文|海悅家美國房產
這個世界規則是一樣的。在最糟糕的環境下，有人看到的是危機，有人看到的是投資機會。
“在市場崩盤後，所有的房產都在市場上待售，美聯儲和財政部，以及像我這樣的人，用華爾街提供的美元，將那些房產一掃而空。”羅伯特·清崎說。
2008年的金融危機過後，羅伯特清崎用銀行給的並且免稅的3億美元，購買了多處物業。到現在他一共擁有7000個出租物業，全部都是資產，每個月都可以給他帶來大量現金流。
當前，人們對經濟衰退的擔憂在不斷蔓延。不過，哪怕到了最壞的處境，危與機也始終並存。
我們知道購買房產最重要的就是位置。美國房市各區域也是冷熱不均，選擇對投資區域必然會極大降低投資風險。今天海悅家就來說說，在2008年危機之後，美國哪些區域的房產價格恢復最快！
1.大城市圈的中心城市和重要城市
房價是否上漲取決於供求關係，而供求關係取決於當地經濟發展狀況。
一個共通的規律是：幾乎所有的強一線城市都是漲的快、漲得高，但是跌得慢，易止跌，並且在經歷下跌後會迅速反彈。一線城市的就業機會多，人口流入大是其房價堅挺的主要支撐。
時間倒推，我們會發現，科技創新型城市的房價上漲的特別快，舊金山灣區就是個例子：舊金山在經歷了08年的危機後，儘管房價有所回落，但其後就強勁反彈，僅僅經歷四年就恢復至危機前的最高點，之後更是一路高歌猛漲，目前已經遠遠超過之前的最高點（如下圖所示）。
物以稀為貴，一線城市，優質地段值得購入。經濟好時，哪怕不是那麼好的地段也會跟著上漲，但是經濟不好的時候，不好地段的房產抗跌能力遠不如優質地段的。
2.優質學校附近的房產值得購入
1993年，紐約的商業房地產市場剛剛經歷過崩潰。由於大量銀行借款給房地產開發公司，在房地產價格崩潰後，一大批美國的金融機構破產。此時，巴菲特做出一個決定，在紐約大學附近大量購入房產。
巴菲特的邏輯是：紐約的房地產市場雖然崩潰了，但是紐約大學還在。其他大公司總部可以搬走，但是紐約大學不會搬走。因此他只抄底在紐約大學附近的房地產。
紐約大學
果然，這一筆投資的收益是巨大的。投資當年現金回報就達到35%，投資後前5年的現金回報達到150%！現在紐約大學附近可是寸土寸金的地方了。
同理，優秀的公立和私立學校附近房產也是很抗跌的。
美國和中國一樣，同樣具有學區房的概念，差別就在於美國租售同權，所以租賃房屋同樣可以讓孩子就讀該房子所在學區的公立學校，好的學校就跟國內一樣非常受追捧，其附近的房子不僅抗跌，反彈也會很快，風險相對其他地方要低很多。
3.分散投資、注意現金流
投資的一個重要原則就是，雞蛋不能放在同一個籃子裡。
我們投資的最終目的是實現資產保值增值，因此就必須要對家庭收入和資產進行合理的分散配置。
美國房產作為常年跑贏通脹的優質資產，適合作為資產配置之一購入。但值得注意的是，此時購買房產不宜高杆槓。房地產比股票風險更大的觀念，來自於我們在購買房地產時通常使用的槓桿。因此請注意，風險來自於槓桿，而不是房地產本身。
在經濟環境具有極大不確定性時，擁有充足的現金流非常重要。此時適合投資擁有現金流的房產，如果是需要不斷投錢的，在當下這種情況，顯然是不合適的投資。最後，海悅家建議買家，在現階段暫時保持觀望。
閱讀更多 海悅家 的文章
