一大早醒來，無意間瀏覽到一個帖子，話題還是老話題，但卻給人以深思。
說是根據數據顯示，北京的房租高居世界首位，而上海排名第5，撇除通脹和利率因素，僅從收支計算，30年後，買房與租房哪個更划算？
設置幾個數據，一套80平米的住房，總價400W，按揭週期30年，房貸利率上浮10%，即5.39%，整租5000元/套，計算結果如下：
1.買房=房產+房貸
向開發商買入時除了支付首付款30%，即120W，繳納房屋總價1%的契稅以及2%房屋維修基金，按揭280W，30年支付總利息約285W，每月月供15705元，總花費為4W+8W+120W+280W+285W=697W。也就是說，30年後，買房人花了697W擁有了一套住宅。
2.租房，30年後有多少財產？
按照上面同樣的條件，有兩部分錢可支配理財。一是首付款120W，利率按照2.75%複利計算，30年後，利息大概在150W；二是月供拆分為兩部分，5000元用於租房，剩下的15705元-5000元=10705元存進銀行，存1年定期，按單利1.75%算，30年後可獲得利息約為53W。
30年後，租房的費用合計為180W（算含物業費），增加的利潤150W+53W=183W，而租房的總花費還是697W，那麼，租房30年後留下的資產為697W-180W+183W=700W。
所以，買房者30年後擁有了一套價值697W的房產，而租房者獲得了700W的現金，到底哪個更划算，其實，最關鍵的一點還是要看30年後房價是漲還是跌。當然，也有網友質疑，這個算法沒有考慮到通脹因素，此外房子上還附著其他東西，比如學區，還有房子是一種固定資產，可以傳承等等因素。
其實，這些不同的觀點交鋒，不也正說明人們不再閉著眼買房，對房子的思考也越來越理性嗎？租房觀念逐步進入大家的腦海，也意味著人們對未來房價趨勢表達了擔憂。
特別是在今年以來，在經歷本次風波後，樓市遭遇到了前所未有的“重擊”，大部分售樓處關門，很多城市進入零成交狀態，開發商雖然在線上開闢了戰場，但效果並不明顯，一些房企公佈出的銷售數據也僅僅停留在紙上，並未實際落地。下面，我們梳理出一些典型的案例，或給我們啟示。
（一）樓市遭遇重擊，二手房房價下跌城市數量繼續增多
根據統計部門公佈的數據看，1月份在監測的70個大中城市中，二手房價格下跌城市數量達到32個，這要比去年12月份的26個多出6個。2月份的數據這幾天應該也要公佈了，但預計結果仍不會樂觀。
其實，出現這樣的“結果”也在很多人的意料之中，此前一些趨勢的數據也證明了這一點。
按照統計部門的數據看，二手房價格上漲城市數一直處於減少過程中，2019年3月到2019年12月，房價上漲城市數量分別為57個、55個、55個、45個、48個、43個、40個、31個、32個、26個。其中只有7月份稍微有所回升，其他月份均在持續減少。而今年初又遇到這個突發事件，數據再下降也是自然而然。
這裡需要大家注意的是，這些數據都是國家統計部門選取的70個重點代表城市，一二三線城市都有，具有極強的代表性，基本上反應了全國樓市冷暖。
此外， 2月份商品房成交面積數據也顯示，樓市遇到了前所未有的“寒流”，克爾瑞監控的27個城市中，一線城市環比下降82%，二三線城市下降了78%、84%，成交量率先下滑，出於人們買漲不買跌心理，接下來購房者觀望氛圍還會持續。
在業內有一個共識，新房價格數據由於樓市調控，高價房源網籤可能存在延遲情況，往往難以真實反映情況，而二手房價格數據變化情況則最能真實體現市場冷暖。二手房價格下跌城市數量連續增多，也表明了樓市持續降溫，前期虛高的市場正一步步迴歸合理。
