刘全战略研究
中国的房价问题不仅仅是个经济问题，单纯按照西方那套经济学理论是解释不了的，若非要以此论断，那么相信必然会错过过去十年的房价上涨，只能眼睁睁的看着房产收益跑赢市面上的绝大多数资产的投资收益。这也是上市公司不好好专营主业，纷纷加入炒房、囤房大军的原因，没办法，收益摆在那里，实业辛辛苦苦能来几个钱？
记得08年金融危机后，国家推出4万亿，那时市面上还有些专家、大v断定房价到顶，但现在你看看还能看到类似言论吗，相反为房价上涨站台的专家倒是如过江之鲫般络绎不绝。这种变化本身就说明了房价问题有太多的中国特色，很多人都懂，但大家都不说罢了。
2015年股市崩盘，债转股推不下去，实体经济持续下滑，就笔者从事的钢铁行业而言，到了15年底，钢价持续大跌，有些国有大钢厂到了哪怕你免费给它提供原材料让他炼钢，最终它还是亏损的局面。恶劣形式下，随后供给侧改革，国家再度放水，量级比08年的4万亿不知大了多少。这个时候，经济好转了，但问题是供给侧改革对国有资本更有利，不见得对私营经济有利，做实业收益没好转，货币又在放水，钱不去房产还能去哪里？
这个时候，房价上涨更多的是货币现象。
这其中，民众炒房或者刚需买房，完全是种群体裹挟下的行为，这点跟股市炒股一样。
那么支撑这种上涨的动因很简单，那就是货币的持续流入，是靠企业囤房，是靠政府棚改货币化-银行放贷-开发商囤地建楼-炒房团全国炒房-民众囤房/刚需买房这一循环来完成，在这样的一个闭环里，任何一环出现问题都不行，但无论房价如何上涨，最终都是要有人来接盘，是由后来的买房者为前面的房价上涨买单，从这点上来看，房价上涨有点庞氏的味道。
这也解释了问什么2015年后新一轮的上涨以新一线城市，特别是三、四、五……线城市上涨为主要现象，因为在上述闭环中，2015年后一线城市的人口净流入在放缓，或者说已经停滞，这里面有很多原因，不再说明，比如北京，比如上海前面的政策之一就是严控城市人口增长，这种没有大量新增货币流入的情况下，房价再大幅上涨那就是幻想了。与之对应的新一线和小城市，如合肥，房价的暴涨靠的是举安徽全省之力来实现的，整个安徽全省的货币和人口流入推动了它的暴涨。2018年后的一些新闻大家应该都看到了，这种流入一旦停止，没有了新的接盘力量来为房价的上涨买单，房价的上涨嘎然而止，甚至到了要相关部门命令不得降价的地步。
那么回到开头的问题，县城的房价什么时候会跌？县城没有京沪这样的吸引力，也没有如合肥这样的省会城市的政策支持，县城的货币和人口流入靠的是周边的农村人口进城（如婚姻、子女上学等主动或被动的原因），以及原有县城居民的囤房待涨行为。外地炒房的基本上都是快进快出，这会是房价上涨的推动力量，但不会是维持力量。只要周边人口还在流入，城市还在扩张，那么房价就还会涨，至少不会跌，如当前山东的日照，价格仍在上涨。相应的，判断其何时会跌，只要盯着人口或货币流入就行了。一个滞后指标就是看当地是否打着吸引人才的目的放松落户政策。
但需要注意的是，小城市的房产跟一线大城市的完全不同的是，其流动性极差，大城市相对容易转手，小城市则很难，因为新房供应量太大。若是担心房价下跌，最好是在房价仍处于上涨通道或者是出现滞涨苗头的前期及时脱手，否则将很难变现了。要知道，在房价滞涨或下跌的情况下，考虑到目前的通胀形势，继续持有多余房产将是一件很痛苦的事情。
