當前的樓市對於地產開發商來說，真沒一件省心的事。
首先，“房住不炒”的調控依然保持緊繃，尤其是針對地產行業的金融緊縮政策絲毫未松，房企融資難、融資貴的現象依然普遍存在；其次，黑天鵝衝擊之下，樓市徹底“停擺”，開發商遭遇史無前例的“浩劫”——連續近3個月房子“滯銷”，回款艱難，疊加鉅額到期債務待償還，開發商資金週轉問題突出。尤其是一眾中小房企，更為致命，隨時有破產倒閉風險；再者，多地出現開發商期待的“救市”政策被撤回，調控未松反嚴，開發商更“添堵”。
如果你認為這就是最壞的情況，那就大錯特錯了。最近幾天，樓市又迎2大鉅變，開發商真正的“苦日子”來了。依專家之言，這2大鉅變可都比房價下跌更尷尬，絕大多數開發商這次想實現鹹魚“翻身”恐怕會很難。多位專家和機構更斷言，半個月後房企間的“打折賣房”行為就會密集上演，這比之前預期的整整提前半個月兌現。
第一個鉅變：“壯士斷腕”破除“房地產依賴症”的海南，在全國率先實現“現房銷售”。雖然這個政策目前不是全國性的，但是對於三十年幾乎未變的房地產來說，堪稱鉅變，且釋放的信號更巨。
之前的“期房預售”模式不需要科普相信大家也都瞭解，這個模式對開發商極為有利，甚至可以讓有些房企“空手套白狼”——自己不出一分錢，利用銀行貸款和購房者的首付房款完成從拿地到建房再到銷售的全鏈條“收割”。但這個模式顯然對購房者並不友好，錢先交後拿房，最長可能需要3年，對此購房者還不得不接受。更不公平的是，購房者交房後的房屋質量問題維權更難。
現房銷售其實不是新鮮事，此前全國其他一些城市都有過嘗試，但鮮有推行下去。究其根本“現房銷售”對開發商不利，於開發商而言是資金成本的全面提升，這個模式全國推廣，超過9成的中小房企或被淘汰出局，這對整個房地產而言，是不堪承受的。因此，註定了它的推行與推廣必然是溫水煮青蛙式的，要慢慢來。
如今海南率先在全省推行“現房銷售”模式，釋放三個積極信號：一、黑天鵝衝擊的關鍵時期，海南依然“逆風”收緊調控，說明國家對房地產的改革迫在眉睫。更預示著那些對地產依賴較大的城市，未來大概率都會走“現房銷售”削減房地產的道路；
二、“期房預售”到“現房銷售”房地產核心制度的改革，是國家保障、重視剛需利益的最好體現。因為“現房銷售”制度下，我們常見的房屋質量問題，買到爛尾樓的問題，均能有效化解；
三、對中小房企是一次莫大的考驗，有些企業可能要做好長期過“苦日子”的準備了——“現房銷售”能有效加速行業洗牌，資金週轉問題突出的開發商日子會更難過，建房技術不到位的開發商也會被購房者徹底“拋棄”，市場的“優勝劣汰”會對整個地產行業進行一次徹底的“淨化”。某種層面來說，這也有利於購房者，房企都在勤修內功，老百姓買到好房子的概率大大增加。
第二個鉅變：3月12日，國務院宣佈“土地新政”：下放土地審批權——首批試點北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶等8個省市下放“永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的審批權”，試點期限1年。
啥意思？大白話說就是，大城市周邊的永久基本農田以外的農用地可以轉為建設用地入市了，即這些土地可以作為建設用地、工業用地等基礎設施用地入市，也可以作為商品房用地入市——大城市擴張的大門就此打開了。
過去二三十年，很多大城市，尤其是北上廣深等一線城市，土地開發被迫進入到“存量時代”，土地供應量越來越少，且都有上限，這些城市現在都是樓越蓋越高，而不是向外圍擴散發展，這導致很多城市容積率被迫提升。事實上，這也是高房價形成的根本原因之一，有限的土地供應，但購房需求日益增加，開發商每年建造的新房供不應求，必然導致房價一年更比一年高。
