3月12日下午，太古地產在香港召開2019年業績發佈會，出席的管理層包括太古公司及太古地產主席施銘倫、太古公司財務董事劉美璇及太古地產行政總裁白德利。
在2019年-2020年，香港社會因素以及近期的新冠肺炎疫情，對香港及內地的零售物業產生了不利影響。太古地產也未能倖免，從2019年業績來看，可見一斑。與此同時，太古地產在業績公告中也指出，預計2020年的零售物業及住宅租金收入將會下降，酒店的入住率和收入也將大幅下跌。
“太古”式慢節奏 注重產品打造和選址策略
過去數年間，商業地產進入新週期，輕資產成熱門詞彙，業界迎來一輪“跑馬圈地”，就連同是港企的恆隆、新世界亦加快擴張步伐，在這樣的背景下，太古地產以穩紮穩打、精雕細琢的風格在內地的商業地產領域“慢節奏”前行。
公告資料顯示，太古地產於1972年在香港成立，在香港、中國內地、新加坡及美國均有投資，2012年在香港聯合交易所主板上市。
零售物業方面，記者梳理發現，太古地產在內地發展的近20年間，僅開發了6個商業項目，主要包括太古地產全資擁有的北京三里屯太古裡及廣州匯坊、持有97%權益的廣州太古匯，以及各分別持有50%權益的北京頤堤港、成都遠洋太古裡及上海興業太古匯。
在業內看來，太古地產的“慢”，或可以從太古集團的發展歷史中尋到答案。據悉，太古地產雖是太古集團中較年輕的業務單元，但其行事風格依然有著較強的太古集團烙印：著眼於長期，不會為短時間內市場或行業波動所影響。
“太古懂得慢，看準時勢，才能走得長久。”偉城顧問公司CEO徐偉成指出，太古地產較注重聘請優質的員工，集團企業文化也具有英式風格，能吸引和留住優秀員工。
在接受媒體採訪時，白德利曾表示，“這是一個馬拉松，而不是一個短跑的競賽，既然是一項長跑，肯定視角要看得更長遠一點。”
儘管項目開發速度不快，但業內對太古地產開發的項目評價頗高，徐偉成點評稱，太古地產的企業文化和商業策略一如既往，偏穩重、保守，注重產品的最優打造，投資選址策略也十分謹慎，同時也不忘靈活的市場定位。
出售非核心資產 用於聚焦核心物業、補充土儲
記者瞭解到，太古地產的商業物業以自持為主，但重資產運營需要強大的現金流實力。因此，通過出售非核心物業回籠資金，用作核心物業的獲取、建設與修繕，是太古地產在商業項目上的一大運作方式。
在此邏輯下，2019年，太古地產完成出售香港太古城的兩座辦公樓附屬公司100%權益以及香港英皇道辦公樓公司的50%權益。
由此，反饋至財報的數據是：太古地產基本溢利由2018年的101.48億港元上升至2019年的241.3億港元，漲幅達到138%。與此同時，截至2019年底，太古地產債務淨額為152.92億港元，而2018年同期為299.05億港元。資本淨負債比率，亦由2018年底的10.6%下降至2019年底的5.3%。
業績會上，太古地產董事局管理層表示，以非常有吸引力的估值出售多項非核心資產，符合太古地產的發展戰略，“出售非核心資產是我們資金的主要來源，出售獲取的資金會重新進行投資。但目前還沒有立即出售資產的計劃，2020年有足夠的資金啟動將出臺的項目。”
值得注意的是，在出售非核心資產的同時，太古地產亦在補充土地儲備。記者瞭解到，2019年7月，太古地產與另一家公司成立合資公司，收購了印度尼西亞雅加達南部一地塊，該土地將開發住宅項目，將於2023年完成，太古地產持有該合資公司50%權益；2019年9月，由太古地產持有80%權益、中華汽車持有20%權益的合資公司完成收購香港柴灣一地塊；2019年10月，太古地產與嘉裡建設有限公司及信和置業有限公司成立的合資公司，獲得香港黃竹坑一住宅物業項目，該項目預計將於2024年完成，太古地產持有該合資公司25%的權益。
