越秀地產於3月10日盤後披露了2019年全年業績。數據顯示，公司2019年實現營業收入383.4億元、歸母淨利潤34.8億元，同比分別增長45.0%以及27.7%；實現核心淨利潤約35.1億元，同比增長24.8%。
越秀地產2019年累計實現合同銷售金額（連同合營公司項目的合同銷售）721.1億元，同比增長24.8%；實現合同銷售面積349萬平方米，同比增長26.1%。
期末的已售未入賬銷售金額約為885.5億元，同比增長27.8%。
越秀地產計劃期末派息0.049港元/股。連同中期股息，全年合計派息為每股0.102港元。按照越秀地產截至3月11日的收盤價1.62港元/股進行測算，股息率約為6.3%。
銷售額上升、毛利率提高推升營收、利潤增長
回顧過去五年的業績表現，越秀地產的營收和歸母淨利潤複合增速分別為14.74%和36.17%。數據顯示，越秀地產的營業收入從2015年221.16億元上升至2019年383.39億元、同期的歸母淨利潤從10.13億元上升至34.83億元。
圖1：2015-2019年越秀地產營收、歸母淨利潤及其增速
營收增長的背後是越秀地產銷售額的上升。查詢年報數據發現，越秀地產2015-2018年分別完成合同銷售金額248.5億元、302.5億元、408.7億元以及577.8億元。
到了2019年，越秀地產實現合同銷售金額721.1億元，同比增長24.8%，跑贏全國同期的商品房銷售金額增速6.5%。隨著地產銷售金額逐漸確認為營業收入，帶動了越秀地產近些年營收的上漲。
另外可以看到的是，越秀地產過去五年的歸母淨利潤增速明顯快於營收增長，其中一個重要原因是毛利率的上升。數據顯示，越秀地產2015-2019年的毛利率分別為21.07%、20.79%、25.67%、31.75%以及34.21%，整體呈現上升趨勢。
總土儲2,387萬方，五成以上位於大灣區
在土地獲取方式上，越秀地產通過招拍掛、產業勾地、城市更新、“軌交+物業”以及“集團孵化—地產購買”等多種方式增加土地儲備。
數據顯示，越秀地產2019年在廣州、深圳、中山、杭州、蘇州等11個城市共計新增27幅土地，總建築面積約771萬平方米，權益建築面積約521萬平方米。
截至2019年底，越秀地產的總土地儲備面積約為2,387萬平方米，同比上升23.0%。
圖2：2015-2019年越秀地產總土地儲備
值得一提的是，公司的總土地儲備中有約1,234萬平方米位於大灣區，達到總土地儲備的51.7%。其次為華中和華東地區，分別佔總土地儲備的18.9%和15.8%。
多渠道拿地，引入廣州地鐵作為二股東
在越秀地產2019年的土地儲備獲取方式中，比較引人注目的是其“軌交+物業”模式。
2019年2月，越秀地產公告向廣州越秀集團和廣州地鐵集團收購首個“軌交+物業”項目—品秀星圓86%股權，該項目屬於廣州地鐵13號線官湖站上蓋物業，總建築面積達136萬平方米。
值得一提的是，越秀地產在收購資產的同時通過增發的方式引入廣州地鐵作為公司第二大股東。根據交易協議，越秀地產按每股認購股份2港元的發行價向廣州地鐵認購方增發30.81億股股份。認購完成後，廣州地鐵認購方持有越秀地產19.9%的股份。
越秀地產於2019年下半年向廣州越秀集團收購其持有的兩項地鐵房地產項目品秀星樾、品秀星瀚各51%股權。品秀星樾毗鄰廣州地鐵六號線香雪站，總建築面積約91萬平方米；品秀星瀚位於地鐵22號線陳頭崗站，總建築面積約88萬平方米。
上述三個地鐵物業項目的收購使得越秀集團“地鐵+物業”項目的總建築面積達到315萬平方米，約佔總土地儲備的13.2%。
除此以外，越秀地產還在2019年通過參與城市更新項目，進一步增加土地儲備。公告顯示，越秀地產在2019年獲得了廣州番禺區里仁洞村和廣州南沙東流村兩個村的舊改主體資格，兩者的擬改造面積分別為172萬平方米和6萬平方米。
淨借貸比率上升，資本化利息同比增逾五成
截至2019年年底，越秀地產賬上擁有現金及現金等價物及監控戶存款總額約301.9億元。公司的平均借貸成本為4.93%，淨借貸比率（借貸扣除現金及現金等價物及監控戶存款除以權益）為74%。
相比2018年同期，越秀地產的淨借貸比率上升超過12個百分點。仔細分析發現，越秀地產非流動負債中的借貸金額由2018年底476.2億元上升至2019年底638.84億元，這可能是導致越秀地產淨借貸比率較大幅度上升的一個重要原因。
整體來看，越秀地產截至2019年底的總借貸金額約為710.2億元，相比2018年底的534.1億元增幅明顯。
圖3：2015-2019年越秀地產淨借貸比率
另外需要指出的是，雖然越秀地產2019年的淨借貸比率上升明顯，但公司2019年的財務費用卻出現明顯減少，金額由2018年20.02億元下降至2019年11.61億元，降幅超過四成。
研究發現，主要原因是公司加大了利息資本化的力度，導致2019年資本化利息同比增長55%。公司對此的解釋是“年內項目整體建造週轉速度有所提升”。（CJT）
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