政策寬鬆期，有人跑步進場
昨天，我寫了一篇市場稿（點擊藍字回顧：南寧房價連漲39個月以後，你猜發生了什麼？），裡面分析了全球疫情蔓延下的樓市現狀和走勢。
歷史告訴我們，樓市的「冷淡期」或許跟南寧的冬天一樣短暫。
降準、降息、「一城一策」一連串組合拳操作下來，大部分城市已全面復工。房地產回到正常軌道，有的城市開始出現開盤即售罄的樓盤。
儘管多地政策出現「一日遊」，如海南、駐馬店等，但成效還是有的。
南寧的政策相對其他城市要懂規矩得多。公積金二套貸款放開，3月1日開始執行新版購房合同，被解讀為南寧版「救市」。
當時我就說了，毛坯精裝「二合一」新版合同在這個特殊時間段正式啟用，背後預示著幾個信號：
1、降低買入門檻，釋放購買需求；
2、備案價進一步放鬆；
2、毛坯房會越來越多；
3、因城施策背景下，不排除更多利好落地。
2003年，非典爆發導致樓市成交萎靡，隨後迎來了長達十幾年的一波長牛。
2008年的全球金融危機，全國房價迅速徹底反彈。
這一次，會歷史重演嗎？
我認為，大水浸灌難以再現，但「危機」中往往蘊藏著「機會」，而這樣的機會抓住一次就夠了。
定了！萬象華府4期賣毛坯
購房門檻降了，算是2020年開年的機會之一。
昨天，我得到一個實錘消息：華潤萬象華潤4期賣毛坯，而且將於本週六開盤。
經過多方瞭解，這事八九不離十。
改毛坯意味著什麼？我算了一筆賬。此次華潤萬象華府4期新品，將推出兩棟樓，主力戶型為97-142平三至四房。不綁車位的情況下，一套97平方米的三房，假設按毛坯單價12000元/平計算，總價約116萬，首套按揭首付不到24萬。
對比去年，同樣97平方米戶型，精裝（首付30%）和毛坯（首套20%））同時貸款，壓力減輕了不少。
不得不說，趁著公積金二套政策放開、利率預期持續走低，華潤萬象華府此時順勢推出毛坯房，市場節奏踩的很準。
驢哥得到爆料
早在春節期間，我就聽說華潤萬象華府去年新拿的地塊將作為4期開發，計劃今年面市。
這幾天後臺也陸續收到老鐵留言：
「驢哥能說說萬象華府的消息嗎？」
「這期均價會比上期微漲嗎？」
「4期毛坯值不值得買？」
今天，我特意帶了兩個口罩，實地踩盤萬象華府。
萬象華府之前價格一直漲不上來，主要受限價政策影響。這次萬象華府改賣毛坯，我預測價格變化不會很大，畢竟配套比較「抗打」。
華潤金字招牌+「鐵學商」
沿著北湖路驅車向南，遠遠的就看見正在建設中的華潤萬象華府，1期部分樓棟外立面已經呈現。
據瞭解，項目計劃今年交付兩批住宅。首批今年6月底，第二批12月底。
1期外立面實景（3月12日拍攝）
作為華潤在廣西的第六座商業綜合體，萬象華府位於西鄉塘北湖南路23號（捲菸廠對面），整體規模286畝，規劃有住宅、購物中心、寫字樓、公寓、九年義務制學校等。
這塊地在老城區的位置不用多說。這兒既是老南棉廠舊址，也是火車站片區5000畝舊改工程中的重點項目。
南棉路實景
2018年面市時，項目就打出「新北湖人文生活範本」 的定位。
歷時2年多的建設，當年承諾的配套陸續兌現。
路過1期工地時，我看到小區內規劃的兩所幼兒園已經建成1所，預計今年內達到交付及開學條件。
配建的九年一貫制學校也已經建成，計劃今年9月正式招生。周邊還有周邊南師附小、友衡小學、南寧師範大學等學校。
萬象華府配套的九年一貫制學校已經建成
受舊改因素限制，目前綜合體規模未定。售樓小姐姐說，規劃的購物中心也為萬象系列，由華潤置地自主招商運營。
