當媒體仍在爭論當今樓市算不算“小陽春”時，調控似乎已經悄然轉向。
01.
多地重新收緊調控
4月19日，中央重要會議召開，提及房地產時，重提“房住不炒”。
要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。
隨即，就在同一天，住建部對部分房價、地價波動幅度較大的城市進行預警提示。
政策的傳導速度不可謂不快，近日已有西安、合肥、長沙多個城市開始收緊調控。
西安住房公積金管理中心4月23日發佈通知：從今年5月13日起，暫停西安地區（含西鹹新區）以外購房提取公積金，公積金貸款首付比例不低於35%，購買精裝修房屋首付款比例不低於40%。
此外，西安將提高公積金貸款首付比例，繳存職工家庭首次使用住房公積金貸款購買自住住房，面積在144㎡(含)以內的首付比例不低於35%，面積在144㎡以上的首付比例不低於40%。
此次收緊公積金貸款也與目前西安樓市的火熱有關。根據國家統計局近日發佈的數據，西安3月份一手住宅銷售價格環比上漲1.0%，同比上漲24.4%，二手住宅銷售價格環比上漲1.2%，同比上漲14.7%，均居全國前列。
第一財經報道稱，除了西安，近期樓市調控收緊的還有合肥。4月10日，合肥市住房保障和房產管理局就進一步規範商品房銷售行為發佈緊急通知指出，將加大房地產市場監管力度，依法嚴肅查處哄抬房價、價外加價、捂盤惜售、虛假宣傳和強制搭售等違法違規行為。
當然，力度最猛的當屬長沙 。一份《關於調整長沙市第二套住房交易環節契稅政策的通知》中，宣佈從4月22日起，二套房契稅將按照4%進行徵收，而此前則是按照1%或2%的優惠政策執行。
此舉被視為向炒房者發出了明確信號，力度不可謂不剛。
本文重點說一下長沙這個讓人費解的城市。
長沙經濟可不差，GDP早邁入萬億俱樂部，近二十年還是全國進步最大的省會（經濟增速之快幾可媲美深圳），是名副其實的強省會。
16年來，長沙相繼趕超其他省會城市鄭州、福州、石家莊，副省級城市西安、長春、濟南、哈爾濱、大連、瀋陽、寧波，率先進入GDP萬億俱樂部。
這個成績，簡直令人跌破眼鏡。
然而，這座生猛之城的房價，卻與許多三四線城市處於同一水準，房價收入比更是連續多年墊底，且在今年一季度的樓市回暖潮中表現並不突出。
即便如此，長沙卻成了全國逆市加碼調控的第一城，“反炒房戰”仍在長沙上演。
長沙為何這麼狠？對全國樓市調控有何借鑑意義？
02.
向炒房客說不，這座城市的決絕令人驚歎
房住不炒，長沙堪稱樓市調控的模範城市。
沒有哪個地方像長沙一樣，省級黨報在頭版連續多篇文章批判炒房亂象。也沒有哪個城市像長沙一樣，當別人都在高喊“穩樓市”時，只有自己還在強調“反炒房戰”。
這一切要從2018年6月說起。
去年上半年，長沙房價一度大幅上漲，更是出現12歲兒童與85歲老人搖號搶房的奇觀。隨後，作為省委機關報的《湖南日報》在頭版連續刊發四篇重磅文章，直指長沙房地產亂象。
隨後，反炒房戰打響。長沙出臺了史上最嚴的樓市調控政策，可謂拳拳到肉。這一調控在全國一二線城市裡也堪稱最嚴。
長沙不僅將限售期限從3年升格為4年，而大多數城市都是兩年，而且全面封堵了企業購房、未成年人購房、離婚購房、落戶購房的通道，一點漏洞都沒剩下。
換句話說，想在長沙炒房，利用未成年人、企業或者離婚的方式完全行不通。首先得有戶籍，買二套得等首套過了4年，而且得承受4%的高契稅，至於想要變現，也得等拿到房地產證4年之後。
這樣的樓市調控，嚴厲程度甚於一線城市，直接壓制了所有投機和投資，唯一的利好就是本地剛需。
時間進入2019年，樓市下行趨勢開啟，穩樓市的聲音不絕於耳，長沙仍在逆市收緊調控。
如此之嚴的樓市調控，長沙的房價低於同一層級的城市，也就再正常不過。
03.
