關於廣州南站連接線工程的房屋徵收補償安置工作，區土地開發中心草擬了《東曉南路－廣州南站連接線工程土地和房屋徵收補償安置方案（徵詢意見稿）》，若街坊們對該方案有意見或建議請於２０２０年３月２２日前通過電子郵件向區土地開發中心反映。
東曉南路－廣州南站連接線工程土地和房屋徵收補償安置方案（徵詢意見稿）
第一章 總 則
第一條 依據。為加強我區徵收補償管理，保障東曉南路－廣州南站連接線工程建設順利推進，根據《廣東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市農民集體所有土地徵收補償試行辦法的通知》（穗府辦規〔２０１７〕１０號）等相關法規政策的規定，結合我區實際，制訂本方案。
第二條 項目單位、徵收補償安置工作實施單位、徵收補償安置對象和徵收範圍及臨時用地範圍。廣州市高速公路有限公司為本工程的項目單位，番禺區土地開發中心負責本項目在我區範圍內土地、房屋徵收，青苗及地上附著物補償的組織實施及管理工作，該項目沿線屬地鎮（街）為本工程的徵收補償工作具體實施單位，承辦徵地拆遷補償的具體工作。徵收補償安置對象為對徵收範圍內的土地、青苗及地上附著物擁有所有權或使用權的單位或者個人（以下簡稱被補償人）。該方案適用於東曉南路－廣州南站連接線工程涉及的範圍（含政府儲備地）。
第二章 土地和房屋徵收補償
第三條 集體土地徵收補償。徵收農民集體所有土地的補償標準按２６萬元／畝（包括土地補償費、安置補助費，不含青苗和地上附著物的補償費）執行，最終按本工程徵收土地公告上的徵地補償標準進行結算。另被徵地農村集體經濟組織在規定期限內提前將土地交付使用（以簽訂《交地確認書》為準），積極配合完成徵地相關手續的，徵地單位按每畝徵地補償標準的１０％給予被徵地農村集體經濟組織獎勵，由村統籌使用於村公益事業或者村集體經濟發展。
第四條 已辦理用地手續集體建設用地補償。徵收已辦理用地手續的農民集體所有非農業建設用地及經區政府全徵、統徵後留用給村的集體經濟發展留用地，視同相應類別的國有土地進行市場評估，減除需繳交的相關稅費後予以貨幣補償。農村集體經濟發展留用地再次被徵收的，由徵收部門參照國有建設用地進行評估給予貨幣或者同等價值的物業補償，具備條件的，也可以由徵收部門按等價值或者等面積重新安排留用地。
已辦理規劃用地手續的留用地再次被政府徵收的，按原抵扣留用地指標面積等量返還留用地指標。選址在本村（社）範圍內的留用地，被徵地農村集體經濟組織申請徵收為國有土地而使用的，不再支付留用地徵地補償費用，不再安排留用地，也不折算貨幣補償。
第五條 留用地。
（一）因徵地產生的經濟發展留用地。按《廣州市人民政府辦公廳關於進一步加強徵收農村集體土地留用地管理的意見》（穗府辦規〔２０１８〕１７號）執行。
（二）留用地逾期辦理經濟補助費。項目單位自簽訂徵地協議之日起３年內需辦妥留用地用地批准書，逾期未辦理的，自逾期之日起按每月２０００元／每畝的標準支付留用地逾期辦理經濟補助費，直至辦妥建設用地批准書為止。如被徵地農村集體經濟組織不配合辦理留用地用地報批手續的，則相應減少逾期天數。若省、市部門另有實施意見的，則按省、市部門意見辦理。
（三）如村集體同意留用地以貨幣方式進行補償的，則請示區政府確定補償標準。
第六條 被徵地農民養老保險。因徵地產生的被徵地農民養老保險，按照廣州市有關政策文件執行，並結合我區有關規定，由項目單位承擔屬於集體部分的養老保險費用。
第七條 青苗及地上附著物補償。青苗及地上附著物補償根據《廣州市番禺區人民政府關於調整土地徵收中青苗及地上附著物補償標準的通知》（番府〔２０１８〕３７號）的有關規定執行。如被徵地村選擇對青苗及一般附著物按包乾補償方式的，暫按《廣州市番禺區人民政府關於印發番禺區土地徵收中青苗及地上附著物包乾補償辦法的通知》（番府〔２０１５〕１２號）執行。
