來源丨地產資管網（ID：thefutureX）
3月17日晚間，萬科披露2019年報。3月18日午盤收跌3.88%。顯然，萬科2019年的業績表現並沒能達到市場預期。
01 業績經營情況
睿和智庫製圖
02 各業務構成
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注：其他業務主要包括向聯合運營公司收取的運營管理費、品牌管理費、商管相關的附屬費等收入。
03 房地產業務開發情況
睿和智庫製圖
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04 非開發業務經營情況
萬科物業
租賃住宅
商業開發
物流倉儲
睿和觀點
1、2019年業績增長不及預期。
2019年公司收入增幅略高於2018年的22.55%，淨利潤增速遠低於收入增速，導致業績增長不及預期，且低於2018年20.39%的增幅。主要原因在於公司毛利率出現下滑，從2018年的37.48%下降至36.25%，而導致毛利率下滑的原因包括地產項目毛利率下降，以及因持有物業規模增長，折舊攤銷規模增加。
2、公司房地產業務擴張速度下降。
2019年儘管公司房地產業務收入3,526.54億，增幅23.90%，高於2018年收入增速，但2019年公司房地產銷售面積和銷售金額的增速均大幅下降，銷售面積增速不足2%。
3、公司房地產業務開始進行戰略調整。
一是整體擴張規模開始收縮，2019年公司房地產新開工面積4241.1萬平米，低於2018年水平，2019年新增項目僅147個，規劃建築面積僅3716.5萬平米，明顯低於2018年同期水平；二是權益規模逆勢擴張，2019年的新增項目中，權益地價總額約1549.6億，高於2018年同期水平，預計公司將減少合作項目，加大自主項目的投入。
4、2020年公司房地產業務收入將有可能出現下滑。
2020年公司預計新開工面積2921.2萬平米，比2019年有所下降。而預計竣工面積3319.3萬平米，比2019年略有增長，但疫情帶來了新的影響，一是交付壓力，對1萬個客戶有交付延緩的可能性，全年的影響可能涉及到3.9萬戶，二是對開復工的影響，今年開工比往年晚了40天左右。
5、房地產行業行業已經從增量到存量時代，行業龍頭也不得不面對房地產基本盤和業務多元化問題。
公司目前已進入物業、商業地產、物流倉儲、租賃住宅，以及冰雪業務和教育領域，未來萬科仍將加大對多元業務的投入。
在鬱亮眼中“在白銀時代，我們只靠開發這一枝花是沒作用的”，對於房地產開發這一基本盤，萬科將不再回到追求規模、速度的階段。
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