2020年2月21日，東方衛視、北京衛視首播的電視劇《安家》引起了廣大觀眾的熱烈討論，該劇講述了房產中介房似錦（孫儷飾）從總公司空降到上海靜宜門店，與原店長徐文昌（羅晉飾）形成雙店長競爭的過程中，既幫助客戶買房租房，也見證了客戶生活中的喜怒哀樂。今日起，張律師與大家一起追劇，與大家分享劇中買賣房屋的熱點問題，以及可能出現的法律風險。
《安家》截圖
購買二手房過程中如何“躲坑”？
《安家》第10集，這一集一開始，就是“野雞中介”阿拉丁連夜收拾東西跑路的場景。
生活中，購買二手房時，如何識別並避開哪些大坑、小坑、深坑、淺坑呢？作者看，至少要注意三點：避開無照中介、防止被吃差價、警惕合同陷阱。
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1.避開無照中介：在委託中介公司交易之前，購房者一定要有一個最基本的意識，那就是要找那些在房管局、工商局登記備案的中介機構，要找有經紀人資質證書的經紀人服務（至少服務你的“經紀人”的主管要有資質證書）。
在廣州，已經開始推行房地產中介信用管理制度，房地產中介機構、經紀人已經開始辦理信用信息卡，在經營過程中，房地產中介公司要公示信用信息卡，房地產經紀人也要佩戴信用信息卡。總體來講是比較容易識別的。
2.防止被吃差價：要避免極個別的中介公司利用自己的信息優勢來吃差價。最首要、最基本、最簡單的做法就是要做到買方、賣方、經紀方三方交易，儘可能在
二手房交易的初期就要中介公司安排三方見面洽談。一般來說，只要能夠順利地安排三方洽談，就可以在房屋的交易條件、總價款等方面進行充分磋商，就比較容易避開這個差價的這種風險。
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此外要格外注意：你的交易對象和中介公司之間有沒有什麼特殊的關係，甚至說會不會是中介公司自己在交易。
現實中，一些經紀人在遇到價格比較低的房源時，意識到這裡邊有牟利的這個空間，往往還要通過向業主不斷的壓價，然後把房子加價賣出賺取差價。當然是貨比三家，充分了解市場行情，防止被一些不道德的經紀人給矇蔽了。這一點對於那些從國外回來，或者是長期居住在外地、對本地行情不夠了解的二手房交易者尤其重要。
3.警惕合同陷阱：這裡主要是嚴防二手房買賣中的定金陷阱。按照法律規定，定金交付之後，如果交付定金的一方不履行協議的，就無權要求返還定金，所以這個定金協議要慎重，一定要避免被誤導。再有就是監管部門是禁止房地產中介公司收取購房款（包括定金） ，所以如果支付少量的誠意金，是可以的，但是不要輕易繳納定金——除非簽訂房屋買賣合同。
《安家》截圖
當然除了要注意以上三個方面外，實際生活中也還有很多需要注意的細節，這裡無法一一列舉出來，但是總體而言，我們要謹慎對待，畢竟房屋買賣是大事一件，並且要牢記，切莫只圖便宜，因小失大，出現劇中的結局。
在二手房交易過程中，委託中介公司作為居間方幫助買房，有很大優勢，例如：
中介公司擁有海量的房產信息可以為你找到價格相對低廉、性價比高的“筍盤”；
中介公司的經紀人往往會為你設計比較合理的貸款方案，在運用這個金融槓桿上讓你做到事半功倍；
中介經紀人對於二手房交易輕車熟路，能夠幫助你加速交易進度，讓你不走彎路等。
畢竟專業經紀人見過的坑、遇到的坑、繞過的坑，要比一般買家多得多，從確保安全這個角度來講，有他們護航，交易要安全很多。
《安家》劇照
生活比劇情更精彩！