第八條 零星地、夾心地、邊角地。因徵地造成被徵地單位在徵地紅線周邊有零星地、夾心地、邊角地的，由屬地鎮（街）根據區農業部門提供的評估意見確定拼田、拼塘恢復耕作或納入徵收範圍，所需費用由項目單位承擔。如納入徵收範圍，則參照徵地補償單價給予補償，但不給予留用地及社保安置。補償後的土地使用權歸項目單位，並由項目單位進行管理。
第九條 房屋的徵收補償安置方式。
被補償人可選擇貨幣補償（棄產）方式，或者復建安置（回購安置房）方式。
被補償人選擇貨幣補償（棄產）的，按照被徵收房屋的重置價（詳見附件１）加區位補償價給予一次性貨幣補償（棄產）。
被補償人選擇復建安置（回購安置房）的，採取補償與復建安置分開的方式，先按照被徵收房屋的重置價給予補償（詳見附件１），再按條件核定復建安置指標後由被補償人以安置房回購價選房安置。
第十條 房屋的補償。被徵收房屋每平方米的補償標準，按照分類劃分等級的重置價進行補償（詳見附件１）。對於補償標準低於１８００元／平方米的房屋，按１８００元／平方米予以補償。房屋補償的具體要求如下：
（一）存在以下情況之一的，按完全產權補償額予以補償：
１．持有房屋合法權屬證書的房屋，按證載建築面積予以補償。
２．已辦理合法報建、改建手續、取得信息牌或經備案的房屋，按現狀房屋中的準建建築面積部分予以補償；超出部分建築面積按照１２００元／平方米補償材料費，但政府及相關部門認定不予補償的除外。
３．１９８７年１月１日前建成的無產權證房屋，按現狀房屋的建築面積補償。
（二）存在以下情況的，按完全產權補償額的９５％予以補償：
１９８７年１月１日至本項目內土地發佈徵地預公告或項目內土地發佈建設通告日期間建成的房屋，符合備案條件，建房用地經村委會及屬地鎮（街）政府認定作為住宅用途並能提供相關依據的，按現狀房屋中符合當時番禺區村民房屋建設標準的建築面積予以補償；超出部分建築面積的按照１２００元／平方米補償材料費，但政府及相關部門認定不予補償的除外。
（三）存在以下情況之一的，不予補償：
１．本項目內土地發佈徵地預公告之後建設的房屋或加建的部分。
２．經政府及相關部門認定不予補償的房屋。
第十一條 對房屋給予補償安置後，被補償人應當在補償安置協議約定的搬遷期限內完成搬遷並將房屋交付徵收補償安置工作實施單位。
第十二條 在徵收範圍內被補償人應在規定的期限內到所在屬地鎮（街）辦理補償登記，並提供被徵收房屋有關的合法證件。
第十三條 徵收有產權糾紛的房屋，在規定的期限內糾紛未能解決的，由項目單位依法申請徵收，徵收前徵收補償安置工作實施單位應向公證機構辦理被徵收房屋的證據保全和徵收補償費的提存公證。除有產權糾紛的房屋外，如房屋所有權人與承租人就房屋裝修添附、停產停業損失所獲得補償款的分配有爭議的，由徵收補償安置工作實施單位做好證據保存工作並將相關補償款申請公證提存。
第三章 復建安置
第十四條 復建安置原則。
（一）保障物權原則。有合法產權的被徵收住宅房屋均可核定復建安置指標。
（二）“一戶一宅”原則。對沒有合法產權住宅房屋以及擁有未建住宅用地的被徵地農民，嚴格按照“一戶一宅”原則核定復建安置指標。
（三）人均保底原則。對居住條件較差的村民和無房戶給予保底指標。
第十五條 被徵收房屋復建安置指標的核定。復建安置指標為安置房的建築面積（單位：平方米），被補償人可憑經核定的復建安置指標以回購價購買安置房。指標核定的具體方法如下：
（一）有合法產權房屋的被補償人可選如下方法之一核定復建安置指標：
１．按證載建築面積等面積核定安置指標。
