風133876915

現在房價上漲的地方都在哪呢？

主要是東北、西南、西北的的二三四線，這些地方因為因城施策的調控、因地制宜的棚改、不同的人才政策和區域發展政策，所以還在漲。

從政策端來講，2018年我國樓市出現調整，尤其下半年調整力度較大，最近，部分城市也出現了政策鬆動微調，鬆綁限購限售政策，山東菏澤市明確提出了取消限售條件。

但是，2019年“房住不炒”的政策主基調還是不會變的，還是著力打壓投資、投機性需求。所以，去年下半年房地產市場持續降溫後，部分城市區域2019年調控政策出現微調，房價隨之上漲也在預期之中。

房地產已經連續繁榮了近二十年，黃金時代結束是必然趨勢，現在還拼命購房的人主要都是投機性需求了。房地產市場已經轉冷，但是，購買力嚴重不足仍然是制約三四線成交的最大障礙。所以，大部分三四線市場勢必會進入深度調整期，並且還會持續分化。

根據國家統計局公佈的，當前房地產業GDP增速下滑至2%，居倒數第二，說明政策變化對房地產業週期波動是起決定性作用的。但是高槓杆的發展模式和房價過快上漲依舊並存，房價過高的預警還是不斷出現，仍存在“只漲不跌”預期。

以上僅是愛K線財經直播的觀點，喜歡此回答的讀者們可以給一個關注或者一個贊，如果有不贊同的觀點，也可以給我留言，望大家不吝指教！

愛K線財經直播

地產的黃金時代和房價上漲沒有必然聯繫。

我們所說的黃金時代，一般是指房地產的高速增長階段，資本進入這一行就有的賺，房企銷售規模節節攀升，利潤率保持在比較合理的水平。這其實就跟一個國家的GDP增速一樣，不可能一直保持高速增長，達到一定規模後，肯定要減速的。

房地產雖然過了黃金時代，房企的利潤率也大不如前，行業集中度進一步提高，大量中小房企倒閉，房企負債率不斷攀升。

看上去房地產行業發展不如以前那樣亢奮。

但這不直接影響房價。增長慢，不還是增長麼？房價整體與經濟增長，收入水平提高，貨幣利率等大環境有關，說白了，以上種種刺激了需求。開發商雖然不賺錢，但房價受土地、資金流入等因素影響，還是會漲。

至於三四線房價，就是因為棚改貨幣化，最近4年，央行通過PSL（抵押補充貸款）向三四線塵世投放了大量基礎貨幣，大量需求出現了，房價怎麼可能不漲呢？

只不過三四線城市的確有硬傷，棚改貨幣化還是減弱了，2020年之後大概徹底結束，房價也將停漲。

而一二線城市，繼續保持優勢，房價還將上漲。

我是樓市微觀察，只說真心話，歡迎點贊與關注。

樓市微觀察

現然房價上漲的城市主要是東北、西南、西北的的二三四線，這主要是這些地方因去庫存而放鬆了房地產調控，再加上大量棚戶區改造，進行貨幣化安置，所造成的房價上漲的虛幻景像。房地產已經連續繁榮了近二十年，黃金時代結束是必然趨勢，現在拼命購房的人主要是投機性需求。

我先給大家看兩個數據，這個數據可以證明房地產的上升空間沒有了：一方面，截至一季度末，房企上市公司整體負債率卻呈上漲趨勢，達到79.42%，較2017年年報的79.08%繼續上漲。房地產業的資產負債率遠超60%警戒線，已達到2005年以來最高點。也就是說，房企在擴張業務的同時，負債率也在持續惡化中。

更要命的是，房企在經歷了業務擴張大躍進後，流動性已經嚴重不足。到3月份為止，企業存款下降了1.21萬億。開發商紛紛跑到境外融資，去年全年融資388億美元，而今年一季度已經達到了193億美元，達到了去年的50%。如果開發商資金鍊出現問題，房地產打折促銷潮馬上會出現。

另一方面，居民槓桿已經到了“無以復加”的程度。工行董事長易會滿在演講時表示，2010-2017年，居民儲蓄存款增長與可支配收入之比從25.4%下降至12.7%。與此同時，居民家庭債務佔GDP的比重由33%升至49%。這意味著，中國居民再加槓也拉到了極限位置。