長沙房價有多低？
投機請遠離，這是長沙樓市調控發出的最清晰信號。
低房價，已經成為長沙最為知名的符號之一。那麼，長沙的房價是不是“低”？
房價是高是低，要橫向對比才知道。
2019年4月，長沙房價均價為1.05萬元左右，而同屬於中部省會的武漢、鄭州、合肥房價分別為1.75萬、1.4萬、1.43萬，均比長沙高出30%以上。而海南的一些縣城房價都已經破萬。
單看房價或許說服力不夠，如果看房價收入比，更能看出長沙的房價與其他城市的差距。
2018年，長沙房價收入比僅為6.8，在所有城市裡處於墊底位置，甚至低過多數三四線城市，僅為處於榜首的深圳的1/5左右。
在深圳、三亞、廈門等城市，一個普通家庭不吃不喝要20多年方能買得起一套房。而在長沙，只要6.8年，這在國際上也算是合理水平。
04.
低房價被認為是長沙的城市競爭力
低房價，已經成為長沙的另一個符號，甚至被官方認定為長沙的競爭優勢之一，這也是全國首個將“房價窪地”作為競爭優勢的城市。
當然，必須要說，高房價未必不合理，低房價也未必合理。因為有的高房價是資金和人口湧入的結果，有的低房價則是經濟衰退和人口外流的結果，如這兩天正在成為網紅的黑龍江鶴崗市。
長沙是哪一種？
先看經濟，作為中部省會，長沙的GDP規模早已過萬億，位居全國第14位，在中部地區僅次於武漢。從城鎮居民可支配收入來看，長沙2018年的數據是50792元，是全國平均水平的1.3倍左右，在一二線城市中位居中上游。
再說產業，以三一重工和中聯重科為代表的裝備製造業，將長沙推向“中國工程器械之都”的高位，而新材料、電子信息、文化娛樂業、汽車製造業等產業也在不斷提升。
再看人口，長沙是全國人口增量最多的十個城市之一。2018年，常住新增常住人口高達23.66萬人，高過上海、蘇州、南京、青島、濟南等城市。（參閱《全國城市人口爭奪戰：廣深霸榜，北京墊底，西安鄭州長沙躋身前十》）
經濟發展不錯，產業基礎良好，人口持續流入，而房價收入比卻在全國墊底，長沙的低房價，顯然是人為主動控制的結果，而非經濟競爭力衰退所致。
如今，城市競爭愈發激烈，長沙處於中部，面臨廣東搶人和武漢崛起的雙重擠壓，能不能拿出新的競爭亮點，就至關重要。
低房價，正是長沙選擇的新名片，完全可以成為新的競爭優勢。
05.
還有哪些城市能做到？
長沙反炒房戰的勝利，說明了一個再簡單不過的道理：
只要土地供應跟得上人口湧入的步伐，只要樓市調控能夠持之以恆的堅持下去，只要剛需優先的原則能得到貫徹，想要控制住房價並不難。
換句話說，長沙的經驗表明，經濟快速增長和房價平穩發展，不一定是個兩難選擇，它是可以兼顧的。
不過，困難在於，房價背後捆綁著太多的利益，房地產依賴與土地財政依賴，讓幾乎所有城市，都難以割捨。
房地產投資可以快速拉動經濟，而賣地收入可以為城市提供充盈的財力，連杭州這樣互聯網產業高度發達的強二線城市都無法割捨，遑論其他城市？
前些年，當個別城市房價低迷，有專家甚至直言，房價過低，不利於提升城市形象。
當房價不僅與拉動經濟、土地財政等實際利益捆綁，而且與城市形象相掛鉤時，想要真正俯下身來控制房價，談何容易？
把低房價作為城市的獨特競爭優勢，長沙能堅持多久？在長沙之後，還有哪些城市能做到？
希望長沙繼續保持，也希望看到更多的城市能兼顧經濟增長和房價平穩這個兩難需求。
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