2020年2月21日，东方卫视、北京卫视首播的电视剧《安家》引起了广大观众的热烈讨论，该剧讲述了房产中介房似锦（孙俪饰）从总公司空降到上海静宜门店，与原店长徐文昌（罗晋饰）形成双店长竞争的过程中，既帮助客户买房租房，也见证了客户生活中的喜怒哀乐。今日起，张律师与大家一起追剧，与大家分享剧中买卖房屋的热点问题，以及可能出现的法律风险。
《安家》截图
购买二手房过程中如何“躲坑”？
《安家》第10集，这一集一开始，就是“野鸡中介”阿拉丁连夜收拾东西跑路的场景。
生活中，购买二手房时，如何识别并避开哪些大坑、小坑、深坑、浅坑呢？作者看，至少要注意三点：避开无照中介、防止被吃差价、警惕合同陷阱。
《安家》截图
1.避开无照中介：在委托中介公司交易之前，购房者一定要有一个最基本的意识，那就是要找那些在房管局、工商局登记备案的中介机构，要找有经纪人资质证书的经纪人服务（至少服务你的“经纪人”的主管要有资质证书）。
在广州，已经开始推行房地产中介信用管理制度，房地产中介机构、经纪人已经开始办理信用信息卡，在经营过程中，房地产中介公司要公示信用信息卡，房地产经纪人也要佩戴信用信息卡。总体来讲是比较容易识别的。
2.防止被吃差价：要避免极个别的中介公司利用自己的信息优势来吃差价。最首要、最基本、最简单的做法就是要做到买方、卖方、经纪方三方交易，尽可能在
二手房交易的初期就要中介公司安排三方见面洽谈。一般来说，只要能够顺利地安排三方洽谈，就可以在房屋的交易条件、总价款等方面进行充分磋商，就比较容易避开这个差价的这种风险。
《安家》截图
此外要格外注意：你的交易对象和中介公司之间有没有什么特殊的关系，甚至说会不会是中介公司自己在交易。
现实中，一些经纪人在遇到价格比较低的房源时，意识到这里边有牟利的这个空间，往往还要通过向业主不断的压价，然后把房子加价卖出赚取差价。当然是货比三家，充分了解市场行情，防止被一些不道德的经纪人给蒙蔽了。这一点对于那些从国外回来，或者是长期居住在外地、对本地行情不够了解的二手房交易者尤其重要。
3.警惕合同陷阱：这里主要是严防二手房买卖中的定金陷阱。按照法律规定，定金交付之后，如果交付定金的一方不履行协议的，就无权要求返还定金，所以这个定金协议要慎重，一定要避免被误导。再有就是监管部门是禁止房地产中介公司收取购房款（包括定金） ，所以如果支付少量的诚意金，是可以的，但是不要轻易缴纳定金——除非签订房屋买卖合同。
《安家》截图
当然除了要注意以上三个方面外，实际生活中也还有很多需要注意的细节，这里无法一一列举出来，但是总体而言，我们要谨慎对待，毕竟房屋买卖是大事一件，并且要牢记，切莫只图便宜，因小失大，出现剧中的结局。
在二手房交易过程中，委托中介公司作为居间方帮助买房，有很大优势，例如：
中介公司拥有海量的房产信息可以为你找到价格相对低廉、性价比高的“笋盘”；
中介公司的经纪人往往会为你设计比较合理的贷款方案，在运用这个金融杠杆上让你做到事半功倍；
中介经纪人对于二手房交易轻车熟路，能够帮助你加速交易进度，让你不走弯路等。
毕竟专业经纪人见过的坑、遇到的坑、绕过的坑，要比一般买家多得多，从确保安全这个角度来讲，有他们护航，交易要安全很多。
《安家》剧照
生活比剧情更精彩！
就《安家》的剧情发展来看，阿拉丁中介跑路，未尝不是一件好事，“野鸡中介跑路”留下规范经营的中介公司，可以让我们这个市场更加的纯净，最终受益的还是我们所有的房地产交易主体们：无论是买方、卖方，还是经纪方。
