稅，是用於公共設施和排水道服務的費用)，D.物業管理費；其他國家的房產持有成本海外邦社群將後期為大家整理推送，這些持有成本都將影響到我們的投資收益，置業前一定要算清楚。
8.注意購買後的租賃與貸款風險
由於經濟與政治的原因可能導致租賃和貸款風險，這兩個問題一定要在簽署合同前做充分客觀的瞭解，關於租賃，過去有個賣方抬高房價與買方簽訂租賃協議已高的房價來補貼簽署房子租賃期的租金，租賃期結束後，房屋買方房屋完全租不出或者租金遠遠低於租賃期租金的情況，因此買方在選擇項目的過程中一定要了解當地的租賃市場情況，例如該區位的歷史租金數據，未來經濟發展和業態分佈以及支撐租房市場的人群分佈情況，不要只聽中介或賣方的片面之詞。
關於貸款風險，各地的貸款政策和市場情況在貸款比例、貸款期限、貸款利率上均有一定的差異，海外邦社群的專業人士提醒您過去出現過客戶買房後未能貸款損失首付的案例，也出現過首付後低利率的貸款貸不到款被逼接受高達10%切只能貸款1-2年的案例，這些案例都提醒我們一定要在這個環節引起注意。
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