问：老师好。 北京工作，二套房是北京还是深圳比较合适？一套也是北京城区的。总体上，北京是不是增长潜力，比不过深圳。
答：如果北京已有一套，二套大金额投资应该放在深圳。 北京虽然是帝都，但天子脚下反而处处被掣肘，加上深圳市场自由度和竞争意识远超北京，未来发展谁更胜出一筹真的不能确定，譬如华盛顿与纽约。 不过有京籍的是不舍得放弃北京户口的，没有户口的北漂则完全可入深户一搏。
问：老师你好：我目前在西乡松茂御龙湾有一套小三房在我老公名下！老家一套在我哥名下！我目前情况是无房无贷！我是深户！小孩目前上小学三年级，想买一套好一点的初中学位房！宝中我有关注（华联城市全景）、南山阳光带海滨城（南外高新）、科宛学里（南外科华）、听说宝安中心区的泰华梧桐岛今年要开盘、目前首付能拿出350w,请问到底买哪里好？方案2:（还是买50平方左右的学位房，再用别人名字买一套投资——沙井海岸城
答：学校对比：南外高新>南外科华 华联城市全景位于创业路和公园路交口，这一区域是除宝安中心之外的第二梯队高价区域，得益于宝安中学学位的加持，交通上位位于5号线洪浪北和灵芝站之间，6站到前海湾，在建12号线接驳灵芝地铁站，2022年通车，通往科技园、后海、深圳湾、蛇口赤湾，周围配套商业体丰富，大范围旧改。楼盘是大花园，人车分流，华联80%的户型为双拼。 华联城市全景车位达不到1:1，户型一般，优势是原值高，多付首付或者全款税费少，缺点是小户型看马路，户型一般。 宝安中学推荐：勤诚达、中洲华府、华联城市全景 投资角度更倾向方案2，2套房升值潜力大于1套，囤面积。
问：老师你好，最近看了你对深圳市场的分析，对我帮助很大，我自己的情况是：预算总价在650万左右，定位小三房，我在科技园上班，小孩四岁了，需要考虑到学区的因素，结合你给的思路，我现在定位了南山区西丽，大学城板块，现在关注了西林筑语等小区， 宝安这边重点关注了碧海，西乡的盘，看了玉湖湾、润恒尚园几个小区，但是考虑到飞机噪音因素，很犹豫，龙华这边重点看了上塘和红山，关注了金地上塘倒，和潜龙曼海宁两个小区，结合上述情况，想听听老师的建议，这几个区域哪个更有潜力？还是在科技园附近买个小两房？盼望老师的回复。
答：你好，感谢大额付费！ 西丽和大学城板块上一轮涨幅不错，但现在的价格有点透支。 这个片区保值，没有什么值得期待的利好，如果是纯自住，很方便，如果你想兼顾投资，做好跑平大势的准备。 前海宝中碧海都有飞机噪音，目前没有因为噪音折价的，逆势增长，领涨板块 投资角度首选宝安，次选龙华。
问：老师你好，我在塘朗上班，刚需，深圳首套，想买5号线沿线二手房，最近五和万科四季花城比较中意，想一步到位买4房的户型，总价600W以内，有一些疑问想请教老师您： 1. 疫情对二手房楼市有影响吗？近两个月内考虑出手是否是一个好的选择，是否需要观望看看有没有笋盘或者降价的情况出现，即需要等等看吗？ 2. 四季花城值得下手吗？核心优缺点老师你怎么看？ 3. 四季花城的小学和初中学位究竟如何，似乎各种声音都有，有些蒙圈，想知道老师你怎么解读的 4. 向我这样的需求还有什么更合适的推荐吗？ 谢谢
答：1.疫情会压制短期行情，但是购买力不会消失，只会被积聚。就好像限购一样，今天买不了，再过个几天一样会爆发。 我的看法还是比较乐观的，疫情对楼市会有二、三个月的负面影响，然后就没有了。但至于2020年楼市好不好，接下来还是看每个城市的基本面。对于买房子这种人生重大决策，永远不被情绪左右，要有长期性， 房子说到底看的是经济。 举个例子，2003年非典的时候，楼市低迷，但是随后房地产就走出了轰轰烈烈的十多年大牛市。回过头来看当时的楼市价格、成交量都是历史低谷。你那个时候如果足够坚定，买了房子，一定是抄到底的，而且是历史大底。 因为2003年的时候中国经济正处于腾飞阶段，任何东西都挡不住火车头向前。这一次疫情虽然看似猛烈，传播范围比起当年非典有过之而无不及，不过致死率危害要小很多。 之所以现在大家那么狼狈，和我们之前准备不足有关系。现在全国大部分地区都启动了一级防备，疫情也慢慢好转。