隨著越來越多企業和資本湧入這一行業，產業地產藍海正在逐漸向紅海轉變，與所有旅遊地產、養老地產等概念型主題地產一樣，產業地產自身也面臨著重重困境，更多的是看起來很美、吃起來苦澀。
產業地產商缺乏清晰的商業模式和財務模型。產業就是產業，地產就是地產，人才模式是不兼容的，產業地產本質應該是產業，地產只是形式，但截至目前，業內並沒有找到一個很好的結合模式。
一個產業地產項目自持還是銷售，業界也有不同看法，自持好處是能夠完全掌握一個項目主動權，弊端是資金鍊會面臨著嚴重的考驗；銷售的話可以快速回籠資金，但有可能在產業聚集效應形成和後續升級改造過程中存在難題。
中集產業新城副總經理魏俊即表示，從產業地產商業邏輯而言，應該做持有型，一旦銷售出去了，很難做好，但由於受制於現金流難題，“不得不去銷售，跟政府談政策，變相的使用權銷售（銷售使用權）”
億達科技城總經理於大海認為，以地產思維做產業地產行不通，歸結起來就是產業地產商業模式、財務模型和產業發展生態鏈之間存在不匹配關係，“我們怎麼樣能夠從操盤一個項目的角度把故事講完，完整地畫一個資金鍊。”
在他看來，億達旗下大連軟件園之所以能夠做到年產值1576億元規模，佔到大連市20%的gdp，與億達自持物業有關，“我們做任何園區一開始都是一個先集聚、後升級的過程，所以在升級換代的基礎上就需要對物業有完全的主動權和話語權。
不過，目前絕大多數產業地產開發商盈利模式仍通過銷售物業和配套住宅來實現，但也有一些企業進行其它方面的嘗試，據葛培健透露，張江高科已經在嘗試對園區內企業進行投資來獲得回報，目前投資營收佔比達到43%。
平安不動產物流園區也以自持為主，這很大程度上得益於平安集團資深強大的資金實力，據平安不動產工業物流部總經理陳培彬透露，平安不動產物流園區項目利部分來自平安集團的險資，資金利用期限長達35年，“所以我們有足夠時間去消化前期擴展帶來的後遺症。”平安不動產旗下物流園區項目已經從3月底20個擴張到目前的49個項目。
我們自己的思考總結，今天圍繞盈利模式這個核心，但是不拘泥於如何盈利這個行業痛點，再探討下招商運營具體應該怎麼去做。拋磚引玉，僅一家之言。
招商和運營是不斷在前進的，我們現在做的和幾年前已經完全不同，但如何做到真正意義的智慧園區、標杆項目，我看業內還有三五年才能探索清楚，目前我們所提的，也只是一個簡單的雛形。
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