劉全戰略研究
中國的房價問題不僅僅是個經濟問題，單純按照西方那套經濟學理論是解釋不了的，若非要以此論斷，那麼相信必然會錯過過去十年的房價上漲，只能眼睜睜的看著房產收益跑贏市面上的絕大多數資產的投資收益。這也是上市公司不好好專營主業，紛紛加入炒房、囤房大軍的原因，沒辦法，收益擺在那裡，實業辛辛苦苦能來幾個錢？
記得08年金融危機後，國家推出4萬億，那時市面上還有些專家、大v斷定房價到頂，但現在你看看還能看到類似言論嗎，相反為房價上漲站臺的專家倒是如過江之鯽般絡繹不絕。這種變化本身就說明了房價問題有太多的中國特色，很多人都懂，但大家都不說罷了。
2015年股市崩盤，債轉股推不下去，實體經濟持續下滑，就筆者從事的鋼鐵行業而言，到了15年底，鋼價持續大跌，有些國有大鋼廠到了哪怕你免費給它提供原材料讓他鍊鋼，最終它還是虧損的局面。惡劣形式下，隨後供給側改革，國家再度放水，量級比08年的4萬億不知大了多少。這個時候，經濟好轉了，但問題是供給側改革對國有資本更有利，不見得對私營經濟有利，做實業收益沒好轉，貨幣又在放水，錢不去房產還能去哪裡？
這個時候，房價上漲更多的是貨幣現象。
這其中，民眾炒房或者剛需買房，完全是種群體裹挾下的行為，這點跟股市炒股一樣。
那麼支撐這種上漲的動因很簡單，那就是貨幣的持續流入，是靠企業囤房，是靠政府棚改貨幣化-銀行放貸-開發商囤地建樓-炒房團全國炒房-民眾囤房/剛需買房這一循環來完成，在這樣的一個閉環裡，任何一環出現問題都不行，但無論房價如何上漲，最終都是要有人來接盤，是由後來的買房者為前面的房價上漲買單，從這點上來看，房價上漲有點龐氏的味道。
這也解釋了問什麼2015年後新一輪的上漲以新一線城市，特別是三、四、五……線城市上漲為主要現象，因為在上述閉環中，2015年後一線城市的人口淨流入在放緩，或者說已經停滯，這裡面有很多原因，不再說明，比如北京，比如上海前面的政策之一就是嚴控城市人口增長，這種沒有大量新增貨幣流入的情況下，房價再大幅上漲那就是幻想了。與之對應的新一線和小城市，如合肥，房價的暴漲靠的是舉安徽全省之力來實現的，整個安徽全省的貨幣和人口流入推動了它的暴漲。2018年後的一些新聞大家應該都看到了，這種流入一旦停止，沒有了新的接盤力量來為房價的上漲買單，房價的上漲嘎然而止，甚至到了要相關部門命令不得降價的地步。
那麼回到開頭的問題，縣城的房價什麼時候會跌？縣城沒有京滬這樣的吸引力，也沒有如合肥這樣的省會城市的政策支持，縣城的貨幣和人口流入靠的是周邊的農村人口進城（如婚姻、子女上學等主動或被動的原因），以及原有縣城居民的囤房待漲行為。外地炒房的基本上都是快進快出，這會是房價上漲的推動力量，但不會是維持力量。只要周邊人口還在流入，城市還在擴張，那麼房價就還會漲，至少不會跌，如當前山東的日照，價格仍在上漲。相應的，判斷其何時會跌，只要盯著人口或貨幣流入就行了。一個滯後指標就是看當地是否打著吸引人才的目的放鬆落戶政策。
但需要注意的是，小城市的房產跟一線大城市的完全不同的是，其流動性極差，大城市相對容易轉手，小城市則很難，因為新房供應量太大。若是擔心房價下跌，最好是在房價仍處於上漲通道或者是出現滯漲苗頭的前期及時脫手，否則將很難變現了。要知道，在房價滯漲或下跌的情況下，考慮到目前的通脹形勢，繼續持有多餘房產將是一件很痛苦的事情。
