問：老師好。 北京工作，二套房是北京還是深圳比較合適？一套也是北京城區的。總體上，北京是不是增長潛力，比不過深圳。
答：如果北京已有一套，二套大金額投資應該放在深圳。 北京雖然是帝都，但天子腳下反而處處被掣肘，加上深圳市場自由度和競爭意識遠超北京，未來發展誰更勝出一籌真的不能確定，譬如華盛頓與紐約。 不過有京籍的是不捨得放棄北京戶口的，沒有戶口的北漂則完全可入深戶一搏。
問：老師你好：我目前在西鄉松茂御龍灣有一套小三房在我老公名下！老家一套在我哥名下！我目前情況是無房無貸！我是深戶！小孩目前上小學三年級，想買一套好一點的初中學位房！寶中我有關注（華聯城市全景）、南山陽光帶海濱城（南外高新）、科宛學裡（南外科華）、聽說寶安中心區的泰華梧桐島今年要開盤、目前首付能拿出350w,請問到底買哪裡好？方案2:（還是買50平方左右的學位房，再用別人名字買一套投資——沙井海岸城
答：學校對比：南外高新>南外科華 華聯城市全景位於創業路和公園路交口，這一區域是除寶安中心之外的第二梯隊高價區域，得益於寶安中學學位的加持，交通上位位於5號線洪浪北和靈芝站之間，6站到前海灣，在建12號線接駁靈芝地鐵站，2022年通車，通往科技園、後海、深圳灣、蛇口赤灣，周圍配套商業體豐富，大範圍舊改。樓盤是大花園，人車分流，華聯80%的戶型為雙拼。 華聯城市全景車位達不到1:1，戶型一般，優勢是原值高，多付首付或者全款稅費少，缺點是小戶型看馬路，戶型一般。 寶安中學推薦：勤誠達、中洲華府、華聯城市全景 投資角度更傾向方案2，2套房升值潛力大於1套，囤面積。
問：老師你好，最近看了你對深圳市場的分析，對我幫助很大，我自己的情況是：預算總價在650萬左右，定位小三房，我在科技園上班，小孩四歲了，需要考慮到學區的因素，結合你給的思路，我現在定位了南山區西麗，大學城板塊，現在關注了西林築語等小區， 寶安這邊重點關注了碧海，西鄉的盤，看了玉湖灣、潤恆尚園幾個小區，但是考慮到飛機噪音因素，很猶豫，龍華這邊重點看了上塘和紅山，關注了金地上塘倒，和潛龍曼海寧兩個小區，結合上述情況，想聽聽老師的建議，這幾個區域哪個更有潛力？還是在科技園附近買個小兩房？盼望老師的回覆。
答：你好，感謝大額付費！ 西麗和大學城板塊上一輪漲幅不錯，但現在的價格有點透支。 這個片區保值，沒有什麼值得期待的利好，如果是純自住，很方便，如果你想兼顧投資，做好跑平大勢的準備。 前海寶中碧海都有飛機噪音，目前沒有因為噪音折價的，逆勢增長，領漲板塊 投資角度首選寶安，次選龍華。
問：老師你好，我在塘朗上班，剛需，深圳首套，想買5號線沿線二手房，最近五和萬科四季花城比較中意，想一步到位買4房的戶型，總價600W以內，有一些疑問想請教老師您： 1. 疫情對二手房樓市有影響嗎？近兩個月內考慮出手是否是一個好的選擇，是否需要觀望看看有沒有筍盤或者降價的情況出現，即需要等等看嗎？ 2. 四季花城值得下手嗎？核心優缺點老師你怎麼看？ 3. 四季花城的小學和初中學位究竟如何，似乎各種聲音都有，有些蒙圈，想知道老師你怎麼解讀的 4. 向我這樣的需求還有什麼更合適的推薦嗎？ 謝謝
答：1.疫情會壓制短期行情，但是購買力不會消失，只會被積聚。就好像限購一樣，今天買不了，再過個幾天一樣會爆發。 我的看法還是比較樂觀的，疫情對樓市會有二、三個月的負面影響，然後就沒有了。但至於2020年樓市好不好，接下來還是看每個城市的基本面。對於買房子這種人生重大決策，永遠不被情緒左右，要有長期性， 房子說到底看的是經濟。 舉個例子，2003年非典的時候，樓市低迷，但是隨後房地產就走出了轟轟烈烈的十多年大牛市。回過頭來看當時的樓市價格、成交量都是歷史低谷。你那個時候如果足夠堅定，買了房子，一定是抄到底的，而且是歷史大底。 因為2003年的時候中國經濟正處於騰飛階段，任何東西都擋不住火車頭向前。這一次疫情雖然看似猛烈，傳播範圍比起當年非典有過之而無不及，不過致死率危害要小很多。 之所以現在大家那麼狼狽，和我們之前準備不足有關係。現在全國大部分地區都啟動了一級防備，疫情也慢慢好轉。真正要關注的是，各個城市樓市自身的週期。 