来源丨地产资管网（ID：thefutureX）
3月17日晚间，万科披露2019年报。3月18日午盘收跌3.88%。显然，万科2019年的业绩表现并没能达到市场预期。
01 业绩经营情况
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02 各业务构成
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注：其他业务主要包括向联合运营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属费等收入。
03 房地产业务开发情况
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04 非开发业务经营情况
万科物业
租赁住宅
商业开发
物流仓储
睿和观点
1、2019年业绩增长不及预期。
2019年公司收入增幅略高于2018年的22.55%，净利润增速远低于收入增速，导致业绩增长不及预期，且低于2018年20.39%的增幅。主要原因在于公司毛利率出现下滑，从2018年的37.48%下降至36.25%，而导致毛利率下滑的原因包括地产项目毛利率下降，以及因持有物业规模增长，折旧摊销规模增加。
2、公司房地产业务扩张速度下降。
2019年尽管公司房地产业务收入3,526.54亿，增幅23.90%，高于2018年收入增速，但2019年公司房地产销售面积和销售金额的增速均大幅下降，销售面积增速不足2%。
3、公司房地产业务开始进行战略调整。
一是整体扩张规模开始收缩，2019年公司房地产新开工面积4241.1万平米，低于2018年水平，2019年新增项目仅147个，规划建筑面积仅3716.5万平米，明显低于2018年同期水平；二是权益规模逆势扩张，2019年的新增项目中，权益地价总额约1549.6亿，高于2018年同期水平，预计公司将减少合作项目，加大自主项目的投入。
4、2020年公司房地产业务收入将有可能出现下滑。
2020年公司预计新开工面积2921.2万平米，比2019年有所下降。而预计竣工面积3319.3万平米，比2019年略有增长，但疫情带来了新的影响，一是交付压力，对1万个客户有交付延缓的可能性，全年的影响可能涉及到3.9万户，二是对开复工的影响，今年开工比往年晚了40天左右。
5、房地产行业行业已经从增量到存量时代，行业龙头也不得不面对房地产基本盘和业务多元化问题。
公司目前已进入物业、商业地产、物流仓储、租赁住宅，以及冰雪业务和教育领域，未来万科仍将加大对多元业务的投入。
在郁亮眼中“在白银时代，我们只靠开发这一枝花是没作用的”，对于房地产开发这一基本盘，万科将不再回到追求规模、速度的阶段。
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