| PART1 |
三月初，《2020年蕭山區讀地手冊》重磅亮相，收錄了47宗優質涉宅地塊。其中，蕭山市北共出讓6宗涉宅地塊，依然是土地供應大戶。這給眾多房企提供了不少下子市北的機會。
蕭山市北近鄰濱江區和奧體-錢江世紀城，承接著兩側的外溢需求。同時自身規劃有產業基地，內生需求人群也在升級。所以，市北樓盤需求一直不斷，而供應量也跟著需求一直不斷。
而去年9月出臺的蕭山城區市北單元（XSCQ13）控制性詳細規劃修編（草案）將市北地塊分成了三大住宅集中片區：風情大道-金雞路居住片區、市心路-寧東路居住片區和寧東路-浙贛鐵路居住片區。
從地圖上看，市心路-寧東路居住片區獨佔近鄰地鐵的優勢，而在售及將售項目位置均緊靠地鐵口，步行時間約5、6分鐘。
杭州世紀從18年11月首開，推盤多次，成績起伏跟著戶型大小形成反比。目前已經接近清盤尾聲。
19年9月首開的國璽悅龍府，兩次推盤，172方起步，高門檻，均未搖號。
大戶型的去化總是比小戶型來得慢一點。
純濱江血統的擁濤府也在片區之中，與其他兩盤相比，戶型設計面積小，總價預算要求更低。
| PART2 |
去年9月，蕭政儲出【2019】32號市北東單元F—03—2地塊公示，出讓面積33580㎡，容積率2.5，地上建築面積83950㎡。
另外需配建面積為4198㎡的公租房，建成後無償移交，和代建面積為15426㎡的社區公園及地下停車場，建成後按審計認可的成本價有償移交。
而後，杭州濱嶸企業管理有限公司（濱江）以總價205900萬元競得，樓面價24527元/㎡，溢價率22.6 %。
19年，也是濱江深耕蕭山市北的又一年。
擁濤府周邊配套齊全，在建的市北東小學在東側一河之隔，寶龍廣場、萬象匯、蕭山醫院均在直線均價2km範圍內，2號線建設一路站在步行5分鐘左右的距離範圍，同時可換乘2號線和7號線的建設三路站在步行十幾分鐘的距離範圍。
| PART3 |
△項目鳥瞰效果圖
項目規劃了7幢27層高層和1幢公租房，公租房設置在西北角8號樓，與住宅之間沒有任何阻隔。
而項目南側便是規定代建的社區公園及地下停車場，自然環境還是蠻舒適的。未來公園與住宅之間會用圍牆隔開。
主大門設置在項目西側，人車分流便是在這裡進行。而預計4月下旬開放的新售樓部將位於項目北側，後期會用於物業用房和社區配套底商兼帶頂入戶大堂。
3、6、7、8幢一樓為架空層，兒童遊樂場、健身房等會設置在架空層中。當然，項目中間會有最有標誌性的寶藍色泳池。
△項目臨時沙盤實景圖
項目目前只設置了臨時售樓部，在原擁潮府售樓部的位置，與悅潮府共用。
據置業顧問介紹，外立面採用灰藍色真石漆+玻璃幕牆。而目前臨時沙盤並沒有體現。
戶型包括96方三房兩廳兩衛中間套，99方三房兩廳兩衛邊套，117方四房兩廳兩衛邊套和138方四房兩廳兩衛邊套。預計4月底首開的是4、6、7幢，四個戶型均有涵蓋。
△慶豐路實景圖
項目南側慶豐路是一條小路，目前充當了臨時停車場的作用。一路之隔便是國璽悅龍府和杭州世紀，兩個項目的進度還是蠻快的。
△寧東路實景圖
項目東側是保利市北項目，目前已出規劃稱將建10幢25-26層高層+1幢商業用房+代建幼兒園。兩個項目未來會有圍牆隔開。
保利市北項目東側是寧東路，作為道路規劃“四橫四縱次千路網”中的一條，寧東路目前不算太熱鬧，兩側蔥鬱的大樹可以吸附不少尾氣，還是蠻舒適的。