就《安家》的劇情發展來看，阿拉丁中介跑路，未嘗不是一件好事，“野雞中介跑路”留下規範經營的中介公司，可以讓我們這個市場更加的純淨，最終受益的還是我們所有的房地產交易主體們：無論是買方、賣方，還是經紀方。
(第十集完）
《安家》截圖
《安家》第11集，闞老闆來門店感謝徐文昌，上次在這買的房特別旺他，這次他還帶來了研發的網紅新款喜餅。徐文昌知道闞老闆不是帶網紅喜餅這麼簡單，清楚他的目的。
闞老闆此行的目的究竟是什麼呢？闞老闆要為自己的紅顏知己、
情人知否買別墅。這一期我們就來漫談一下“婚內出軌與夫妻共同財產”。
《安家》截圖
第一個部分：生活中常見的轉移夫妻共同財產的手段
這個問題業界說法不一，作者歸納了一下，大致可以分為四大類：
第1“瞞天過海”:具體的表現是神不知鬼不覺的把自己所控制下的財產轉移，使之脫離夫妻共同控制，而處於自己或者是自己安排的人員的控制之下，這個手段轉移的財產主要是夫妻共有財產中對方根本就不知情的那個部分。
第2“移花接木”:它具體的表現就是沒有經過配偶同意，把自己各類資產中的一部分轉移到他人的名下，其中最典型的就是把動產甚至是不動產贈與給其他人。《安家》裡，闞老闆的做法就屬於這一種。
《安家》截圖
第3“李代桃僵”:在購置財產伊始，就借用他人的名字，最典型的例如借別人的名字來買房、買車時把車輛登記在別人的名下等。
這樣做的風險就是，一旦將來出現糾紛，控制財產這一方與第三方串通的時候，會給另一方造成損失。
第4“無中生有”:最典型的表現就是偽造債務，為了實現自己對夫妻財產多佔的目的，虛構並不存在的債務，企圖通過讓配偶共同承擔債務以達到多分夫妻共同財產的目的。
《安家》截圖
第二個部分：闞老闆為情人買房在法律上的定位
闞老闆在本劇中為知否小姐買房的行為顯然是屬於“移花接木”。具體的表現就是將夫妻共同財產中的現金，直接贈與或者說是通過購買其他財產（動產或者不動產）交付或者登記在第三方的名下，以完成這樣的一個贈與行為。
具體到闞老闆對知否小姐的贈與，由於是闞老闆出資為知否小姐買房，那究竟闞老闆贈予的是現金還是房產呢？
在我們看來都是屬於贈予不動產，不動產本身及其增值部分，都屬於贈予的標的。
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第三個部分：闞老闆此舉可能引發的法律後果
要想人不知除非己莫為，闞老闆此舉畢竟是揹著老婆做的，既然是偷偷摸摸做的，就有被發現的可能。
而且，一旦被老婆發現，想必闞太太絕對不會善罷甘休，通常情況下，闞太太會考慮追討本該屬於自己家庭的共同財產。
根據現行法律和司法實踐，闞老闆的贈與行為通常會被認為是無效的，那麼在這種情況下，一旦原配要求返還老公贈與他人的財產，獲得法律的支持可能性是非常大的。
當然這個情況也遠遠沒有這麼簡單，如果是贈予的是不動產，而且不動產已經完成登記過戶，是否還能夠主張返還？(第十一集完）
《安家》截圖
下期更精彩
如果闞太太提出訴求的情況下，按照夫妻財產共有的原則，闞太太有權要求返還一半還是全部呢？這個問題，我們可以在下一次專門為大家進行詳細的講解。
《安家》截圖
老公給小三買房，原配該如何反擊？
《安家》第12集，闞太太來到安家天下，指責徐文昌一直以來都祝他們一家永遠幸福美滿，卻在背後幫著闞老闆給小三買房子算怎麼回事......徐文昌答應不做這單子。
不過房似錦還是做了這一單，闞老闆出資為知否小姐買了套別墅，本以為是神不知鬼不覺，但是闞太太到底還是知道了，絕地反擊復仇者歸來，闞太太該怎麼做才能夠保護好自己呢？