關鍵時期，國家祭出“土地新政”大招，對房價、對開發商有何影響？首先，以上首期試點的8個城市未來都會獲得大量新增土地，誠然地方能因此獲得更多的賣地收入，一方面能有效對沖“黑天鵝”帶來的經濟損失，另一方面會降低城市的容積率，能有效助力大城市吸引人才，業內專家預估，未來中國將崛起一大批人口超過2000萬的中心城市；
其次，大量新增土地入市，意味著新房供應會加大，不言而喻，這利空城市的整體房價，尤其是舊城區改造的價值會降低，房價利空更甚。但不意味著房價會“一刀切”地有降低趨勢，中心城市的核心區域，隨著高端人才的湧入，購房需求也會大增，這反而會導致這些核心地段優質房產的升值。
再者，大量新增土地入市，利空城市整體房價，這意味著開發商的利潤也會被進一步拉低，開發商的資金缺口會更大。尤其是這兩年高價地項目、地王項目，在“黑天鵝”衝擊下，房子性價比本來就不高，現在購房者大舉減少，這些項目就更賣不掉了，很多無背景、無實力的中小房企資金鍊已經岌岌可危了。
綜上所述，開發商當前可謂“四面受敵”：前有“黑天鵝”重創，房子滯銷回款困難；後有高額待還債務逼近；當前樓市2大鉅變，昭示開發商未來可能面臨“現房銷售”的二次打擊和大量新增土地入市帶來的房價利空，企業開發利潤驟降，這比房價下跌更尷尬。
用實幹家曹德旺的一句話來說就是，開發商現在是前後遭夾擊，但又孤獨無依，只能靠自己來“救”自己了。如何救其實此前已經有房企已經打板了：打折促銷降價賣房，以價換量快速增加回款，補充現金流，渡過難關。
至於房企間的“打折降價潮”何時會出現，有專家也給出了明確答案：從目前各大城市復工後的樓市表現來看，開發商的處境依然不容樂觀，售樓處漸次開放，但是依舊門可羅雀，看房者寥寥無幾。這其實很好理解，當前階段大家都剛從閉關中解脫出來，現在更注重生產工作賺錢養家，買房的需求即使強烈也只能往後延。
因此很多房企透露半個月後有制定“打折降價促銷”策略的計劃，這比原計劃提前半個月左右。側面說明了，開發商這次想“翻身”真的很難。
新房市場回暖慢，其實二手房市場的情況也不樂觀，筆者瞭解到的幾個三四線城市的情況不僅證實了這一說法，還釋放了不一樣的信號——這些城市現階段賣房者比購房者多好幾倍，而且二手房掛牌價都面臨1-2成的下滑。這也很好理解，經此一役，不管是創業者、生產者還是多套房還貸者，打擊都不小，很多人可能面臨重大資金缺口，他們最終的做法無非和開發商一樣是賣房自救，而一些欠發達地區的只有居住屬性的房產，註定了沒有投資價值，肯定率先被掛上交易市場。
開發商的“苦日子”還沒到頭，現在打折賣房也可能提前兌現，作為購房者我們應該作何打算呢？是繼續“捂緊錢包”還是“跑步進場”？
我經常說的一句話就是，在所有的商品中，房子是最值得花時間去研究的。因為房子總價高，購買難度大，很多人辛苦一輩子可能只有一次購買經歷。剛需子彈少，因此必須格外珍惜出手機會。
當前階段誰有利誰不利已經擺明了，這個時候我們要清晰認識到一點，開發商一定比購房者更急，有些城市耐心等一等不是壞事，尤其是經濟、樓市受此次風波影響最嚴重的三四線城市，因為庫存大，且春節期間的購房需求未釋放，短期內市場下行壓力很大，購房者最佳出手時機未到。
但我們也要清醒認識到，有些城市其實不能等，比如上文提到的有大量新增土地入市的一二線城市，未來雖然新房供應有加大趨勢，但是核心區域的優質房產依然炙手可熱，一套難求，在這些城市如果有購房需求，恰巧現在又能碰到性價比高的促銷房源，作為剛需居住買入，真的沒必要再等下去了。一方面，機會難得，另一方面，真等到購房需求集中釋放再買可能就晚了，因為市場上看房者一旦增多，開發商和二手房業主就有可能立刻提價。
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