(第十集完）
《安家》截图
《安家》第11集，阚老板来门店感谢徐文昌，上次在这买的房特别旺他，这次他还带来了研发的网红新款喜饼。徐文昌知道阚老板不是带网红喜饼这么简单，清楚他的目的。
阚老板此行的目的究竟是什么呢？阚老板要为自己的红颜知己、
情人知否买别墅。这一期我们就来漫谈一下“婚内出轨与夫妻共同财产”。
《安家》截图
第一个部分：生活中常见的转移夫妻共同财产的手段
这个问题业界说法不一，作者归纳了一下，大致可以分为四大类：
第1“瞒天过海”:具体的表现是神不知鬼不觉的把自己所控制下的财产转移，使之脱离夫妻共同控制，而处于自己或者是自己安排的人员的控制之下，这个手段转移的财产主要是夫妻共有财产中对方根本就不知情的那个部分。
第2“移花接木”:它具体的表现就是没有经过配偶同意，把自己各类资产中的一部分转移到他人的名下，其中最典型的就是把动产甚至是不动产赠与给其他人。《安家》里，阚老板的做法就属于这一种。
《安家》截图
第3“李代桃僵”:在购置财产伊始，就借用他人的名字，最典型的例如借别人的名字来买房、买车时把车辆登记在别人的名下等。
这样做的风险就是，一旦将来出现纠纷，控制财产这一方与第三方串通的时候，会给另一方造成损失。
第4“无中生有”:最典型的表现就是伪造债务，为了实现自己对夫妻财产多占的目的，虚构并不存在的债务，企图通过让配偶共同承担债务以达到多分夫妻共同财产的目的。
《安家》截图
第二个部分：阚老板为情人买房在法律上的定位
阚老板在本剧中为知否小姐买房的行为显然是属于“移花接木”。具体的表现就是将夫妻共同财产中的现金，直接赠与或者说是通过购买其他财产（动产或者不动产）交付或者登记在第三方的名下，以完成这样的一个赠与行为。
具体到阚老板对知否小姐的赠与，由于是阚老板出资为知否小姐买房，那究竟阚老板赠予的是现金还是房产呢？
在我们看来都是属于赠予不动产，不动产本身及其增值部分，都属于赠予的标的。
《安家》截图
第三个部分：阚老板此举可能引发的法律后果
要想人不知除非己莫为，阚老板此举毕竟是背着老婆做的，既然是偷偷摸摸做的，就有被发现的可能。
而且，一旦被老婆发现，想必阚太太绝对不会善罢甘休，通常情况下，阚太太会考虑追讨本该属于自己家庭的共同财产。
根据现行法律和司法实践，阚老板的赠与行为通常会被认为是无效的，那么在这种情况下，一旦原配要求返还老公赠与他人的财产，获得法律的支持可能性是非常大的。
当然这个情况也远远没有这么简单，如果是赠予的是不动产，而且不动产已经完成登记过户，是否还能够主张返还？(第十一集完）
《安家》截图
下期更精彩
如果阚太太提出诉求的情况下，按照夫妻财产共有的原则，阚太太有权要求返还一半还是全部呢？这个问题，我们可以在下一次专门为大家进行详细的讲解。
《安家》截图
老公给小三买房，原配该如何反击？
《安家》第12集，阚太太来到安家天下，指责徐文昌一直以来都祝他们一家永远幸福美满，却在背后帮着阚老板给小三买房子算怎么回事......徐文昌答应不做这单子。
不过房似锦还是做了这一单，阚老板出资为知否小姐买了套别墅，本以为是神不知鬼不觉，但是阚太太到底还是知道了，绝地反击复仇者归来，阚太太该怎么做才能够保护好自己呢？
《安家》截图
这一期，我尽量用比较日常的语言来给大家讲一讲，带一点Blog的画风，尝试一下“讲故事方式”。