２．對１２０平方米以內證載用地面積，按其３倍加２０平方米核定安置指標；超出１２０平方米部分的證載用地面積，按其８０％的３倍核定指標。
３．如果每戶所核定的復建安置指標少於戶內人口每人５０平方米標準的，可按戶內人口每人５０平方米的標準核定（如本次按人均保底核定安置指標的被補償人日後遇徵收其其他房屋的則不享受安置）。
（二）對符合上述第十條第（一）（二）項情況但沒有合法產權的住宅房屋的被補償人，在符合“一戶一宅”（計戶原則詳見附件２）的前提下，按照每戶每宅用地面積（含建基面積，且不超過１２０平方米；建房退縮部分及街巷用地不計算在內）的３倍加２０平方米核定復建安置指標。如果每戶所核定的復建安置指標少於戶內人口每人５０平方米的，可按戶內人口每人５０平方米的標準給予核定（如本次按人均保底核定安置指標的被補償人日後遇徵收其其他房屋的則不享受安置）。
（三）戶籍地址在徵收範圍內但沒有房屋和沒有未建住宅用地的本村農業戶可按戶內人口每人２０平方米的標準給予復建安置指標，總安置指標面積最大值不超過２８０平方米（如本次按每人２０平方米核定安置指標的被補償人日後遇徵收其其他房屋的則不享受安置）。
（四）房屋所有權人現戶口不在本村，但祖籍在本村的，可參照本條第（一）（二）項的計算辦法核定復建安置指標，總安置指標面積最大值不超過２８０平方米。若個人持有具有房地產權證房屋的，可按證載建築面積總和等面積核定復建安置指標。
（五）對於戶籍和祖籍不在本村的房屋權屬人的房屋，如持有集體土地使用權證、房地產權證等合法權屬證書的，按證載建築面積等面積核定復建安置指標，並按本方案給予相應的補償及獎勵。
（六）屬於上述第十條第（三）項情況的房屋不予核定復建安置指標。
（七）廚房、廁所等附屬房只能與其主體房共同視為一處房產，不能單獨獲得復建安置指標。
第十六條 未建住宅用地的房屋復建安置指標核定。對於在舊村固化線範圍內，有相關的土地來源證明、屬村莊建設用地、未侵佔集體公共用地、使用權和範圍無爭議的未建住宅用地（房屋的院落不能同時用於房屋建基補足１２０平方米和未建住宅用地的指標置換），經公示無異議的，由村委會及鎮政府審核確認後，根據“一戶一宅”的原則（“一戶”需為農業戶），按其可計面積１∶１核定房屋復建安置指標，面積計算方式如下：
未建住宅用地在扣除應退縮的面積後（應退縮的面積指因河涌、道路和公共設施要求退縮以及村規定不得建設的土地面積，但不包括留巷退縮和建房退縮），其剩餘面積的８０％為可計面積。每戶可計房屋復建安置指標面積不超過１２０平方米。
第十七條 安置房回購價格。
（一）被補償人按上述第十五條（一）（二）（四）（五）核定的復建安置指標購買安置房的回購價為２１００元／平方米。
（二）被補償人按上述第十五條第（三）項、第十六條獲得的復建安置指標購買安置房的回購價為３５００元／平方米。
（三）被補償人選擇安置房戶型時，因補平戶型面積需要，所選總面積超出復建安置指標的部分（不得超過１０平方米），需按３５００元／平方米購買。如安置房建成後實測面積超出戶型面積時，超出戶型面積按３５００元／平方米購買。
（四）低保戶可先行租住再回購。五保戶和孤寡老人的安置房可由村集體回購，房屋產權歸村集體所有。
第十八條 安置指標的回收。被補償人可將按上述第十五條第（一）（二）（四）（五）項、第十六條核定的復建安置指標按７０００元／平方米的價格交給補償人回收。通過其他方式獲得的復建安置指標回收價為３５００元／平方米。
被補償人在選擇戶型並簽訂戶型意向書後，剩餘指標不足３０平方米時，由補償人按回收價進行回收。
第十九條 安置房建設標準和管理。安置房為毛坯房。安置區建成並移交後，由徵收補償安置工作實施單位負責統籌物業管理。
