觀點地產網 “新冠”病毒肺炎疫情對香港樓市的影響，似乎沒有人們想象中持久。
當國內房企自2月份至今被迫關閉售樓處和工地，房屋銷售全線轉向互聯網，香港各區樓盤的線下營銷活動，在受到短暫衝擊後旋即回覆正常。
售樓處被允許對外開放，剛性買家和投資者開始走出家門，中介行重現忙碌景象。一些開發商趁市道恢復立即推售旗下新盤，反響亦都熱烈。香港土地註冊處披露，2月份香港2月份樓宇買賣契約數量和總金額都錄得環比上升。
推盤意願強烈，那自然申請預售樓花的工作也不會落下。
近日，根據香港地政總署公佈預售樓花同意書文件，2月份就有多達6個樓盤申請預售，涉及2814個單位，數據環比大增4.4倍，創下2018年7月後19個月同比新高。
同時，累計待批的預售單位數目達到6777夥，是近5個月來首次回升，同比增加了27.1%。
但這究竟預示著什麼？申請預售數量增加是否能代表樓市迎來複蘇的曙光？
預售樓花制度
“預售樓花”最早由霍英東在1953年發明，發展至今，已經成為由香港政府規管的成熟制度。目前在大多數情況之下，香港住宅發展商都傾向於以樓花形式預售樓盤，旨在方便資金流轉，減少向銀行申請太多的建築貸款。
按照一般程序，開發商在拍下土地後，需要向香港城規會申請建築許可，方能開工建設。待工程進度滿足滿足一定的預售條件後，向香港地政總署申請“預售樓花同意書”，獲批後，再經過一些程序例如做定價單等，就可以進行預售。
“同意書不是一申請就可以立即批准的，通常都要等幾個月、半年，甚至一年之後再批准也不足為奇。” 中原地產研究部高級聯席董事黃良升提出，申請預售程序較為複雜。“有時候光書信來往，也要用去相當長的一段時間。”
由於開發商在推售一個項目的時候，對控制申請預售、推盤時間及定價都有極大的自由度，因此如果越快拿到同意書，企業的推盤方案就越容易制定。
這形成了一種約定俗成的做法，“發展商什麼時候申請，全憑自己的意願，不過大多數企業都覺得是越快越好。” 黃良升表示，“它們一般有資格申請都會立即去申請，留足夠時間等待政府批覆。有多快就申請多快。” 一旦獲批預售，發展商就可以觀察市況靈活出貨。
“開發商2月份集中申請，其實跟目前的疫情關係不大。” 利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，“因為拿到政府批准可能已經是幾個月之後的事情了。”
至於累計待批的預售單位數目有所增加，其實也不足為奇。一來地政總署審批得較慢，標準也嚴格，每月通過的項目不多。香港現時允許開發商預售預期30個月內完工的樓盤，“所以有些樓盤還未符合要求也會先去排隊”。黃良升說。
根據最新一份《截至二零二零年二月二十九日待批預售樓花同意書及轉讓同意書的詳情》，名單上預計落成日期最久的項目，完工時間定在2022年12月31日。
而另一個需要考慮的因素可能有關最近的疾控措施。據瞭解，香港約18萬公務員剛在3月2日結束超過一個月的在家辦公安排。陳海潮稱：“疫情或多或少會影響審批效率。”
供應量與空置稅
近年來，香港不斷設法緩解房屋及土地供應短缺的問題。按照2019年年末發佈的《長遠房屋策略》，2019年週年進度報告中列出的目標是：未來十年，香港私營住宅單位供應量預計每年要達到1.29萬夥。
這促使特區政府有意識研究現行預售樓花程序，適應市場需求。事實上，早在2012年8月30日，時任香港特區行政長官梁振英公佈了十項房屋新措施以穩定房價。其中就提到，要加快審批預售樓花。
2013年06月27日，時任香港特區政府運輸及房屋局局長張炳良亦宣佈，將私樓樓花預售期由20個月延長至30個月，令開發商有機會提早獲批預售，加快推售單位。
據港媒報道，2018年香港全年獲批預售樓花的私人住宅項目有34個，當中約47.1%的項目在遞交申請的半年內，即獲准進行銷售，速度較此前明顯提升（2017年的比例為25.7%）。