更關鍵的是，最高決策層提出要下決心去槓桿，防範化解重大風險。但房地產持續加槓桿都到了極致的程度，後續將會有更嚴厲的政策予以調控。在房地產調控政策從一二線城市逐步走向三四線城市，我們可以肯定的說房地產黃金時代已經結束，而一些地區的房價上漲只是最後的瘋狂，大家只要相信政府有能力、有信心、有魄力，將房地產調控迴歸到居住屬性。未來房地產租賃、保障房等其他形式的住房模式的黃金時代會開啟。

不執著財經

房地產的黃金時代，指的是過去的10年，一線城市房價普遍翻3-5倍以上，這稱為黃金時代，也就是房地產的牛市。

為何一些地區的房價還在上漲？因為黃金時代過去了，還有白銀時代，青銅時代，黑鐵時代等。

意思就是：房地產飛速發展的時代已經過去，後期將會平穩發展，房價穩固提高，至少是高位做個平臺，然後再次起飛，直到某個時刻，出現大幅回調。

影響房地產行業發展的因素很多，但最重要的是宏觀調控以及市場供需關係。有數據表明，目前中國房地產市場可提供30億人居住，而我們只有13億人口，但為什麼現在還有很多的80後，90後沒有買房？因為高房價。

但是高房價的背後，卻出現了很多家庭都有兩套以上房產，甚至有些上市公司名下也有數十套房產，所以，中國百分之幾十的人，擁有了（百分之幾十）乘以2或者3 的房源。

從這個層面來講，房價的上漲，最主要的動力還是來自於剩下的這些沒有買房的人，剛需性買房，以及房地產市場對於社會上熱錢的沉澱和冷卻作用。

另一方面，某些地區的房價，也有可能屬於目前的價值窪地，這個市場上只要還有價值窪地，就有投機的資金。

經年財經

隨著樓市不斷的迴歸穩定，市場上的房價出現了明顯的下跌，不少人都在說中國房地產市場的黃金時代已經結束了。不過雖然房地產的黃金時代已經過去了，但房地產的白銀時代還在繼續，白銀也是一種能賺錢的東西，所以部分地區的房價出現上漲不是很正常的事情的嗎？

房價本來就會呈現分化走勢。決定房價的因素有很多，但具體到各個城市來看，人口是決定某個城市房價走勢的最重要因素。在目前中國城鎮化繼續向前發展的背景下，國內的一二線城市肯定會因為人口的增加而出現房價上漲的情況，而那些人口持續外流的三四線城市的房價就很有可能會出現下跌。

至於為什麼有些地區的房價會出現逆勢上漲的情況，那絕對是因為炒房者的炒作，因為炒房者的炒作就是不按照市場規律來的，就像現在的三四線城市一樣，雖然三四線城市沒有房價上漲的基礎，但在炒房者的炒作下現在三四線城市的房價還是保持一個飛速的上漲。

不過筆者要說的是，因為樓市總體的朝著一個房住不炒的方向發展，所以那些炒房者炒作嚴重的城市在後期房價很有可能會出現回調。

樓盤網

當一個人將要離世時，往往會有一個時間突然特別精神，狀態比平時好很多，這就是我們常說的迴光返照，房價也是。

房地產的黃金時代確實已經結束了，財智成功曾經的判斷是2018年起房產將失去投資價值，如果現在還有人投資買房，那麼就要做好虧損準備了。

首先我們應該清醒的認識到一個現實，那就是不管是租房還是買房，所有人都有房子住，但是不管哪個城市，空置率都不會低於20%。

產能過剩已經在房地產領域出現，按照正常的經濟規律，接下來就要進入量價齊跌階段了。

如今一些地區的房價還在上漲，棚改是重要力量，其次則是地方政策，以及炒房因素。

我國實在太大了，因此經濟環境格外複雜，由於某些不確定因素，市場經濟規律未必能夠時時發生作用。

不管怎麼說，通過債務驅動經濟，結果一定是債務水平越來越高。當實體經濟創造的財富不足以償還債務時，資產價格註定崩塌。

棚改貨幣化安置基本可以理解為定向發行貨幣，一部分還可以住二三十年三五十年的房子拆掉，補償一大筆錢。拿到錢的人沒了房子，自然就會考慮買新的，一些人還會考慮房子升值因素，直接付兩三個首付買幾套，很短時間內就能把當地房產庫存消化一空，推高房價。