第二十條 資金管理。符合回購條件的被安置戶選擇回購安置房的，其房屋補償款由徵收補償安置工作實施單位在銀行以被補償人的名義設專戶統一儲存，且與徵收補償安置工作實施單位共同監管，並以定期利率計算。待安置房建成辦理回購手續時，按“多退少補”的原則對被補償人進行結算。
第二十一條 相關稅費。安置房增值稅、物業維修基金及其他稅費由項目單位負責，納入東曉南路－廣州南站連接線工程徵拆成本。
第二十二條 安置房回購價與實際成本價的差額由項目單位負責，納入東曉南路－廣州南站連接線工程徵拆成本。
第二十三條 房屋的拆除。被補償人自行搬遷完畢後須將房屋交由項目單位安排拆除，被補償人不得自行拆除房屋
第四章 搬遷與臨遷
第二十四條 臨遷費。被補償人選擇復建安置（回購安置房）方式的，臨時安置費的計算時間從簽訂房屋徵收補償安置協議之日起至徵收補償安置工作實施單位送達回遷書面通知之日後３個月止。簽訂房屋徵收補償安置協議後一次性獲得１８個月臨時安置費，期滿後按季度領取臨時安置費。被補償人選擇貨幣補償（棄產）方式的，一次性給予３個月臨時安置費。如果補償人已兌現了部分安置指標（提前安置或指標回收）的，被補償人的臨時安置費按相應比例扣減。
臨時安置費按照上述第十條第（一）（二）項確定的房屋建築面積計算，標準為２０元／平方米／月。臨時安置費每月不足２０００元的，按２０００元支付。
第二十五條 房屋搬遷。
以每宗房屋為單位，向被補償人支付２次搬遷費（臨遷和回遷）共５０００元（包括電話、有線電視、寬帶網遷裝費等）。
第二十六條 按時簽約獎勵。對於在規定時間前（具體另行公佈）簽訂房屋徵收補償安置協議的被補償人，可獲得以下獎勵：
（一）被補償人按上述第十五條第（一）（二）（四）（五）項、第十六條辦法核定的復建安置指標的，可獲２０平方米復建安置獎勵指標，回購價為２１００元／平方米。
（二）被補償人按上述第十五條第（一）（二）（四）（五）項、第十六條辦法核定的復建安置指標的，可獲裝修費８００元／平方米，按照實際購買的安置房建築面積計算。
（三）被補償人按上述第十五條第（一）（二）（四）（五）項核定的復建安置指標的，臨時安置費提高５元／平方米／月。
（四）以簽約時段先後確定選購順序，先簽約，先選房。同一簽約時段的安置房選購順序通過搖珠方式確定，具體由徵收補償安置工作實施單位另行制定。
第五章 村集體物業補償
第二十七條 集體公共服務設施。對村集體原有公共服務設施（包括村委辦公用房、祠堂等）按照實際需求面積進行集中規劃和安置。原則上新建設的公共服務設施面積不少於原公共服務設施面積。如按規劃新建設公共服務設施面積超過原公共服務設施面積的，超出部分免費提供給村集體使用；少於原公共服務設施面積的，對不足部分按照重置價予以貨幣補償。公共服務設施作為集體物業，與安置區統一規劃，建設後交由村集體管理。不具備復建安置條件的，則按重置價給予貨幣補償。
第二十八條 集體經濟物業。徵收有合法產權的農村集體經濟組織物業，原則上按被徵收房屋重置價加區位補償價給予貨幣補償。
對徵收農村集體經濟組織所有的物業造成所有人停產停業損失的，參照國有土地上房屋徵收的停產停業損失補償標準予以補償。
第六章 其它規定
第二十九條 施工臨時用地補償。
（一）借用集體農用地的補償標準按每月５元／平方米（含開具發票的稅費）給予補償；借用未辦理手續，但現狀為已建設的建設用地的土地及借用已辦證或有歷史用地批文的建設用地（包括國有、集體建設用地）按每月７元／平方米（含開具發票的稅費）或通過市場評估的方式確定借地補償標準。臨時用地時間一般為１２個月（含恢復耕作條件的時間，恢復耕作條件時間以農業部門確認的為準）。如用地時間超出１２個月的，超出時間以月為單位計算補償。
