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建基於香港的九龍倉(00004-HK)近年業務重心在內地。
由於為部分內地發展物業可能產生的減值虧損作出撥備，九倉的2019年業績顯著倒退。2019年，其全年收入同比下降19.86%，至168.74億港元，EBITDA同比下降8.66%，至85.81億港元。股東應占淨利潤同比下降48.88%，至33.86億港元。
如果不考慮投資物業重估營運及其他項目，九倉的基礎淨盈利同比下降58%，至27.1億港元，相當於每股基本盈利0.89港元。該公司宣派第二次中期股息每股0.075港元，全年合共派息0.325港元，同比下降一半。基本盈利下滑主要因為發展物業入賬收入下降，抵消了長沙國金中心首個全年貢獻的正面影響。
主席吳天海表示，發展物業經營達標，但售價受政府嚴控，出於謹慎原則進行撥備，這有別於同行。但九倉資金鍊比較穩健，這是其相對於內地部分開發商的優勢。截至2019年12月31日止，九倉的負債比率為13%，平均利息成本為3.6%，利息覆蓋5.1倍，有八成為浮動利率債務，以此來看應可受惠於低息環境。
2019年，該公司的經營業務淨現金為93億港元，相較2018年為淨現金流出81億港元。投資活動方面，九倉錄得淨現金流出28億港元，而2018年為226億港元，主要涉及內地發展物業合營項目的投資和其他投資增加。
以下半年的業績來看，收入同比下滑33.42%，至88.1億港元，EBITDA同比下降28.32%，至45.16億港元，股東應占淨利潤同比下滑75.13%，至9.36億港元，主要因為上述之減值撥備。
受業績下滑拖累，其股價在公佈業績後轉跌，收報15.40港元，跌3.02%。
內地發展物業為主要的收入及盈利來源
從業務分部來看，內地發展物業為其主要的收入和盈利來源。
不考慮投資及其他，以及企業支出，2019年發展物業收入同比下滑45.38%，至70.54億港元，佔分部收入總額的49.43%，未計投資物業公允值前的營業盈利同比下滑42.94%，至31.97億港元，佔分部營業盈利的51.68%。期內發展物業收入皆為內地項目。
投資物業仍為最賺錢的業務分部，分部收入同比增長14.05%，至40.9億港元，佔分部總收入的28.66%，分部盈利同比增長22.13%，至24.23億港元，佔分部合計盈利的39.17%，主要得益於長沙國金的首年全年貢獻，貢獻收入淨額5.73億元人民幣。投資物業的分部利潤率達到59.24%。
前景不樂觀
展望未來，受新型冠狀疫情影響，其發展物業的銷售及興建近乎停頓，加上投資物業的紓困措施，酒店業務陷入低迷（入住率下降至單位數，且收入按年驟降98%），以及貨運流量未見恢復，其2020年上半年業績或顯著下滑。
2019年，其尚未確認入賬的銷售額上升26%，至274.11億港元，是期內內地已簽約銷售額的1.38倍。2020年，九倉的內地發展物業銷售目標為150億元人民幣。
香港物業在新的會計準則下推遲確認應占銷售額11.74億港元。將有四幢洋房/分層單位於2020年入賬。
2019年新購入地塊包括香港的啟德地塊（30%權益）和總樓面面積為32.8萬平方米的杭州項目。
該公司預計，縱使疫情消退，其2020年第二季的生意仍處於危險境地。由於2020年疫情令其全年計劃被打亂，管理層計劃在疫情穩定後重新部署。
在業績會上，主席吳天海回答了媒體提問：
Q：為何該公司為內地發展項目進行減值撥備，而未見其他內地同行有此一舉？
不同的公司有不同的策略。九龍倉是一家穩健的公司。我們於去年年末邀請了內部同事評估資產，也聽取了外部意見：雖然去年內地發展項目按計劃完成，但鑑於房住不炒的政策基調，我們預計未來市況不會太寬鬆，所以經考慮作出撥備。
這是12月底的事情，隨後疫情來臨，放慢了售樓活動：部分因為地方政府勒令停止，另一方面是少了買家看房子，所以過去兩個月整個市場比較呆滯，甚至有部分工程延遲，這些都會直接或間接影響往後的表現。
這些不僅僅對九龍倉造成影響，對整個行業也產生影響，只是我們比較穩健。
Q：會德豐私有化，九倉未來如何定位？會德豐是否會出售業務給九倉？
不方便評論太多。
會德豐是九倉的控股公司，這並沒改變。如果會德豐要注入香港物業，現在就能做，不用等到私有化之後。
會德豐與九龍倉一直一起經營香港房地產業務，將來也如此。不見得有衝突，香港地產市場很大，集母公司子公司一起做有規模優勢。近年在市場上有成績，如果單打獨鬥不一定有成績。
Q：當前資本市場下跌，是否會出售目前持有的投資？
目前手上的投資是長線投資，市好不賣，市不好也不賣。都是優質股票，會繼續持有，有更好的投資方案才考慮出售。
Q：疫情對內地發展業務影響有多大？復工率如何？
下跌幅度相當大，超過一半。
前兩個月整個集團合計售樓幾億，較去年下跌一大截。其他同行大部分也受到同樣的負面影響。
但我們具有優越性——我們的資金鍊比較穩健，我們不靠賣樓，所以不擔心。
當疫情稍微穩定後，有部分行家可能會割價出售，因為需要填補資金鍊缺口，我們預計市況會比較波動。我們會看定局勢而動。
至於復工率，未完全復工，進度未很理想。等疫情控制得好點，才能更好判斷。
Q：九龍塘和啟德項目幾時推？
看市況，目前香港市況不穩定，未有確定的日程。
Q：投資物業方面，提供哪些租金舒緩措施，金額多少？
我們與租客的財務安排有保密協議，不會向第三者解釋，但我們在二月疫情最嚴重時，有與租客作出安排以減輕他們的負擔，我們部分物業，包括寫字樓，在某段短時間需關閉，因此我們豁免這段時間的租金。除此以外，有些場所我們縮短開放時間，因此有租務寬免。
對我們來說，肯定受到傷害。希望情況能儘快過去，暫時來看，疫情有受控的曙光，但我不是專家，不敢答你。
Q：私有化之後，董事會是否改組？
吳天海笑說：未收大信封。
Q：2020年買地取態？
在內地買地持保守態度。
內地調控售樓價格的政策很嚴格，這令發展商的回報受到限制，既然回報不吸引，我們可能不會優先在這裡放很多資源。但個別城市個別項目會特別考慮，不過不會過於進取。
去年拿地偏謹慎因為去年是消化期，加上政策的調控，覺得不是入市良機。對買地要求非常高，達不到要求就沒有增購。
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