據瞭解，萬象系商業為華潤的高端商業綜合體系列。
項目整體效果圖
小區內部規劃有兩條市政道路，目前正在加速修建。
小區內部規劃的市政道路
萬象華府4期地塊西面的朝陽溪景觀公園工程，正在施工改造中，計劃在今年8月底完工。
朝陽溪改造效果圖
逛完一圈下來總體感覺是，項目距離學校、商業和公園都很近 。紅盤確實有「紅」的資本。
我常說買房一定要買佔有優質資源的盤，比如鐵、學、湖、商。一個樓盤佔有的資源越多，房子的價值越高。
萬象華府佔了鐵、學、商三點優質資源。以它的素質，如果不是限價政策影響，房價恐怕早就不是1.2萬出頭了。
難以複製的「煙火氣」
新區無法複製的煙火氣，也是老城區的獨特魅力。
我十年前來南寧時，租的第一套房就在中華路。
就像《不過一碗人間的煙火》中所言：「將生活嚼得有滋有味，把日子過得活色生香，往往靠的不只是嘴巴，還要有一顆沁透人間煙火的心。」其實老城中的生活有太多美好的事物都值得被記住，值得去品味。
「上有天堂，下有西鄉塘。」
華潤萬象華府2018年首開以來，連續多次開盤熱銷，除了華潤的號召力，它的另一個獨特吸引力，就是煙火氣。
萬象華府周邊配套
傍晚，騎上心愛的小電驢，去隔壁的南寧師範大學跑步、打球；去雙孖井吃燉品，還有北湖路的沙爹串、南鐵的拉嬸……
一路掃街而過，如沐春風一般，這才是真正的風味人間。
我粗略數了數，萬象華府周圍有南寧師範大學、廣西中醫藥大學2所高校，二十七中、衡陽路小學等多所學校，還有民族醫院、人民公園、火車站，以及數不清的美食小店。
從萬象華府到人民公園的距離，也不過5、6分鐘車程。
新品只有2棟，本週六開盤
售樓小姐姐介紹，本週六開盤的4期新品只有2棟，即靠近衡陽東路的15、16號樓，兩梯四戶，共33層。戶型仍為97-142平三到四房的經典佈局。
即將新推的樓棟
從平面圖來看，4期新品樓棟呈圍合式佈局，東側靠近規劃中綜合體地塊，西側是改造中的朝陽溪公園，馬路對面是南寧師範大學。
項目總平圖
售樓小姐姐說， 4期未來交付後將與1期合併為一個組團，共享小區配套。
另外，我還注意到一點。4期新品地塊，算是整個項目距離地鐵2號線明秀路站，和地鐵5號線（在建）北湖南路站最近的地塊，步行約1.2公里。
未來4期小區的大門口計劃開在衡陽路上，出門就是公交站。
項目效果圖
戶型設計上，則整體保持方正通透、舒適實用的風格，特別是四房戶型均設計有雙陽臺。不過，部分戶型近路邊，略嘈雜。
97㎡三房戶型
125㎡四房戶型
142㎡四房戶型
據瞭解，華潤萬象華府今年可售產品不多，一共只有6棟樓。
想上車的老鐵，要抓緊了。
寫在最後
我曾經說過，買房要買優質資產。什麼是優質資產？就是市場好的時候，它領漲；市場不好的時候，它抗跌。
最近的市場很微妙，有的樓盤號稱降價，有的樓盤放風漲價。
「毛坯房、門檻低、能買到」這三把利劍，能否助華潤萬象華府在這個微妙的市場中，大獲全勝？
我們拭目以待。
去年是個精裝暴雷的多事之秋，很多人說：「同樣的價格，寧願買毛坯，也不願去挨‘驚裝’的雷。」
告訴你們，這次華潤可能做到了。
萬象華府此次「精改毛」銷售，我預測毛坯價依然在12000~13000元/平之間。
同等價格的毛坯華潤萬象華府，你還會繼續愛它嗎？
／End.
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