真正要关注的是，各个城市楼市自身的周期。 其实在这次疫情之前，2020年已经是近3年里，最宽松的一年，很多放松限购和宽松货币政策出台，全国楼市稳定下来。因此，我们继续保持对深圳、上海、北京率先回暖的乐观，二线城市里也会因为领先城市的好表现而被带动起来。总结成一句话，全国楼市回暖走势不会变，但会因为疫情的原因，而晚来二、三个月。 对实体经济的惊扰大概有两三个月。但其实人们的信心恢复的更快，也就几周左右。 所以如果价格有剧烈下跌，是可以买入白马股和大城市房产，特别是一二线城市。 当然这个节奏要把握好，不要去接下落的刀子，等到利空释放完毕，价格真的跌了再动手。 房地产体现更慢一些，需要几周甚至上月，大家盯紧成交量就行了。 2.万科四季花城，好多做地产的朋友都住这里，买得很早了，后面慢慢又都搬回南山福田。 四季花城确实是一个很经典的地产项目，在楼梯房时代的尾声、用传统欧洲街区的尺度和设计做出的大社区、小花园楼盘。 这个项目成交非常活跃、在楼梯房里比较反常，这个跟万科品牌和楼盘品质有强关联，确实是品质有保证、地段位置也足够好，户型实用性很高。 楼梯房较多，小区体量大，房龄和周围小区相比较老，周围农民较多，旧改进度缓慢，车位严重不足，深圳的人口年轻人占比重较大，这类小区不被年轻人所接受，接盘群少，种种迹象和时间考证，跑输大盘。 喜欢安静小花园、邻里氛围的可以选择这里自住。但投资确实不建议，现在购房者的居住习惯和审美取向已经发生了变化，长期这里可以跑平大市，仅此而已。 3.如果从投资的角度看，600万以内想一步到位的房子，基本都是涨幅不大的楼盘，更建议上塘和宝安。 兼顾自住和投资可以关注松坪村
问：本人40岁，大学本科毕业，现在户口在广州，已经在广州购置了三套房，均在市中心区，越秀一套，天河两套。市值2000万左右，贷款500万，目前手中有700万左右弹药。一直犹豫是否把户口弄到深圳，投资一套500万左右的房子。可以考虑5到10年时间，有什么好的建议?此想法是否妥当?
答：您好，就算鸡蛋不把放一个篮子里，您也该买深圳了，何况您这几千万的身家还没有任何杠杠，另外一方面来看，广深两地那么近，深圳产业和广州不同，深圳置业一套，方便孩子日后来深发展。至于买多大的，无论投资还是自住，300-500W是一个主流刚性需求，竞争白热化，房价也涨了一波，您家庭情况建议把预算提高到1000W+，房价相对比较平稳，吃得起大虾的人就不要去买人人吃得起的大米了。
问：请问相同总价的深圳湾学校的学位房和科苑小学的学位房，哪个看涨的多点？男孩子上哪个小学更好？成绩中等走应试路线的女孩子选南外高新初中好还是深圳湾学校初中好，还是南二外海德部好？谢谢！
答：你好，关于深圳的看法: 1、 深圳中考，均分95读不了深中，均分93读不了红岭，满分460，普高录取：非深户391最低，深户349分最低，深圳身份证只有400万张，深户考上高中的概率为70%，非深户20%，深户优势很大； 2、参与中考78300人，公办招生计划35531人，录取率45%，2018年录取率约47%，学校建设速度跟不上人口流入速度； 3、四大全部大规模点招，点招生和地段生升学率差距惊人，比如广受追捧的深高北，八大率只有16.9%，总共60人，红岭1人，深中、深实验、深外分别两人，自己的高中部53人，参考356人，这60人，有多少来自那两个点招班？ 4、福田、南山的成绩成绩比较稳定，宝中的学校（海旺、海韵）今年有较大进步，光明、龙岗、坪山则没有亮点，说明，生源还是衡量学校水平最重要的指标，房价是衡量生源水平的重要指标； 5、南山的学校，基本没有点招，全部是地段生，南二外系、南外系、南实系、育才系的八大率每年都在20%左右或者以上，我不认为全是教学质量的缘故，硬件设施是一部分，主要还是生源以及家长对教育的时间、金钱投入； 6、花大价钱买深实验的家长，都是各行各业顶尖人物，这群家长，对孩子教育的投资本来就大，换个二线学位，学而思、各大补习班一起上，成绩也不会差，很多家长会错误的认为，孩子成绩好是学校的缘故。 所以，深高北的成绩未来不会差，因为后期花高价买学位的孩子参加中考了。 搞房地产，因城施策，搞教育，因材施教。 深圳湾的学位越来越受到质疑，确实，深圳湾的居住价值大于学票价值。 是深圳湾成就了深圳湾学校，而不是深圳湾学校成就了深圳湾。 圈内观点一般认为男孩走应试教育路线从Z，女孩送出国。