阚太太要漂漂亮亮地打一场财产保卫战，她就必须解决好四个问题。
第1个问题：（阚太太）谁家的钱也不是大风刮来的，岂能便宜了这个狐狸精，我们家财产能要回来吗？
回答这个问题，要套用我们耳熟能详的那句话：以事实为根据，以法律为准绳。
首先就是有没有证据证明阚老板为知否小姐购买这个房产的时候，其出资动用的是夫妻共同财产，也就是说要有银行的转账单据，或者其他的能够证明是阚老板出资的证据。
《安家》截图
律师有句行话，叫做“打官司就是打证据的”，证据在诉讼、仲裁案件里的重要性，已经到了无法用语言形容的地步。
至于法律依据是没问题的。阚老板在和自己的妻子夫妻关系存续期间，用夫妻共同财产作为出资，全额为知否小姐购买房产，并登记在知否小姐名下。阚老板这样的行为是属于赠与行为。
究竟他赠与的是购房款还是赠与的房产，这个待会咱们再说， 总之他的行为是侵害了财产共有人（阚太太）的财产权，这个擅自处分行为无效。知否小姐与阚老板恶意串通，损害了阚太太的利益，赠与行为无效。
《安家》截图
第2问题，就在阚太太下决心索要财产的时候，突然就感觉自己的心被彻底伤透，感觉到这日子没法过了，索性就离婚吧，那么离婚的过程中，阚太太不仅要分家里的财产，阚老板送给知否小姐这套房子也是夫妻共同财产，阚太太也要求分割，这种情况下可以吗？
答案是肯定的。有两个法律依据，第一个是《婚姻法》第十七条，有关夫妻共有财产的规定。阚老板购买这套房产的出资，或者干脆说这套房子（尽管登记在知否小姐名下），是阚太太夫妻结婚之后获取的财产，属于典型的夫妻共同财产，按照法律规定，阚太太对这笔财产享有共有权。
第二个法律依据，就是我们在上一个问题中所讲到的，阚老板赠与知否小姐房产的行为属于擅自处分夫妻共同财产、违背了社会公德，违反了公序良俗的法律原则，阚太太可以要求法院判决赠与行为无效，这样一来财产就可以回到夫妻手中，并依法分割了。
纵观广东省内外的类似的案例，只要证据确凿，能够证明款项是从夫妻共同财产里面支出的，妻子起诉离婚时要求分割丈夫为情人购买的房产，都能够获得支持。（第十二集完）
《安家》剧照
下期更精彩！
这一期我们先讲这么多，下一期我们继续讨论另外两个问题：
我干嘛要离婚，我就是要打一场财产保卫战，行吗？
要钱还是要房子？能要钱还是能要房子？
希望大家继续关注与支持，跟我们一起来看阚太太这场婚姻与财产保卫战，究竟会是一个什么样的结果？
（待续）
祝愿大家都能够买到自己心仪的房子，安居才能乐业嘛！
张旭锋 律师
★中国广州仲裁委员会仲裁员
☆华南师范大学法学院兼职校外导师
★广东格林律师事务所高级合伙人律师
☆“房博士律师团”创始人兼首席律师
★广东省律师协会房地产法律专业委员会委员
☆广州市律师协会第七届民事法律专业委员会委员
★广州市“百名公益法律服务活动”房地产专家律师
☆广州新的社会阶层人士联谊会理事会律师分会理事
从事法律工作近二十年，办理了千余件各类民商事案件，特别在房地产诉讼、仲裁方面办理了大量具有示范意义的案件，曾获央视、央广、新华社、广东电视台等多家媒体报道。2005年创办专业房地产法律服务团队“房博士律师团”并领导团队服务各界客户至今。
法律研究领域及服务方向：民商事诉讼、仲裁；房地产开发专项法律顾问、常年法律顾问；企业风险管理。
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