“拆分商管”、“閃電配售”、“密集融資”，寶龍地產2019年的關鍵詞，似乎主要圍繞著降負債、手握現金這兩個目的。事實上，寶龍的負債及現金流狀況確實有了改善。
改善的財務狀況
根據寶龍地產2019年報，2019年，該公司淨資產負債率81.2%，下調20.4個百分點。而2018年，這個數字是101.6%，比2017年同期增加了14.8個百分點。在現金流方面，截至 2019年12月31日，寶龍地產一年內到期的借款約為153.21億元，2019年底，寶龍地產現金及受限制現金共約236.71億元，尚可覆蓋一年內到期的借款。
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寶龍地產財報還有其他亮點，2019年，其營業收入錄得260.42億元，同比增長32.9%；歸母淨利潤40.41億元，同比增長42.4%；歸母核心盈利為26.80億元，同比增長45.3%；期內公司實現銷售額603.5億元，同比增加47.1%，完成全年銷售目標的100.58%，相對於2018年90%以上的增長幅度，去年步伐要小得多。
2018年，應該是寶龍最有危機感的一年，當年，寶龍銷售額增幅達96.5%，不過，高達101.6%的淨負債率及大幅下降的利潤亦讓人側目。如果再繼續下去，可能會滑向其他閩系房企一樣高負債泥淖，這或許就是寶龍今年調整銷售目標，不再提千億計劃的原因。
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凡此種種亮點，依然不能掩飾寶龍值得擔憂的事情，如總負責增加、利息支出增加、寶龍商業的後續發展等等。
否認千億目標步子開始變小
2018年4月10日，許華芳在寶龍地產2017年度內地業績發佈會上說：“2018年，我們將迭變前行，加快速度，打造369體系，進一步提高年度銷售目標至人民幣350億元，2020年衝擊1000億。”
不過，在此次業績會上，許華芳表示，2020年銷售目標為750億元，比2019的銷售目標上調25%。其又表示，“其實我們最初定的目標是800億的，但是考慮到最近疫情影響，最終還是穩妥一點，將目標回調了50億。”這樣一個數字與兩年前曾說過的千億目標相差甚遠，可看出寶龍對規模的追求已經不那麼迫切。
但“高週轉”依然是寶龍堅持的，寶龍地產在財報中強調，“高週轉仍是本集團營銷的主線”，擬將升級“369”開發模式，提高去化率，加速現金迴流。
同其他高週轉房企一樣，高週轉也給寶龍帶來了業主維權不斷。據瞭解，寶龍地產旗下的項目安徽阜陽寶龍廣場，上海寶龍尚花苑等項目，均出現在人民網領導留言投訴：強制交房，房屋漏水、地板發黴、牆體開裂、電梯故障等一系列問題，一些業主表示，即使通過各種途徑維權反饋後，也一直無法解決。
在土儲方面，寶龍地產依舊延續了以往重倉長三角的做法，但有了一些新的動向。11月份，寶龍以底價20.5億元獲得珠海商業綜合體地塊，踏上粵港澳大灣地區的熱土。
許華芳在業績會上表示，廣東地區我們肯定是重視的，但這個區域想要達到像長三角的戰略高度，我想也還沒有到那個程度，現在還太早。
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寶龍土儲總體穩健，土地成本上升趨勢明顯。2019年，寶龍在浙江、江蘇、上海、廣東等地新增41幅土地，新增總建築面積732萬平方米，總溢價率7.8%。截至2019年底，寶龍地產的土地儲備總計達到2,973萬平米，平均土地成本為3016元/平方米，預估總貨值約3773億，其中73.2%土儲集中於長三角地區，總可售貨值約人民幣2626億。
利息、商業地產出租率及千億負債憂慮
2019年12月30日，寶龍商業正式在香 港聯合交易所主板掛牌交易，寶龍地產在2019年中期業績會上承認，分拆寶龍商業後，可能會讓寶龍地產財務指標有所改善。
在分拆寶龍商管財務期間，寶龍地產的淨負債率由2018年末的101.6%，降至今年中期的91.4%，至2019年底，降為81.2%，上市籌得的10億港元資金，也緩解了母公司的債務壓力。
寶龍短期壓力得到釋放，高負債主基調並沒變。2019年其總負債首次突破千億，截至2019年末，寶龍總資產1624.97億元，總負債達到了1235.90億元。
也因此，寶龍地產的淨資產負債率下降了，但是，相較2019年，寶龍地產的利息開支有所上升，為36億元，同比2018年的29.6億元增長了21.7%。
分拆上市的寶龍商業也頂著較大的壓力。
在今年中期業績會上，許華芳表示，“下半年有6個商場開業，到今年45個商場。2020年從自身角度有10個商場開業，2021年有9個商場開業。未來三年，一共會有64個商場開業。”
目前，寶龍商業出租率並不優秀，克而瑞統計顯示，過去三年間，寶龍天地和寶龍廣場的平均出租率為76.94%和85.48%，同期，商業地產百強企業的平均出租率約93.8%，高於寶龍商管。尤其是，寶龍地產在二線城市的商業項目大多位於環渤海區域，受該區域空置率普遍較高的拖累，平均出租率僅有67.72%。
另據寶龍商業招股書，寶龍商業在部分零售商業物業管理方面產生虧損分別約為0.34億元、0.82億元、0.65億元及0.19億元。在部分物業管理服務方面則分別虧損240萬元、700萬元、930萬元及770萬元。
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