（二）借用集體農用地的地上青苗及附著物的補償按上述第七條執行。
（三）項目單位督促施工單位確保安全、文明施工。若因施工對周邊原有設施、道路造成破環的，由項目單位責成施工單位按要求修復。
第三十條 房屋安全鑑定。項目內工程結構邊線外兩邊各３０米範圍內的建構築物在工程施工前、後需進行２次房屋安全鑑定，具體操作程序是：由鎮（街）提供經廣州市住房和城鄉建設委員會公佈的房屋安全鑑定機構名單給村委會，村委會召集需作房屋鑑定的每戶村民，按少數服從多數的原則由村民選定房屋安全鑑定機構，由村委會以書面形式報送項目單位，再由項目單位負責委託房屋鑑定機構開展房屋安全鑑定工作；項目單位承擔２次房屋安全鑑定的有關費用，並根據２次鑑定報告對確因施工造成損壞的建構築物作出修復或按照房屋安全鑑定機構提供的修繕報告作出貨幣補償。同時，在施工中對項目內工程結構邊線外兩邊受影響範圍內的建築物進行房屋安全監測。
第三十一條 施工影響補償。因施工對當地村的現狀道路、機耕路及排水設施等基礎設施損壞的，施工單位應在施工期間採取邊修復邊施工的方法，保證項目沿線地區群眾生產、生活秩序得以正常進行。待工程施工完成後，施工單位需對上述被破壞的基礎設施按原標準修復或作出相應補償。
第三十二條 “住改商”房屋的處理。
持有工商營業執照的“住改商”房屋，除按照上述規定給予補償及安置外，另按照實際經營面積，參照國有土地上房屋徵收的停產停業損失補償標準予以補償。
第七章 附 則
第三十三條 若工程在實施過程中省、市、區公告新的補償安置標準並且高於本補償方案標準的，則按省、市、區有關政策文件執行。
第三十四條 國有土地上房屋的徵收補償安置。收回國有土地使用權或徵收國有土地上的房屋（包括住宅、非住宅），按《國有土地上房屋徵收與補償條例》及《廣州市國有土地上房屋徵收與補償的實施辦法》等有關規定執行，不適用本方案。
第三十五條 本方案由番禺區人民政府徵用土地辦公室負責解釋。
第三十六條 本方案自印發之日起施行
附件：１．房屋等地上附著物等級及補償標準
２．計戶原則
附件１
備註：①混合結構房屋對應框架結構房屋裝修標準，相應每平方米下浮７０元。②磚木結構房屋補償價格為１３００元／平方米。③區位補償價按被徵地所在區域用地基準地價級別價的５０％計算。
附件２
計戶原則
一、農業戶
農業戶是指本項目的徵地預公告或建設通告發布日零時前在當地公安戶籍管理機關登記在冊的本村農業常住戶。
二、視作戶
（一）在被徵地範圍內有房屋的農業戶內，符合如下條件之一的可視為“一戶”（視作戶），但不計作農業戶：
１．已婚夫婦及其未滿１８週歲的子女。
２．本項目的建設通告發布日零時前年滿１８週歲的未婚村民。
３．本項目的建設通告發布日零時前已離異或喪偶未再婚的村民及其撫養的未滿１８週歲的子女。
（二）家庭屬於本次徵收範圍的在校就讀大中專生和現役軍人，且年滿１８週歲，並享受農業戶口待遇的，可視為“一戶”（視作戶）。
（三）在本次徵收範圍內，沒有已經建成房屋的農業戶不能產生“視作戶”。
名詞解釋：
１．區位補償價：被徵地範圍內房屋所佔土地使用權價值，按被徵地所在區域用地基準地價級別價的５０％計算。
２．證載建築面積：房地產權證上登記的房屋建築面積。
３．批准的建築面積：報建、改建手續證明、信息牌和備案證明所載的允許建設的房屋建築面積。
４．證載用地面積：集體土地使用權證上登記的用地面積。
５．建基面積：即建築基底面積，指房屋的佔地面積或首層的建築面積。
６．戶內人口：農業戶內的所有人口。
７．戶籍人口：擁有被徵地村戶籍的人口。
本文由 出品，圖文來源：番禺區土地開發中心；
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