棚改是當下三四線城市房價上漲的核心動力，哪裡有棚改，哪裡就有炒房客聞風而動，興風作浪，順勢助漲房價。

從人才流向來說，三四線城市屬於人才淨流出區域，缺乏人才支撐，而人才意味著高薪；

從收入水平來說，經濟增速放緩，意味著收入增速也會趨緩，房價收入比已經高到離譜程度，遠高於國際合理水平，收入已經難以支撐當前房價；

從金融角度來說，流入房地產領域的資金較多，但是這些錢不會創造真正的價值，實際是在不斷消耗經濟發展潛力，催生資產泡沫，風險不斷累積；

從人口增長來看，也許五六年的時間，人口總量就會開始持續下降，剛需不斷減少，有兩套以上的家庭會越來越多，空置的房子會越來越多；

從企業角度來說，成本持續上漲，盈利越來越薄，做什麼都不賺錢的時候，企業就會縮小規模，降薪裁員，最終失業率增加，房子最後的支撐坍塌；

總而言之，房價會降，30%是保守的說法，50%很正常，60%也不過分，70%最合理，這是未來經濟可持續發展的必要條件。

財智成功

個人認為房地產的黃金時代確實已經過去了，雖然現在三四線的房價還在上漲，但不得不說，已經是強弩之末了，原因如下：

一、一二線房價上漲後的“擠出”效應：

2017年很多一二線城市的房價都經過了一輪快速上漲，這輪上漲之後讓很多在一二線城市上班的剛需們徹底絕望，想在一二線買房更難了，於是被迫回到自己的老家三四線城市買房結婚，從而也拉動了三四線城市的房價，另外，如果把房價比作股市，一二線的房價比作績優藍籌股，三四線城市比作基本面一般的個股，那麼績優藍籌股價上漲之後，從股價輪動上看，也該輪到三四線城市了，所以，這輪三四線城市房價的上漲就比較好理解了。

二、城市化進程進入尾聲，人口紅利短期衰竭：

房地產上漲的黃金時代正好是廣大80後、90後這些適婚人群要買房結婚，而我國人口生育高峰期是在七八十年代，隨後就是計劃生育一胎政策，現在這波剛需能買房的都已經買房了，買不起的更加買不起了，後面的獨生子女適婚剛需人口大幅減少，人口紅利逐漸消失，再加上農村人口大幅遷移的城市化進程也已經進入尾聲，沒有人口流入的正增長，房地產的剛需也將大幅減少，而現在放開的二胎政策短期也不可能有購房需求。

三、限購限售減少了拋壓盤，但這些“大小非”終究有解禁的那一天：

現在的房價之所以還能上漲，得益於國家的限售限購政策，限購限售相當於股市裡的法人股限售，市場上的流通盤很小，炒作起來更容易，所以房價還在被繼續炒作，但那些限售的終究有解禁的那一天，終究要逐漸流入市場，那時對市場的衝擊可想而知，個人認為現在正是趁機高位出逃的機會！

以上個人觀點僅供參考，不構成投資性建議！

房市有風險，投資需謹慎！

K濤資本

我們先說一下為什麼有人會提出房地產黃金時代，隨著2017年10月18日提出的“房是用來住的，不是用來炒的”的定位，代表是我國房地產進入了一個新的紀元。

• 第一次房改

中國的第一次房改始於1998年，核心是停止福利分房，推動住房市場化改革。從1998年到2018年，恰好是中國第一次房改的20年，從一個房地產的大週期而言，差不多也是20年的時間。可以肯定地說，不管房價如何暴漲，不管房地產市場化過程中出現了多少問題，第一次房改解決了中國人住房短缺問題，這個方向是正確的。

這次房改解決了，中國人住房從無到有，從少到多的問題，貢獻很大；

• 大踏步的城鎮化進程

伴隨著我國的城震化進程從1992年的26.94%到現在將近60%，數以億計的農村人口進入城市。

• 寬鬆的信貸環境

可以看到從1997年的16到現在基準利率4.9，可以說是很寬鬆的信貸環境。為購房者提供了諸多方便，這樣的日子恐怕很難再回來了。

隨著數以億計的農村人口進入城市，伴隨著棚改和房地產在神州大地上如火荼的建設，可說是隻要是在10年前閉著眼睛買房到今天至少也翻了一倍；舉個形象的例子這就像是大水漫灌似的澆地，只要你耐心等待，水一定會流到你那，只是有的地方流的多，有的地方流的少。這種粗放似的管理，會造成資源的浪費，是對社會財富的損耗；所以要精細化管理，不同地段，不同條件和需求，有計劃有，有引導的管理，這就開啟了房地產的新紀元。