△橋樑工程施工實景圖
再往東是一條不寬的河道，岸上種滿了綠植。
而人行道目前被市北東小學配套橋樑工程阻斷。等其建成，若擁濤府學區劃定在市北東小學，那麼孩子上學無疑更加方便。
△建設二路實景圖
項目北側是建設二路，目前正在整治提升，路面稍顯擁擠。而路邊多是廠房、駕校，整體感覺陳舊。
△建設二路實景圖
而往西走，越靠近市心北路，周邊界面越覺得高大上起來。較乾淨的電商園外牆，簡約的寫字樓玻璃幕牆，將市心北路側的城市觀感提升。
△開發區管委會實景圖
往西北處看，開發區管委會建築便矗立在那。
△市心北路實景圖
市心北路，縱貫市北的主幹道，車來車往，噪聲尾氣不斷。
△天辰國際廣場實景圖
而項目西側的天辰國際廣場將市心北路主幹道的噪聲進行了一定程度的削弱。
△天辰國際廣場實景圖
底商則為項目提供了便利的購物、餐飲、銀行等服務。
目前項目樣板間還未建好，預計4月下旬與售樓部同期開放。
| PART4 |
△96方三房兩廳兩衛中間套
|優點|
①三開間朝南，且均帶陽臺或飄窗，較為舒適。
②主臥帶獨立衛生間、衣帽間、飄窗，私密性好。
③U型廚房，操作性好。
|缺點|
①書房尺寸較小。
②廚房和公衛採光一般。
△99方三房兩廳兩衛邊套
|優點|
①餐客廳一體，帶近6m飄窗，舒適度高。
②主臥帶獨立衛生間、飄窗，私密性好。
③U型廚房，操作性好。
|缺點|
①主臥略小，進深不足。
△117方四房兩廳兩衛邊套
|優點|
①餐客廳一體，帶超6m飄窗，舒適度高。
②主臥帶獨立衛生間、飄窗，私密性好。
③U型廚房，操作性好。
|缺點|
①主臥略小，進深不足。
△138方四房兩廳兩衛邊套
|優點|
①餐客廳一體，帶近7m飄窗，舒適度高。
②主臥帶獨立衛生間、飄窗，私密性好。
③U型廚房，操作性好。
|缺點|
①主臥略小，進深不足。
| PART5 |
△項目施工現場圖
在地塊出讓之前，項目限價便已經公示，規定了該地塊商品住房毛坯銷售均價不高於34000元/㎡，且毛坯銷售最高單價不高於37400元/㎡。如實施裝修銷售的，裝修價格不高於3500元/㎡。
也就是說，擁濤府的精裝均價限制在37500元/㎡，總價360萬起步，這與周邊在售樓盤相比，門檻低了不少。
而周邊二手房以大戶型掛牌為主，成交進度較慢。稀缺的小戶型成交單價已達4.4萬/㎡，86方總價達380萬。
可見，在稱為“江南豪宅區”的市北，小戶型的需求更為旺盛，而這從已清盤的擁潮府中籤率也可以看出。除卻第一次，也許很多人先選擇觀望，28%的稍高中籤率外，剩餘幾次推盤，中籤率不曾高於10%。
擁濤府的戶型設計在擁潮府有很多類似之處，比如96方、119方兩者幾乎是一模一樣。
目前，擁濤府的裝修明細還未明確，3500元/㎡的標準希望不要減配啊。
雖然從當前看，老舊廠房拉低了區域界面現代感，但蕭山城區市北單元（XSCQ13）控制性詳細規劃修編（草案）顯示市北在未來將被打造成總部經濟基地，吸引的將是高層次、高技術人才。
而擁濤府處於市心北路東側，坐享主軸市心路和便利地鐵線帶來的流動人口紅利，同時又有濱江品牌背書。小戶型的設計使得項目總價門檻低，更為親民。
擁濤府值不值得搖呢？低總價、優地勢、品牌背書、區域有發展，建議自住客群搖一搖，投資客群多關注。
-END-
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