其實在這次疫情之前，2020年已經是近3年裡，最寬鬆的一年，很多放鬆限購和寬鬆貨幣政策出臺，全國樓市穩定下來。因此，我們繼續保持對深圳、上海、北京率先回暖的樂觀，二線城市裡也會因為領先城市的好表現而被帶動起來。總結成一句話，全國樓市回暖走勢不會變，但會因為疫情的原因，而晚來二、三個月。 對實體經濟的驚擾大概有兩三個月。但其實人們的信心恢復的更快，也就幾周左右。 所以如果價格有劇烈下跌，是可以買入白馬股和大城市房產，特別是一二線城市。 當然這個節奏要把握好，不要去接下落的刀子，等到利空釋放完畢，價格真的跌了再動手。 房地產體現更慢一些，需要幾周甚至上月，大家盯緊成交量就行了。 2.萬科四季花城，好多做地產的朋友都住這裡，買得很早了，後面慢慢又都搬回南山福田。 四季花城確實是一個很經典的地產項目，在樓梯房時代的尾聲、用傳統歐洲街區的尺度和設計做出的大社區、小花園樓盤。 這個項目成交非常活躍、在樓梯房裡比較反常，這個跟萬科品牌和樓盤品質有強關聯，確實是品質有保證、地段位置也足夠好，戶型實用性很高。 樓梯房較多，小區體量大，房齡和周圍小區相比較老，周圍農民較多，舊改進度緩慢，車位嚴重不足，深圳的人口年輕人佔比重較大，這類小區不被年輕人所接受，接盤群少，種種跡象和時間考證，跑輸大盤。 喜歡安靜小花園、鄰里氛圍的可以選擇這裡自住。但投資確實不建議，現在購房者的居住習慣和審美取向已經發生了變化，長期這裡可以跑平大市，僅此而已。 3.如果從投資的角度看，600萬以內想一步到位的房子，基本都是漲幅不大的樓盤，更建議上塘和寶安。 兼顧自住和投資可以關注松坪村
問：本人40歲，大學本科畢業，現在戶口在廣州，已經在廣州購置了三套房，均在市中心區，越秀一套，天河兩套。市值2000萬左右，貸款500萬，目前手中有700萬左右彈藥。一直猶豫是否把戶口弄到深圳，投資一套500萬左右的房子。可以考慮5到10年時間，有什麼好的建議?此想法是否妥當?
答：您好，就算雞蛋不把放一個籃子裡，您也該買深圳了，何況您這幾千萬的身家還沒有任何槓槓，另外一方面來看，廣深兩地那麼近，深圳產業和廣州不同，深圳置業一套，方便孩子日後來深發展。至於買多大的，無論投資還是自住，300-500W是一個主流剛性需求，競爭白熱化，房價也漲了一波，您家庭情況建議把預算提高到1000W+，房價相對比較平穩，吃得起大蝦的人就不要去買人人吃得起的大米了。
問：請問相同總價的深圳灣學校的學位房和科苑小學的學位房，哪個看漲的多點？男孩子上哪個小學更好？成績中等走應試路線的女孩子選南外高新初中好還是深圳灣學校初中好，還是南二外海德部好？謝謝！
答：你好，關於深圳的看法: 1、 深圳中考，均分95讀不了深中，均分93讀不了紅嶺，滿分460，普高錄取：非深戶391最低，深戶349分最低，深圳身份證只有400萬張，深戶考上高中的概率為70%，非深戶20%，深戶優勢很大； 2、參與中考78300人，公辦招生計劃35531人，錄取率45%，2018年錄取率約47%，學校建設速度跟不上人口流入速度； 3、四大全部大規模點招，點招生和地段生升學率差距驚人，比如廣受追捧的深高北，八大率只有16.9%，總共60人，紅嶺1人，深中、深實驗、深外分別兩人，自己的高中部53人，參考356人，這60人，有多少來自那兩個點招班？ 4、福田、南山的成績成績比較穩定，寶中的學校（海旺、海韻）今年有較大進步，光明、龍崗、坪山則沒有亮點，說明，生源還是衡量學校水平最重要的指標，房價是衡量生源水平的重要指標； 5、南山的學校，基本沒有點招，全部是地段生，南二外系、南外系、南實系、育才系的八大率每年都在20%左右或者以上，我不認為全是教學質量的緣故，硬件設施是一部分，主要還是生源以及家長對教育的時間、金錢投入； 6、花大價錢買深實驗的家長，都是各行各業頂尖人物，這群家長，對孩子教育的投資本來就大，換個二線學位，學而思、各大補習班一起上，成績也不會差，很多家長會錯誤的認為，孩子成績好是學校的緣故。 所以，深高北的成績未來不會差，因為後期花高價買學位的孩子參加中考了。 搞房地產，因城施策，搞教育，因材施教。 深圳灣的學位越來越受到質疑，確實，深圳灣的居住價值大於學票價值。 是深圳灣成就了深圳灣學校，而不是深圳灣學校成就了深圳灣。 圈內觀點一般認為男孩走應試教育路線從Z，女孩送出國。