當然在新紀元中有人會不適應，原來我閉著眼睛，什麼也不想，就可能被拆遷，隨便買的房都會翻倍，所以會有很多人感覺黃金時代過去了，但是我想說房地產新紀元的打開，只是一個序幕，雖然沒有大水漫溉時的壯觀，但隨著現在房價的高度和體量，即使是5%的變化，也是很大的變化，對於某些地區（城市），依然是黃金時代，依然是壯觀的。

我們就簡單的看下數據，剩下的波瀾壯闊大家可以自己想像。

1、按住宅面積算，還要用20年完成70%城鎮化

我們的現有城市裡頭，現在大概有22億到240億平方米的住宅，這包括破房子，包括非成套住宅。那如果按70%的城鎮化率計算的話，我們最少得有400多億。大現有情況下，好像增長1倍的住房增長量。我們每年住宅多少呢？去年大概7.8億平方米，今年大概也就10億平方米。

2、按人口算，還有10年的時間完成70%的城鎮化

目前我國的城鎮化率大概是58%，將近60%，將年均1.2%城鎮化速率，大概還要10年。

3、獨居現象將會更普遍，對房子的需求會更大

北歐40%這種，整個歐洲大概平均有25%這種情況，現在中國是5.8%。未來的發展是什麼？如果要發展到25%，我們得有兩億五千萬戶獨居戶，越來越多的90後和00後開始獨居了。

好了，今天先給大家描繪這麼多，有興趣的可以看我其它問答或文章，相信透過迷霧我們能看到更清晰，更絢爛的未來。

我是北京鳥叔，關於購房和房產方面的問題大家可以諮詢我；

單身想徵婚，有情感問題的同學也可以發私信問我；

有“家”，有“愛”，有鳥叔！

北京鳥叔

房地產的黃金年代的確已經過去了，過去10-20年中國房地產市場的繁榮有幾方面的因素：

1）2000-2015左右的全球性通貨膨脹

這一點看看原油就知道了，因為原油價格是基礎價格，原油價格的上漲導致所有的貨幣都出現了通貨膨脹。比方說人民幣兌美元看似好像沒有太大貶值，實際上是因為美元同步也在大幅貶值，而房產作為抗通脹的目標，自然得到選擇；

2）城鎮化

大量人口在短期內進入城市，造成了城市的房產供給相對不足，房產價格上漲。

3）經濟上漲

經濟上漲以後，房產的功能發生了變化，城市房產的價值發生了很大的變化，房子本身所附帶的交通、醫療、教育因素都發生了上漲，從而帶動了房產價值的上漲。

4）投機增加

大量的人開始有了錢以後，房產剛好成為門檻比較低的投資方式，因此大量的人開始投機房產市場；

5）資本市場的發展

資本市場的發展為房產的炒作提供了基礎，因為人們可以通過貸款來解決部分資金問題。

那麼為什麼一些地區的房子還在上漲呢？

1）經濟因素

有的城市過去發展的不好，但是近幾年發展的比較好，或者得到更快的發展，因此價格就上漲了；

2）政策因素

比方說雄安新區的房產被炒的比較高；

3）局部城鎮化

雖然大城市的城鎮化已經放緩，但是局部地區的城鎮化已經在路上。

以股易金

首席投資官評論員陶子認為，這句話你只聽了前半句，忘記了後半句，前半句是房地產黃金時代已結束，後半句是房地產白銀時代正式開啟。

房地產發展情況和經濟形勢息息相關，經濟發展快的國家和城市，往往物價也漲得快，房價自然也不能倖免，反之，一個地區經濟發展不好，房價如果再往上漲，那估計就是泡沫了，之前鄂爾多斯大量鬼城，就是房地產泡沫的代表。

為什麼說房地產現在是白銀時代呢，這和我國經濟發展狀況有很大關聯，雖然現階段我國經濟仍然面臨一些問題，但總體經濟還是往上走的，而且經濟增速在全世界範圍內都屬於快的，因此房價上升也較快。說房地產是白銀時代，意思是中國城市化以及經濟發展不如以前快，之前GDP動不動8%-9%的增長率現在沒有了，黃金時代過去了，但是GDP還在6%以上，仍屬於白銀時代。

至於去年至今年三四線城市房價的上升，倒不完全是經濟上升的緣故，一方面，一二線城市房價已經漲過了，板塊輪動到三四線城市。另外三四線城市大搞貨幣化棚改，帶來一系列房地產需求，導致房價大幅上升。

關鍵字: 財經 房地產 房企