而在內地市場，太古地產亦在推進零售物業的合作項目。在業績上，太古地產管理層表示，目前在大灣區的廣州和香港有相關業務，未來也會進一步發展到其他城市。下一步計劃在深圳開設辦公室，當地團隊正在尋找合適的機會和資產。
管理層亦表示，去年收購的上海前灘太古裡項目預計在今年稍後落成，北京三里屯項目的擴建部分也會在今年第三季度啟動。
香港地區各項業務均表現不佳 “拖累”公司整體營收
值得一提的是，過去一年，香港的社會因素及近期的新冠肺炎疫情，不可避免地影響了太古地產旗下商場、寫字樓及酒店業務。這從太古地產2019年的業績表現上，亦可見一斑。
財報顯示，營收層面，2019年，太古地產收入為142.22億港元，下降3%；股東應占綜合溢利為134.23億港元，而2018年則為286.6億港元，同比減少53.17%。
目前，太古地產的收入來源以中國香港、中國內地及美國為主。財報顯示，太古地產在中國內地和美國的投資物業組合，以及中國香港辦公樓組合帶來的盈利仍有所上升。2019年，太古地產租金收入總額為122.71億港元，而2018年則為121.17億港元，同比上升1.27%。
分析其原因，太古地產在財報內指出，中國內地租金收入總額上升8%，美國租金收入亦有滿意增長。此外，香港市場方面，辦公樓物業組合的租金收入由於續約租金上調、租用率堅挺，以及2018年第四季開幕的太古坊一座的全年租金收入而有所增長。不過，這不足以抵銷香港零售物業的租金收入下降。
實際上，2019年，太古地產香港零售物業組合的租金收入總額為24.37億港元，比2018年減少12%。2019年，太古廣場購物商場、太古城中心及東薈城名店倉的零售銷售額分別下跌17%、3%及5%，香港整體零售銷售額則下降11%。原因在於，遊客減少、本地消費者的花費亦轉弱。
此外，受影響的還有酒店業務。2019年，在香港由太古地產管理的酒店，受到訪港遊客數量減少的不利影響，業績轉差。訪港的過夜旅客全年減少19%，而12月份則減少57%。2019年，由太古地產管理的酒店折舊前營業溢利下跌16%至1.68億港元。
內地物業租金收入增一成 預期疫情下市場或將承壓
值得一提的是，儘管人民幣兌港幣貶值4%，但是2019年太古地產內地零售物業的租金收入總額增加10%至23.76億港元，反映續約租金上調及零售銷售額上升。
與此同時，財報顯示，2019年，北京三里屯太古裡的零售銷售額上升11%、廣州太古匯上升20%、北京頤堤港上升26%、成都遠洋太古裡上升23%及上海興業太古匯上升73%，均高於8%的全國零售銷售額增長率。
展望內地零售市場，太古地產表示，新冠肺炎疫情對太古地產在內地的零售投資物業帶來不利影響。預計2020年的零售物業租金收入將會下降；個別零售租戶會因其業務狀況需要獲得暫時性租金支持。在不影響與租戶長期關係的情況下，將盡可能節省成本。內地儘管當前存在疫情的影響，長遠而言，預計國際零售商及餐飲業經營者對零售樓面的需求仍會強勁。
而在內地辦公樓市場方面，財報顯示，2019年，太古地產來自內地辦公樓物業的應占租金收入總額增長3%至8.3億港元。截至2019年底，太古地產內地辦公樓物業的估值為210.6億港元，其中太古地產應占權益為132.81億港元。
實際上，2019年，4個一線城市的寫字樓市場均有所承壓。太古地產表示，未來在廣州及北京，由於中心商業區有新樓面供應以及需求疲弱，預期2020年辦公樓空置率將會上升及租金受壓。此外，在上海，預計2020年來自國內及國際企業的需求疲軟，但由於靜安中心商業區租用率高企及新樓面供應有限，上海的辦公樓租金預計會相對堅穩。
新京報記者 張曉蘭
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