2020年3月17日，花樣年在成都郫都區拿下一宗土地。
作為郫都區的“忠實鐵粉”，花樣年近年在郫都拿下多宗土地，為集團貢獻了極其可觀的銷售額，部分單盤的銷售量達到數十億級。
氫地產新媒體曾披露，在2018年，花樣年香門第項目，單盤銷售額約38.34億元，佔當年花樣年成渝區域業績30%。
近期，花樣年加碼對於郫都的土地投資，一方面可以解讀為花樣年對於傳統優勢區域的份額堅守；另一方面，也可以觀察到，在花樣年集團，“郫都”畢竟只是少數存在，對於新區域、新市場的拓展難題，花樣年應該如何破解？
加碼核心陣地
先簡單看一下今天花樣年拿下的土地。該土地位於郫都區郫筒鎮晨光村二社，約合73.83畝（其中出讓面積約42.56畝），出讓樓面地價5000元/平米，成都花樣年房地產開發有限公司以5020元/平米競得。
從價格來看，基本是底價成交，花樣年沒有為搶奪該地塊付出過多的成本。從近年地塊周邊的土地成交價來看，最高樓面地價達8400元/平米，花樣年在2018年12月在該區域獲得的一宗土地，樓面地價也達到5600元/平米。
因此，從價格上來看，這宗土地由於競拍時沒有競爭對手，因此地價是相當划算的，在地價總體走高的情況下，花樣年以較低的價格獲得土地，為項目後期的溢價打下基礎。
從地塊區位來看，地塊位於中信大道與順河路之間，位於蜀都新城板塊，也是花樣年的核心陣地所在。
如果將視野拉遠一些，就能夠看到，在該地塊左右，花樣年已經有兩個已經呈現的項目。
其中，花樣年龍年中心、花樣年香門第均在中信大道這條線上，新拿到的地塊，就位於兩個已呈現項目的中間。
二手房表現方面，龍年中心二手房價格約1.2萬元/平米，香門第二手房價格約1.4萬元/平米。基於此，從新地塊5020元/平米的樓面地價來看，該新項目的新房價格有較大的“可操作”空間。而更大的戶型、更高的價格（精裝價等），成已經成為大量開發商的抉擇。
區域發展失衡
不過，如果從集團層面來看，長年打勝仗的郫都，另一面是更多其它城市、其它區域的拓展與深耕，將在何時才能發力？
2019年，花樣年控股的集團銷售額為362.1億元。從備案口徑來看，2019年，花樣年在大成都範圍內取得的成交金額約90.52億元。
按此估算，花樣年大成都範圍內的銷售額，佔集團銷售總額約25%，部分單盤的銷售額又在區域中佔比較重。
而根據花樣年集團的官網數據，花樣年已覆蓋北京、上海、深圳、天津、東莞、惠州、成都、武漢、蘇州、無錫、南京、桂林、大理、寧波等16個一、二線城市或區域核心城市。
其中，花樣年自1998年於深圳起步，深耕大灣區已達20餘年，具備其它公司無法比擬的優勢。截至2018年底，花樣年集團在大灣區已有39個城市更新項目，其中分佈在深圳不同區域的24個項目，已推進至不同的發展階段。
而按照城市份額來計算，部分城市、區域的項目、銷售額佔比極大，凸顯其它城市的拓展亟待開展或有一定難度，區域發展失衡。
“遲到”的公開市場奪地
當然，這也和花樣年本身的開發特點、理念有一定關係，把城市更新視作花樣年做大規模的“重要出發點”，花樣年通過多年的區域深耕，介入了成都、深圳等地局部區域的城市發展。
以郫都區為例，2009年，花樣年表示，建過協議取得郫都當地一宗佔地98萬平米的地塊，預計規劃總建面約392萬平米的土地整理項目。一個項目，就足夠花樣年在郫都獲得多年優勢。
但是，公開觀點認為，城市更新項目回收週期相對較長，且不確定性較大。同時，舊改涉及部門業務鏈很長，土地來源的路徑也有多種，且開發的週期長，拆遷難度大。
因而，花樣年如果不加大在公開市場的拿地，要在短期內做大規模，仍然存在較大的變數，其在2018年就提出的“2020年達成千億銷售目標”，也變得更加艱難。
從應對策略來看，隨著2020年1月17日創始人曾寶寶被正式任命為花樣年地產集團CEO，花樣年加大了在公開市場的土地投資，2020年1-2月，花樣年砸下18億元“重金”奪地，這在之前是非常少見的。
這些土地將在未來為花樣年貢獻更多的貨值，不過，對比樓市巨鱷的吞吐量，其拿地的貨值仍然相對較少。而在“延遲”多年之後再度快馬加鞭，花樣年進入千億房企隊列，還需要多少時間？在頭部房企市場佔有率加劇的情況下，區域的拓展也將變得更為吃力，競爭將加劇。
綜上，對於花樣年而言，郫都可能是一個驚喜。而市場最誠實的一面則是：驚喜之所以被稱為驚喜，正是因為太少了，透視市場的眼光、資本的硬實力、區域拓展的能力、產品的真功夫等，才是房企能夠踏入一流的關鍵動力。
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