問：您好，諮詢深圳落戶以及領取補貼問題。一個朋友現在32歲，全日制研究生學歷（只有碩士學位證書，無畢業證書），目前戶口在天津，想把戶口遷到深圳，請問該如何操作，還有可能領取到補貼嗎？謝謝！
答：畢業證是入戶必備，如果是丟失，回學校開證明即可。如果本科是全日制的話，用本科申請就好。
問：十三老師好。我們夫妻年齡40左右，倆娃，學位有基本保障。前海南一套自住房（市值900萬，負債500萬）、一套投資房（市值600萬，負債300萬），西安高新一套市值150萬的房（租金收益年2.5萬），夫妻目前年收入100萬左右，企業打工並不穩定。 因為不可能回西安住，這套房子已經完全沒有居住屬性，一直猶豫。 諮詢接下來的規劃：1. 目前手裡現金流負值，賣掉西安房，增加手裡現金流深圳兩房不動。2.賣掉西安和過渡房，置換一套更換的初中學位房。3. 保持現狀。 還請十三老師給予指點。
答：我會建議選1，深圳的兩套房是你應該長持的核心資產，現金流都已經負值了，沒必要硬撐。 西安房產兩年內看不到升值前景，這點租金毫無意義，賣掉西安的房子，補充現金流和防守資金，會在心理和現金儲備上給你們很大支持。 置換沒有必要，當下的交易成本和踏空風險，只要不是太差的標的，一靜不如一動。
問：你好，外地有一筆貸款記錄，手頭350w，有京戶但在深圳坂田工作，但是南方人不喜歡北京的氣候，特別鍾愛深圳，老婆深戶，家庭年收入大概80w，我們是先在深圳買還是北京買呢？未來這兩個城市房價增幅更看好哪個？如果在深圳買，考慮上學問題想買個小三居，有哪些小區可建議的沒？謝謝！
答：既然在深圳工作生活，優先買深圳，解決自住和小孩上學的問題，另外深圳相比北京更市場化、對房價的容忍度也更高，加上近幾年大量人口用腳投票，後期深圳的房產的投資屬性會比帝都更好。 外地有貸款記錄是你個人有，還是你太太也有？如果她也有過記錄，350w首付五成買總價六七百萬的，在坂田也好，在南山也好，買個學區的小三居選擇還是很多的。 在坂田的話，深實驗坂田最近剛剛劃了大學區，房價有所回調，正是剛需自用入手的時機。
問：十三好，入深圳最快多久可以辦下來？網上看夫妻隨遷碩士學歷可以不受兩年限制，父母隨遷看到要至少滿八年，有可以更短時間的入戶辦法嗎？感謝
答：最快一個月就可以落戶，不過沒有特殊情況我們不會那麼快，一般按規定交足幾個月社保，這樣比較穩妥，落戶時派出所偶爾會查社保繳存時長，應屆畢業生和留學生十天就可以。
問：你好，目前有房貸，5月開始在深圳買了社保，還沒入深戶，想問一下，長沙有套全款的2房，市場價80萬左右，是持有還是賣了入深戶加點錢買個一房。
答：長沙嚴控，每年最多隻讓漲10%，深圳靈活很多。 但我一般不勸人賣房。
問：你好，十三老師，我目前手上持有5套物業想賣掉一些。 1）石廈東方欣悅居89.9平3房2衛。 2）景田錦文閣大廈45平單間。 3）布吉石芽嶺宇宏健康花城89平三房一衛。 4）鳳崗大運城邦4期95平三房二衛。 5）天健天嬌123平的3房兩衛。 在您看來該留哪些去哪些，謝謝。
答：感謝付費諮詢。 看你的房產佈局，三套福田，一套布吉，一套鳳崗，不出意外是個老福田。 房產數量夠了，但是質量不夠，基本都是防守型非進攻型產品，這樣的產品線缺乏繼續拉昇的力量。 在福田沉澱了兩千多萬，太多了。 我的意見，深圳的四套除了天健天驕，其他全出。 錦文閣是個爛盤，不值得佔指標，石廈片區的房價和學區現在已是高點，以後會逐漸走下坡路，宇宏健康花城所在的石芽嶺片區是個雞肋，食之無味棄之可惜。 出掉這三套，騰出了一個寶貴的指標和一千多萬現金，用這筆錢去買更貴更有價值的產品，比如深業中城，這樣的機會持續還會有。 現在是拼質量不是拼數量的年代了。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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