站在開發商的角度，它們也在逐漸適應這種審批速度。例如新世界發展下一步即將向市場推售的沙田大圍站住宅項目。該項目建設有約3000個住宅單位，其中第一期及第二期合共約2200個單位計劃在年內陸續推出市場。
“第一期最快在第二季度初就可以開售。” 新世界副主席鄭志剛在最近2月28日舉行的年度中期業績會上透露。而上述項目，剛在2月份才提交樓花預售申請。
另一方面，2019年9月13日，香港政府就一手住宅物業空置稅（即空置稅）條例草案刊憲，並在新立法年度首次立法會會議後的例行會議進行首讀和開始二讀辯論程序。
即將開徵的空置稅，有利於促使已落成的一手私人住宅單位儘早推出市場。不過也造成了一定意義上相反的結果。
復甦的三月
“我們也注意到，因為例如空置稅、市況不佳等因素影響，之前一年或半年的時間裡，發展商申請預售不算是很積極。”陳海潮提出，發展商申請預售的積極性與當時的市況好壞，也有一定程度的掛鉤。
在去年情況最為不明朗的第三、第四季度中，8月份香港出現了預售樓花“零申請”的情況。11月有3個新盤項目申請預售樓花同意書，涉及598個單位，數字環比下降約40%，並且是連跌兩個月的結果。到12月，則再次出現“零申請”。
而目前，“看到3月樓市同農曆新年或者2月上半月比較，情況已經好轉很多。香港疫情也相對穩定。”陳海潮說，開發商對未來預期看好，所以也比較樂意申請。
他表示看到不少發展商拿了新盤出來賣，“有一些業主降了價，不少有剛性需求的買家都積極出來看盤。”
以會德豐最新推售的日出康城9C期OCEAN MARINI項目為例。該項目在最近3月6日及8日公佈兩份售價單，較前兩期售價低2-3%，推出首批208個單位。截至3月13日止截票，項目已累計收到3800票預約，超額認購約17倍。
3月7日，位於恆大集團在香港屯門的樓盤恆大·珺瓏灣2期首次推出141個單位。項目位於灣仔的展銷廳也吸引了不少買家到場。有港媒現場報道稱：“售樓處場內外均現人潮，現場秩序良好。發展商亦設防疫措施，要求所有人士入場前，需佩戴口罩及接受體溫檢查，另外展銷廳亦會定時消毒。”
會德豐集團主席吳宗權最近談到香港樓市時就表示，雖然目前有疫情的影響，但“美國最近的減息動作，相信對香港經濟有幫助，也有利於買家入市。”
據瞭解，香港是全球少數採納貨幣發行局或聯繫匯率制度的經濟體系之一。過去多年美國每一次調息後香港都會立刻跟隨。目前這個規律未被打破（3月3日，美國宣佈緊急減息0.5釐，香港金管局也將基準利率下調），一些香港市民不免會選擇入市。
據香港置業3月4日進行的調查顯示，337份調查問卷中，56.7%受訪者認為香港銀行未來12個月會減息。
而美國減息後市民入市意欲，有36.5%受訪者減息後入市意欲增加，有36.2%入市意欲減少，表示沒有影響則有27.3%，“反映市民在美國減息後入市意欲略增加。” 香港置業提出。
只是這種短暫“小陽春”現象可能不會持續太久。香港在去年第3季度起被宣佈進入技術性衰退，目前又遇上罕見的肺炎疫情。
“雖然普遍認為疫情有望在下半年稍為平息，但經濟方面的影響卻會更為長遠，預料待有更多商鋪及企業結束營業，經濟衰退情況將會加劇，長遠會為香港樓市帶來負面的影響。” 戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻3月11日提到。
他認為最近樓市受到多個短期的利好因素支持，因此表現活躍。“隨著新型肺炎疫情擴散，以及環球經濟表現出現更多變量……鑑於香港已步入技術性經濟衰退，香港失業率料升至5%以上。”預期樓市發展並不會過於樂觀。
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