即使沒有本次風波，對於2020年市場，上海易居房地產研究院發佈的《2019-2020年度全國房地產市場報告》也預計，“就最重要的指標房價而言，全國下跌城市數量將多於上漲城市數量”。
出現了本次風波後，這種趨勢就更明顯，原因就在於樓市這2個主體：
1.開發商：日前有機構對12家頭部房企進行了測評，如果不賣房，僅有2家能活過7個月，最短的僅能存活1.69個月，頭部房企如此，其他大量的中小房企就更不用說了。所以，現階段，開發商的主要目標就是“活下去”，到期債務、資金成本、運營成本等，都逼迫開發商儘快把房子賣出去，讓資金回籠進來，看到很多開發商又是折扣、又是低首付，難道他們不想多賺錢嗎？沒辦法，如果1萬一平米你不買，那就9000，不行就8000，直到你買為止，不過是少賺些而已，“留得青山在，不怕沒柴燒，這是或是當下開發商較為普遍的心態。
2.購房者：一段時間內，人們的關注焦點應該是恢復正常的生活秩序，比如工作、學習等等，房子的事暫時擺在一邊，畢竟，現在能全款買房的人只是少部分，大多數人還要考慮長達二三十年的還貸，鞏固好家庭經濟基礎，確保較為穩定的工作和可持續收入一定是考慮在買房之前。所以，此前一些人的買房計劃也會相應順延。
（二）二手房掛牌量持續增加，賣房變現越來越不容易
根據網上數據顯示，據不完全統計，重慶、成都、武漢、天津、杭州等城市的二手房掛牌量超過10萬套，而且還在持續增加過程中。除了傳統的置換季節到來，還有一個重要原因就是受本次風波影響，一些業主對本小區的環境和物業管理水平等不滿意，也提前了換房念頭。這幾天，就有好幾位朋友告訴我房子掛出去了，要買的樓盤還沒看好，但賣出現有房子的決心已經下。但大家都擠著賣，在樓市低迷期真的就能賣出去嗎？告訴你的是，真的不容易！
一位房產中介朋友給我講了一件事，他的一位客戶是外地的，在本市有一套房產，由於本人長期在國外出差，就把房子委託給了他的門店銷售，從去年9月份掛到現在，足足有180天，仍舊沒有賣出去。就房子本身來講，除了戶型不通透和東西向外，其他方面沒什麼大毛病，樓層也還可以，總樓層22層，他的房子在14層。為了能把房子賣出去，他在小區成交均價2.2W的基礎上，讓了好幾次 價格，現在掛牌價也僅僅只有2W了，在客戶看來，這個是誠意價了，如果再降，他就把房子留給孩子了。
中介朋友也不好建議什麼，最終賣多少錢，主要是由客戶定奪。當然，中介朋友也被客戶數落了一番，說他們只能靠行情吃飯，沒有技術含量。不過，客戶也承認，耳聽為虛眼見為實，都說樓市火熱，現階段賣房只有親身經歷才知有多難！
其實，這種現象是有“苗頭”的。
拋開今年開年售樓處關閉，中介門店關門等客觀因素外。根據人民網在題為《經紀人眼中的樓市：超1/3從業者去年成交2套以下》中的報道，諸葛找房數據研究中心發的2019年12月經紀人市場信心調研報告顯示，超過1/3的經紀人成交套數在2套以下，無成交佔比超六成，經紀人成交3套以上佔比不足10%。換句話說，大部分的房產經紀人一個月白忙活，由此可見市場之冷。
通過以上介紹，我們對2020的樓市也逐漸有了一個清晰認識，在房住不炒的大環境下，地方出臺的樓市新政也僅僅是維持市場的平穩，樓市難以像過去那樣再次大漲，在這樣的市場狀態下，如果確實要賣房，還需要拿出誠意的價格。當然，對於我們買房人來說，如果看中了自己滿意的房源，待價格能接受，未必不是一個出手的機會，畢竟，指望樓市大跌也不太現實。
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