问：您好，咨询深圳落户以及领取补贴问题。一个朋友现在32岁，全日制研究生学历（只有硕士学位证书，无毕业证书），目前户口在天津，想把户口迁到深圳，请问该如何操作，还有可能领取到补贴吗？谢谢！
答：毕业证是入户必备，如果是丢失，回学校开证明即可。如果本科是全日制的话，用本科申请就好。
问：十三老师好。我们夫妻年龄40左右，俩娃，学位有基本保障。前海南一套自住房（市值900万，负债500万）、一套投资房（市值600万，负债300万），西安高新一套市值150万的房（租金收益年2.5万），夫妻目前年收入100万左右，企业打工并不稳定。 因为不可能回西安住，这套房子已经完全没有居住属性，一直犹豫。 咨询接下来的规划：1. 目前手里现金流负值，卖掉西安房，增加手里现金流深圳两房不动。2.卖掉西安和过渡房，置换一套更换的初中学位房。3. 保持现状。 还请十三老师给予指点。
答：我会建议选1，深圳的两套房是你应该长持的核心资产，现金流都已经负值了，没必要硬撑。 西安房产两年内看不到升值前景，这点租金毫无意义，卖掉西安的房子，补充现金流和防守资金，会在心理和现金储备上给你们很大支持。 置换没有必要，当下的交易成本和踏空风险，只要不是太差的标的，一静不如一动。
问：你好，外地有一笔贷款记录，手头350w，有京户但在深圳坂田工作，但是南方人不喜欢北京的气候，特别钟爱深圳，老婆深户，家庭年收入大概80w，我们是先在深圳买还是北京买呢？未来这两个城市房价增幅更看好哪个？如果在深圳买，考虑上学问题想买个小三居，有哪些小区可建议的没？谢谢！
答：既然在深圳工作生活，优先买深圳，解决自住和小孩上学的问题，另外深圳相比北京更市场化、对房价的容忍度也更高，加上近几年大量人口用脚投票，后期深圳的房产的投资属性会比帝都更好。 外地有贷款记录是你个人有，还是你太太也有？如果她也有过记录，350w首付五成买总价六七百万的，在坂田也好，在南山也好，买个学区的小三居选择还是很多的。 在坂田的话，深实验坂田最近刚刚划了大学区，房价有所回调，正是刚需自用入手的时机。
问：十三好，入深圳最快多久可以办下来？网上看夫妻随迁硕士学历可以不受两年限制，父母随迁看到要至少满八年，有可以更短时间的入户办法吗？感谢
答：最快一个月就可以落户，不过没有特殊情况我们不会那么快，一般按规定交足几个月社保，这样比较稳妥，落户时派出所偶尔会查社保缴存时长，应届毕业生和留学生十天就可以。
问：你好，目前有房贷，5月开始在深圳买了社保，还没入深户，想问一下，长沙有套全款的2房，市场价80万左右，是持有还是卖了入深户加点钱买个一房。
答：长沙严控，每年最多只让涨10%，深圳灵活很多。 但我一般不劝人卖房。
问：你好，十三老师，我目前手上持有5套物业想卖掉一些。 1）石厦东方欣悦居89.9平3房2卫。 2）景田锦文阁大厦45平单间。 3）布吉石芽岭宇宏健康花城89平三房一卫。 4）凤岗大运城邦4期95平三房二卫。 5）天健天娇123平的3房两卫。 在您看来该留哪些去哪些，谢谢。
答：感谢付费咨询。 看你的房产布局，三套福田，一套布吉，一套凤岗，不出意外是个老福田。 房产数量够了，但是质量不够，基本都是防守型非进攻型产品，这样的产品线缺乏继续拉升的力量。 在福田沉淀了两千多万，太多了。 我的意见，深圳的四套除了天健天骄，其他全出。 锦文阁是个烂盘，不值得占指标，石厦片区的房价和学区现在已是高点，以后会逐渐走下坡路，宇宏健康花城所在的石芽岭片区是个鸡肋，食之无味弃之可惜。 出掉这三套，腾出了一个宝贵的指标和一千多万现金，用这笔钱去买更贵更有价值的产品，比如深业中城，这样的机会持续还会有。 现在是拼质量不是拼数量的年代了。
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