《安家》截圖
這一期，我儘量用比較日常的語言來給大家講一講，帶一點Blog的畫風，嘗試一下“講故事方式”。
闞太太要漂漂亮亮地打一場財產保衛戰，她就必須解決好四個問題。
第1個問題：（闞太太）誰家的錢也不是大風颳來的，豈能便宜了這個狐狸精，我們家財產能要回來嗎？
回答這個問題，要套用我們耳熟能詳的那句話：以事實為根據，以法律為準繩。
首先就是有沒有證據證明闞老闆為知否小姐購買這個房產的時候，其出資動用的是夫妻共同財產，也就是說要有銀行的轉賬單據，或者其他的能夠證明是闞老闆出資的證據。
《安家》截圖
律師有句行話，叫做“打官司就是打證據的”，證據在訴訟、仲裁案件裡的重要性，已經到了無法用語言形容的地步。
至於法律依據是沒問題的。闞老闆在和自己的妻子夫妻關係存續期間，用夫妻共同財產作為出資，全額為知否小姐購買房產，並登記在知否小姐名下。闞老闆這樣的行為是屬於贈與行為。
究竟他贈與的是購房款還是贈與的房產，這個待會咱們再說， 總之他的行為是侵害了財產共有人（闞太太）的財產權，這個擅自處分行為無效。知否小姐與闞老闆惡意串通，損害了闞太太的利益，贈與行為無效。
《安家》截圖
第2問題，就在闞太太下決心索要財產的時候，突然就感覺自己的心被徹底傷透，感覺到這日子沒法過了，索性就離婚吧，那麼離婚的過程中，闞太太不僅要分家裡的財產，闞老闆送給知否小姐這套房子也是夫妻共同財產，闞太太也要求分割，這種情況下可以嗎？
答案是肯定的。有兩個法律依據，第一個是《婚姻法》第十七條，有關夫妻共有財產的規定。闞老闆購買這套房產的出資，或者乾脆說這套房子（儘管登記在知否小姐名下），是闞太太夫妻結婚之後獲取的財產，屬於典型的夫妻共同財產，按照法律規定，闞太太對這筆財產享有共有權。
第二個法律依據，就是我們在上一個問題中所講到的，闞老闆贈與知否小姐房產的行為屬於擅自處分夫妻共同財產、違背了社會公德，違反了公序良俗的法律原則，闞太太可以要求法院判決贈與行為無效，這樣一來財產就可以回到夫妻手中，並依法分割了。
縱觀廣東省內外的類似的案例，只要證據確鑿，能夠證明款項是從夫妻共同財產裡面支出的，妻子起訴離婚時要求分割丈夫為情人購買的房產，都能夠獲得支持。（第十二集完）
《安家》劇照
下期更精彩！
這一期我們先講這麼多，下一期我們繼續討論另外兩個問題：
我幹嘛要離婚，我就是要打一場財產保衛戰，行嗎？
要錢還是要房子？能要錢還是能要房子？
希望大家繼續關注與支持，跟我們一起來看闞太太這場婚姻與財產保衛戰，究竟會是一個什麼樣的結果？
（待續）
祝願大家都能夠買到自己心儀的房子，安居才能樂業嘛！
張旭鋒 律師
★中國廣州仲裁委員會仲裁員
☆華南師範大學法學院兼職校外導師
★廣東格林律師事務所高級合夥人律師
☆“房博士律師團”創始人兼首席律師
★廣東省律師協會房地產法律專業委員會委員
☆廣州市律師協會第七屆民事法律專業委員會委員
★廣州市“百名公益法律服務活動”房地產專家律師
☆廣州新的社會階層人士聯誼會理事會律師分會理事
從事法律工作近二十年，辦理了千餘件各類民商事案件，特別在房地產訴訟、仲裁方面辦理了大量具有示範意義的案件，曾獲央視、央廣、新華社、廣東電視臺等多家媒體報道。2005年創辦專業房地產法律服務團隊“房博士律師團”並領導團隊服務各界客戶至今。
法律研究領域及服務方向：民商事訴訟、仲裁；房地產開發專項法律顧問、常年法律顧問；企業風險管理。
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